名为借贷实为房屋买卖案例，借款以房屋买卖合同的处理指导案例

借贷变成卖房，“套路贷”害人。

浙江淳安:民事和刑事整体表现揭示案件真相

范岳红姜丽丹

“这个重阳节终于可以松口气了。你以后一定要小心，不要再上当受骗了！”10月23日，家住浙江杭州的朱对妻子陈阿姨说。从2015年到2023年，经历了一审、二审、再审、上诉、改判，朱为了讨回被骗的房款，八年来一直在通过法律讨回公道。这次在浙江省淳安县检察院，被告人被依法追究刑事责任，推动了民事案件的再审。朱终于成功地挽回了的财产损失。

抵押房地产贷款是有争议的。

事情要从2014年说起。当时陈阿姨打算借钱，因为家里急着用钱，又不好意思跟老婆说。但她找到的两家借贷公司先后以陈阿姨年龄大、贷款金额小为由拒绝借款。经人介绍，陈大妈得知刘是专门做民间借贷的，可以借钱。为此，她打算利用妻子之便，用她与朱共有的淳安县千岛湖镇闲置房产一套作为抵押，向刘借款。

2014年9月12日，陈阿姨拿着身份证、房产证等相关证件找到刘某。刘在了解陈大妈的贷款需求后，提出让陈大妈先把房子抵押过户给他，等钱还清后再过户回来。当时陈阿姨觉得房子只是暂时抵押，以后可以收回，就同意了刘的要求。随后，陈阿姨和刘某一起来到房产中介公司，找人冒充朱签订房屋转让协议，同意以65万元作为房屋转让价款。协议签订当天，双方办理完房屋过户手续，刘将40万元转给陈阿姨。

根据口头借款协议，陈阿姨每月需支付刘14600元利息，还款期限为一年。刘还特意让陈阿姨不要把利息直接转给他，而是转给朋友李。尽管心存疑虑，但由于刘转账很快，陈阿姨很快打消了顾虑，按要求每个月给李转利息。

但临近还款日，陈阿姨多次找刘某协商还款，但刘某一直以各种理由推脱，不接受还款。直到陈阿姨因骨折住院，才未能及时偿还利息。当刘打电话来要这笔借款时，被朱发现了。

得知事情的来龙去脉后，朱认为自己在房屋转让协议上的签名是他人所签，无效。但刘某表示，他和陈阿姨之间是房屋买卖关系，不是借贷关系。为要回房产，朱于2015年8月3日向法院起诉刘、陈阿姨等人，请求法院确认其私自签订的房屋转让协议无效。

本院认为，刘等人提供的证据虽不足以证明朱同意出售涉案房屋(夫妻共同财产，朱未签字)，但该部分事实并不必然导致涉案房屋买卖合同无效。在朱没有证明其他合同无效的情况下，房屋转让合同依法成立并生效。朱不服判决提起上诉，但经过杭州中院二审和浙江高院再审，朱仍败诉。

深挖“套路贷”线索

“我名下的房子没有我自己的签名怎么卖？”2020年4月18日，朱向淳安县检察院申请民事生效判决监督。

收到申请后，检察官查阅了卷宗，并向金融机构收取了资金。他认为，查明案件真相的突破口是弄清陈大妈与刘的关系是借贷关系还是房屋买卖关系。同时，检察官还发现，这起涉嫌“套路贷”的案件中隐藏着蛛丝马迹。

通过对民事起诉状材料细节的审查分析，检察官发现，与正常的房屋买卖交易相比，本案存在诸多疑点:一是房屋转让价格为65万元，而该房屋同期同区域市场价格在110万至130万元之间，明显偏低，违背了正常的房地产交易常识；第二，刘表示房屋转让价款中的25万元为现金支付，但作为长期民间资金出借人，应当意识到大额现金交付的法律风险。在可以转账支付的情况下选择现金交易是不合理的，刘未能提供该款项的收据；第三，双方当事人互不熟悉，但签订房屋买卖合同、过户、支付价款的全过程仅用8小时完成，且陈阿姨是六十多岁的老人，有理由推测刘可能有获取非法利益的故意；四是涉案房屋配套车库未过户。朱夫妇在杭生活多年，把一个车库单独留在千岛湖镇并不自然。因此，法院认定刘可能涉嫌“套路贷”。

在询问陈阿姨的过程中，检察官还了解到，所谓的“购房款”65万元，陈阿姨实际只收到了36万余元，这是刘某在房屋过户时，扣除一个月的利息和税费、中介费后转账的余额40万元，而刘某主张的25万元现金款，陈阿姨并未收到。检察官调取陈大妈的银行账户明细后发现，陈大妈在2014年12月9日收到40万元转账后，立即提取了3.6万元，与她的说法一致。

同时，在查看双方银行流水时，检察官还发现陈阿姨多次给案外人李某转账，李某与刘某之间有多次资金往来。结合陈大妈的叙述和提供的证据，公诉人认为，刘某指使陈大妈通过转账给李某的方式支付其债务利息的可能性较大。

此外，检察官在调查中还发现，朱在起诉刘之前，曾就房屋转让事宜咨询过对方。此后不久，刘将涉案房屋以80余万元的价格出售，价格比市场价低30万元左右。由此可见，刘卖掉房子套现的意图非常明显。

依法追回骗取的房款

经过全面调查，案件的基本事实逐渐清晰。经分析判断，法院认为，刘以借贷关系为名，让陈大妈以房产作抵押，通过制作虚假交易流水、让他人收取贷款利息、请他人作伪证等方式，编造房屋买卖交易。他的行为符合以民间借贷为名的“套路贷”的特征。

为此，淳安县检察院及时将侦查中发现的刘涉嫌诈骗的犯罪线索移送公安机关，并列出详细的侦查重点清单，积极引导公安机关侦查，及时跟进案件动态。

2021年7月22日，法院以刘涉嫌诈骗罪对其提起公诉。淳安县法院审理后认为，刘单独或者伙同他人捏造事实、隐瞒真相，骗取他人财物，数额特别巨大，已构成诈骗罪。2022年8月26日，作出一审判决，以诈骗罪判处刘有期徒刑11年。他还罚款11万元，并责令朱和陈大妈赔偿房屋损失83万余元。刘不服判决，提起上诉。杭州市中级人民法院经审理，裁定驳回上诉，维持原判。此外，涉案第三方收款人李某因在其他案件中涉及虚假诉讼，另案处理。

杭州市中级人民法院根据刑事判决结果，于今年3月14日裁定撤销朱诉刘、陈阿姨一案的一审、二审民事判决。截至目前，本案涉案款项已全部落实到位。

技巧

“套路贷”是以非法占有为目的，引诱或强迫受害人签订“出借”或变相“出借”、“抵押”、“担保”等相关协议，通过虚增借款金额、恶意制造违约、任意认定违约、销毁还款证据等方式形成虚假债权债务。，并以诉讼、仲裁、公证或者暴力、威胁等手段非法占有被害人财物。

——根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部联合发布的《关于办理“套路贷”刑事案件的意见》(2019年4月9日起施行)第一条第一款

(检察日报)

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