松动了!有银行同意下调“存量房贷利率”!存量纯商贷也可转为“商贷+公积金贷款”!还有操作能省几十万……,下面是每日经济新闻给大家的分享,一起来看看。
商业贷款利率都一样吗
时隔15年,央行表态释放出新一轮存量房贷利率调降的信号,引发市场广泛关注。
7月14日,央行货币政策司司长邹澜在2023年上半年金融统计情况新闻发布会上表示,由于理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化,居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
邹澜提出:“按照市场化、法治化原则,我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”
据媒体报道,7月21日,记者通过常州江南农村商业银行某支行的客服和信贷处了解到,目前可以通过将存量的纯商贷,转成“商业贷款加公积金贷款”的组合贷款形式来签订新的合同,其中商业贷款的利率按照现行新的利率政策来执行。
图片来源:视觉中国-VCG111354708910
已有银行同意下调存量房贷利率!等额本息换成等额本金,能省几十万元据常州日报报道,业内人士普遍认为,这是监管机构鼓励银行和贷款人重谈房贷合同,把旧房贷更换成新房贷:
要么改签合同,将原来的高利率合同作废,改成现行市场上的低利率;
要么“转按揭”,让该贷款人重新申请一笔房贷,把之前高利率的房贷还了。
记者采访常州市部分银行后发现,目前,常州市商业银行还没出台统一的指导文件和具体细则,但是,已经有一些贷款人与贷款银行就存量房贷利率进行了沟通,也有银行同意下调存量房贷利率。
常州市某股份制银行资深工作人员认为,银行本身是没有动力调整存量房贷的,但由于今年以来提前还贷和转贷的群体大幅增加,对于银行来说,利润变薄总归比没有利润要好。
记者注意到,在央行发声和提前还贷之间,还有一个口子被悄悄打开了,那就是很多银行设置了允许调整还款方式,可以将等额本息换成等额本金。这个操作可以节省大笔利息。
例如200万元、30年、5%的等额本息房贷,如果全部切换成等额本金,总计可以少还近40万元利息,折合每年少还1万多,一个月少还1000多元。
值得一提的是,不同银行对于“调整房贷还款方式”这一业务的态度不同。记者了解到,我市多家银行均在手机银行APP上开通了调整房贷还款方式这一业务。但也有市民反映,有的银行需要提供收入证明、银行流水等资料才能办理该业务。
存量房贷降息呼声再起,是否会掀“息差保卫战”?据每日经济新闻此前报道,在存量房贷利率引起热议之前,银行业刚经历了一番“存款降息潮”。
6月初,六大行打响本轮银行存款降息潮的第一枪,股份行、地方性银行而后相继跟随,定存正式告别“3”时代。
在此前贷款利率持续调降的背景下,业内更多地把这轮存款降息看作是银行“息差保卫战”的一环。但降息之下,银行的揽存压力骤升,也成了新的难题。
“贷款利率调降,倒逼存款降息,二者本就相生,而按揭贷款作为银行核心优质资产,若存量利率按照现行水平重定价,或许会引发银行新一轮的‘息差保卫自救’。”一位资深业内人士对记者分析道,从资产端来看,按揭贷款是各家银行都重视的优质资产,动了这块“奶酪”,那么负债端相应承压,高息存款对银行的成本压力更大,理论上银行对于存款降息的动机也就更大。
该人士指出,不同于揽存,国有银行与中小银行呈现出松弛与紧张的不同姿态,按揭贷款是“兵家必争之地”。“往往在按揭楼盘准入这类业务上,国有银行会不惜放下身段,下场争夺,大多数楼盘都是几家银行共同‘分蛋糕’,而不是独家合作,因此国有银行虽然也占上风,但相对优势不像揽存那么明显。”
“不过,参照存款降息下的市场反应,在揽存压力下,许多银行的利率尚且在允许的范围内上浮一定BP,不会一降到底,因此负债端对资产端的联动影响还要看不同银行的业务结构和承压情况,不会一蹴而就,也不可一概而论。”该人士认为,不同银行的按揭贷款占比不同,因此传导至资产端的压力也不尽相同,存量房贷利率调降还处于理论阶段,倒逼新一轮“息差保卫战”尚无直接依据。
每日经济新闻综合常州日报微信号、第一财经、每日经济新闻(记者 刘嘉魁)
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每经记者:李玉雯 赵景致 每经编辑:廖丹
7月21日,有消息称常州市部分银行同意下调存量房贷利率。不过,每经记者就此咨询当地多家银行,工作人员均表示目前没有收到通知。
在记者咨询的过程中,部分银行提到当前可以办理商贷转组合贷,即纯商贷转为“商贷+公积金贷款”,其中商贷部分的利率可以按现行最低的利率水平来执行。同时,由于公积金贷款利率比商贷利率低,整体上便可实现房贷利率降低。
常州“商转组”中商贷利率可转成3.7%
记者拨打常州市住房公积金管理中心热线,对方表示,“如果你做商业贷款转成组合贷款,公积金贷款这部分,按照公积金利率的。银行的那部分按照银行的要求来,看他们那边是按什么利率。”
去年10月起,央行调整个人住房公积金贷款利率,其中首套个人住房公积金贷款利率下调0.15个百分点,五年期以上调整为3.10%;第二套个人住房公积金贷款利率保持不变,五年期以上为3.575%。
另外,今年6月LPR调整后,5年期以上LPR降至4.2%。根据当前的房贷政策,常州首套房商贷利率执行的标准是LPR-50BP,二套房贷利率执行标准为LPR+60BP。这意味着,常州商贷首套房贷利率最低执行利率可到3.7%,二套房贷利率最低可到4.8%。
工商银行某支行客户经理告诉记者,“商贷转组合贷需要在目前没有其他房贷的情况下才能办理,可以先测算一下公积金贷款额度,剩余商贷中扣除公积金贷款的部分可以转。组合贷款中商贷部分利率要看当时办理的是首套房贷还是二套房贷,若是首套房贷现在可以转成3.7%,二套可以转成4.8%。”
类似地,招商银行某支行贷款经理也表示,转完后商贷部分的利率就和目前利率一样,首套房利率3.7%,二套房利率4.8%。“今年年初,出了商转组政策,现在全常州这边银行都可以做(商贷转组合贷)。”
记者注意到,去年9月5日,常州市恢复商转公贷款“先还后贷”服务,随后在当年末,又创新推出商转公“以贷还贷”服务,以满足该市住房公积金缴存人的商转公贷款需求。
今年初,常州市住房公积金管理中心发布《常州市商业性个人住房贷款转个人住房公积金贷款管理办法(试行)》。根据此办法,商转公贷款包括两种办理方式:
一是“以贷还贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款,经中心同意后,借款人办理中心认可的担保手续,在商转公贷款抵押手续办妥后中心发放商转公贷款至相应的还款账户偿还商贷。
二是“先还后贷”方式。已办理商贷的借款人向中心申请商转公贷款,经中心同意并办理中心认可的担保手续后,还清商贷,在商转公贷款抵押手续办妥后中心再发放商转公贷款至借款人账户。
银行是否有动力推进存量房贷利率调降?
而近期市场对于存量房贷利率调降的话题热议不绝。此前,中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示,按照市场化、法治化原则,支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定,或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
记者对此联系了多地多家银行,均表示目前暂未接到通知。“我们关注到了市场信号,也在和同业、监管保持积极沟通,这块目前还在内部研讨当中,暂时还没有进一步信息,主要还是结合自身经营随行就市地调整。”有城商行总行人士对每经记者表示。
市场关注的热点也在于,在行业整体息差承压的背景下,商业银行是否有动力下调存量房贷利率?如果推进会对银行带来怎样的影响?
植信投资研究院资深研究员马泓表示,宏观层面,在货币政策和利率环境相对比较宽松的背景下,商业银行资金成本和贷款利率普遍处于较低水平。是否调降存量房贷利率取决于商业银行本身是否能够承受这部分贷款业务的调整。调整存量房贷利率会对商业银行的利润和部分经营考核指标产生直接影响,难度可能在于该商业银行是否对此敏感,即对于商业银行总的业务影响程度是否较大。个人方面如果享受到新的、偏低的房贷利率,可能会对激活个人消费支出带来正面的推动作用。
“值得关注的是,个人按揭贷款业务占比相对较高的国有大行和股份制商业银行,这个是关键点,如果这些重要的商业银行能够进一步推动这项业务的开展,未来调整存量房贷的业务可能会进一步推进。”马泓说道,另外,如果存量房贷利率下调也可能会对新的房贷利率起到带动作用,进而可能对新房销售带来积极的效应。
马泓表示,参考当前提前还贷业务的诉求,如果有部分银行先行开展调降存量房贷业务,可能后续会有更多相关需求被提上日程,商业银行是否有足够的办理业务能力需要留意,可能也会与办理提前还贷业务出现类似的排队状况。更广义层面,我国商业银行个人按揭贷款业务在不同层级和区域的商业银行之间存在分化,全国范围的状况可能会有偏差。
每日经济新闻
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