房贷利率新算法来了 惠州首套最低5.75%，下面是南方都市报给大家的分享，一起来看看。
贷款基数120基点
10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR(贷款基础利率)。南都记者了解到，惠州部分银行也开始执行房贷利率LPR，但相较于央行的规定“首套个人住房贷款利率不得低于相应期限的基础利率，二套个人住房贷款利率不得低于相应期限基础利率加60个基点”，惠州银行现行房贷利率执行标准更高。
按照央行9月20日发布的最新参照标准，5年期以上LPR为4.85%。南都记者调查惠州10家银行发现，首套利率最低LPR加90个基点，二套最低LPR加120个基点，折算之后，首套最低上浮17%，二套最低上浮25%，利率维系在高位水准。
10月8日起执行新房贷利率
8月25日，央行发布公告称，10月8日起，新发放的个人住房贷款，定价基准从贷款基准利率转换为LPR（贷款基础利率）。业界认为，此举意味着房贷利率和市场并轨。
10月8日之前，全国房贷5年期以上的执行标准为央行在2015年10月24日规定的“5年期以上的贷款基准年利率调整为4.9%”，执行已经近5年。从10月8日开始，全国房贷的执行标准从此前的基准利率乘以浮动比例变更为最新5年期LPR+加点。
这是房贷新算法的最大变化。央行在8月25日的通知中指出，5年期LPR每月调整一次，由央行发布，加点由各省市确定。最近一次的LPR是9月20日央行公布的，贷款基础利率5年期以上为4.85%，和8月20日公布的贷款基础利率4.85%没有区别。
根据央行公告，10月8日起新发放的个人住房贷款，利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
以5年以上贷款利率为例，原基准利率为4.9%，现LPR为4.85%，二套房贷加60个基点后为5.45%（4.85%+0.6%），约为基础利率上浮11%，基点的计算标准，为100个基点为1%。
惠州首套最低 LPR加90个基点（5.75%）
二套最低 LPR加120个基点（6.05%）
本次央行宣布从10月8日开始执行的新政策，对惠州市场短期影响不大。南都记者调查了惠州10家银行，发现惠州现阶段执行的房贷利率远远高于央行规定的10月8日之后的最低执行利率标准。
南都记者调查显示，首套最低利率上浮的是东莞银行，购买产品（理财或者是相关保险）的利率为LPR+90个基点，为5.75%，对比贷款基础利率（最新LPR4.85%），上浮了19%，二套上浮的最低也是东莞银行，为LPR+120个基点，为6.05%，对比贷款基础利率上浮25%。
南都记者统计，在新房贷利率的标准下，惠州10家银行中，仅交通银行、东莞银行、浦发银行、光大的首套执行利率执行标准低于120个基点，光大、交通、东莞农商最低首套都是5.88%，即最LPR+103个基点，上浮21%。
中国银行、中信银行、建行、光大银行（不购买理财或保险）首套房贷利率执行6.37%的标准，即LPR+152个基点，对比最新贷款基础利率4.85%，上浮31%。浦发银行和工商银行首套普通客户，在LPR基础上+155个基点，执行6.4%的房贷利率标准，上浮比例高达33%。
从南都记者调查的10家银行的二套房贷执行利率来看，除了东莞银行外，其他9家银行的执行标准为6.2%-6.62%之间，即LPR+138个基点-LPR+177个基点之间。结合当前执行的贷款基础利率（最新的LPR为4.85%）上浮28%-36%之间。
执行LPR+177个基点，即6.62%的二套房贷利率的银行有中信银行和建设银行。中国银行二套执行6.37%-6.615%（LPR+152个基点-176.5个基点），工商银行最低6.2%(买保险：4.85%+135个基点)，最高6.5%（不买保险：4.85%+165个基点）。二套房贷利率执行标准，东莞农商银行和招商银行都是最低LPR+158个基点，为6.37%。
话你知
新房贷利率= 最新5年期LPR（每月调整一次）+基点
LPR，即贷款基础利率Loan Prime Rate（简称LPR），由央行综合18家银行综合形成的报价，去掉最低和最高两个极值后，取算术平均，向0.05%的整数倍就近取整计算得出LPR。新的LPR由各报价行于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布。
从10月8日开始，全国房贷的执行标准从此前的基准利率乘以浮动比例变更为最新5年期LPR+基点。
分析 惠州房贷利率 继续高位运行
南都记者调查数据显示，10月8日之前，惠州首套房房贷利率上浮稳定在20%-30%之间。大部分银行购买理财产品后，首套房贷利率上浮20%，二套房贷利率上浮介于25%-35%之间。10月8日新的利率算法执行后，惠州银行的首套房贷利率在20%-30%之间，二套房贷的利率在25%-36%之间。
两者的测算基数有细微差别，10月8日之前，房贷的利率基础是按照4.9%的基准利率，10月8日之后，房贷的利率基础按照最新LPR4.85%基础利率核算。
以交通银行的首套5.88%的执行利率标准计算，LPR(4.85%+103个基点)，上浮21%，但按照此前4.9%的基准利率算则是现行5.88%的房贷利率上浮20%。
一位银行营业经理称，对于惠州而言，目前新的利率政策算法后，差别并不大，“此前的执行基准利率是4.9%，现在按照最新的月度公布，预计差距也很小，银行在实际执行的时候，会根据银行的额度以及购买理财产品等方式甄别优质客户等其他方式来决定基点。”
采写：
南都记者 蒋奇政
房贷基点数值是根据什么定呢
存量浮动利率贷款定价基准转换已于3月1日如期启动。不过很多市民还是没弄明白，原来的定价基准要不要转换为“LPR”？到底哪个更划算？如果转换，利率的加减点数怎么算？每个月按什么利率还？选择不同的转换时点有什么影响？
为便于大家理解，中国人民银行现以商业性个人住房贷款的转换为例，说明转换时加减点数以及转换后实际利率水平的计算方法。详见↓
对转换还有些困惑的小伙伴，可先看下小布发过的问答图解→→
存量浮动利率贷款定价基准转换的10个问题，央行权威解答
加减点数怎么算？
根据中国人民银行〔2019〕第30号公告，房贷的定价基准转换为LPR后，加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值（可为负值）。过去浮动利率贷款一般是贷款基准利率浮动一定的比例确定，那么对应不同浮动比例下的利率，转换后的加减点分别是多少呢？
举例来说，比如借款人小王，买房时享受了贷款基准利率打九折（下浮10%）的优惠，贷款日2015年8月1日，期限是20年。
如果小王选择将这笔房贷的定价基准转换为LPR，现在5年期贷款基准利率是4.9%，转换前的实际执行利率就是4.9×（1-10%）=4.41%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。根据转换时点利率保持不变的原则，小王这笔房贷的加减点数就是-0.39%=4.41%-4.8%，即减39个基点。
此后，直至这笔房贷偿还完毕为止，这个加减点数都保持不变，房贷利率将随着5年期以上LPR的变动而变化。其他常见浮动比例对应的加减点数见表1。
转换后每个月按什么利率还？
选择不同的转换时点有何影响？
首先，要理解三个概念：
转换时间：将个人房贷的定价基准转换为LPR的时间（在2020年3月1日至8月31日之间）。转换时，您和银行需要协商确定：一是加减点数，具体计算方法见第一部分；二是重定价日和重定价周期。
重定价日：是指重新按照最新的定价基准（转换前为贷款基准利率，转换后为LPR）计算贷款执行利率的时间。一般为每年1月1日，或者每年与贷款发放日对应的日期。
重定价周期：重新确定执行利率的周期。若房贷利率一年一变，那么重定价周期就是一年。
定价基准转换为LPR后，利率在第一个重定价日前不会发生变化，从第一个重定价日开始才可能随当时的LPR而变化。重定价日和重定价周期可执行原合同约定，也可由借贷双方重新约定，房贷重新约定的重定价周期最短为一年。
若重定价日为每年的1月1日，那么在2020年3月至8月的任意时点转换，2020年的利率均与原合同利率保持一致，2021年1月1日起将以2020年12月的LPR为基准加减点确定当年的利率，此后年份以此类推。若重定价日为每年贷款发放的对应日，那么根据大部分银行的转换公告，在重定价日之前转换的，2020年重定价日即可参考最新发布的LPR确定利率；在重定价日之后转换的，则需等到2021年重定价日才可参考最新发布LPR确定利率。
接续上例，假设2020年3月-2021年7月5年期以上LPR为4.75%（实际情况很可能会有所变化，具体取决于当时的LPR报价）：
（1）如果小王的房贷重定价日为每年1月1日，2020年3月至8月转换没有任何区别，2021年1月1日之前，他的执行利率均为4.8%-0.39%=4.41%，即2019年12月5年期以上LPR（4.8%）加固定点差（-0.39%）；2021年1月1日之后，则变为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年12月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
（2）如果重定价日为贷款发放日（即每年8月1日），若小王在2020年7月31日前转换，转换后到7月31日，这笔房贷的执行利率为4.41%；2020年8月1日之后为4.75%-0.39%=4.36%，这里的4.75%是2020年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。
若小王在2020年8月1日后转换，则这笔房贷的执行利率在2021年7月31日之前都会保持4.41%不变；2021年8月1日才开始执行4.75%-0.39%=4.36%的利率，这里的4.75%是指2021年7月的5年期以上LPR；此后年份以此类推。（具体见表2）
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