深圳9月29日起调整房贷利率下限：首套房4.1%，二套房4.5%，“仅针对新购房客户”，下面是每日经济新闻给大家的分享，一起来看看。
购买二套房贷款利率
每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺
在“十一”假期前一天，深圳送上了一份购房“礼包”。
9月28日，据深圳卫视深视新闻消息，从9月29日起，深圳调整优化个人住房贷款利率下限。首套房贷下限为LPR-10个基点；二套房贷下限为LPR+30个基点。此次调整有利于降低居民家庭购房成本，更好满足刚性和改善性住房需求。
根据此前深圳首套房贷利率情况，利率下限水平为LPR+30BP，本次直接下调至LPR-10BP，相当于一次性下调了40个基点。
经过此次调整后，深圳首套房贷利率下限由原来的4.5%(LPR+30bp)下调至4.1%(LPR-10bp)；二套房贷利率下限由原来的4.8%(LPR+60bp)下调至4.5%(LPR+30bp）。
《每日经济新闻》记者从中行、农行等多位个贷经理处了解到，“此次调整仅针对新购房客户，以前购房客户的房贷利率仅能调整到当时利率的最低水平。”
以首套房为例，按等额本息30年还款，100万元贷款此前的月供为5067元，调整后的月供是4832元，减少了235元左右。
“这个意图就很明显了，马上就放假了，主要还是为了刺激成交。”一位地产行业评估人士告诉每经记者。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉9月28日晚间向每经记者表示，此次利率调整，也是对国家关于优化调整调控政策指示中有关首套房和二套房最低利率新规的落实。与上一次“认房不认贷”率先在广州、深圳落实完全一致，此次最低利率调整也遵循这样的路径，也意味着随后将在京沪落地。
“预计下调利率将带动一部分需求释放，但政策效果依旧不能太乐观，后续预计还会有其他降购房成本的政策跟进，实现多方利好政策、降成本降门槛政策叠加。同时，也需要开发商、业主积极降价，唯有供需两端同步发力，收入基本面明显好转，商品房交易才能稳定下来。”李宇嘉补充道。
易居研究院研究总监严跃进则表示，“深圳在‘十一’假期前调整房贷利率政策，可以理解为向购房者送来买房大礼包，主要降低的是房贷成本。政策有较为明显的激励导向，这也是在落实央行此前提到的‘延长房价连续下降城市可以对利率进行下调’政策。”
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每日经济新闻
买第二套房有什么规定
上海的一家房产中介。图/视觉中国
8月底，房地产政策密集调整。包括北上广深在内，“认房不认贷”全面落地，本地无房就可享受首套房贷优惠；“卖一买一”个税优惠延长两年；限购城市首套房和第二套房贷款最低首付比例从30％和40％下调至20％和30％；第二套住房贷款利率下限下调至LPR+20个基点。此外，有关部门还明确了存量首套房贷利率下调机制，认定为首套房的，存量房贷利率可予以下调。
近期密集的房地产纾困政策倍受市场关注，央行在今年7月14日新闻发布会就已表态，考虑到中国内地房地产供求关系已经发生深刻变化，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求。7月底政治局会议亦提出“适应房地产供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱”，政策调整箭在弦上。需要看到，在房地产告别了过快上涨的“上半场”，进入到供需平衡甚至供大于求的“下半场”，基于房价上涨预期而超前买房、投资炒房的市场行为式微，换房需求占主导但对购房门槛和成本比较敏感的新形势下，过去以较高利率和控制加杠杆为特征的调控架构亟待调整。
此次“认房不认贷”政策调整，对一线城市的利好最明显。新政后，此前分别在2017年和2016年实施“认房又认贷”的北京和上海，有贷款记录但无房的，或持有一套房但计划“先卖后买”的，都可享受首套房的贷款低首付优惠，且贷款利率明显降低。以北京为例，首套房4.75％的利率比二套房5.25％的水平低50个基点，300万元贷款、20年等额本息下月供下降近2000元。广州、深圳新政后，首付比例下调幅度（10~20个基点）比京沪小，但利率下调较为明显。
对于武汉、厦门、福州、杭州等热点城市来说，对有贷款记录但无房的情形，大部分城市前期已实施“认房不认贷”的首套房认定标准。不过，“认房不认贷”的新政会激活这些热点城市“卖一买一”的换房需求。另外，限购城市首套房、二套房首付比例分别从30％和40％统一调至20％和30％，这一政策工具已经授权给各地，也有望在这些城市率先落地。
目前来看，“认房不认贷”主要利于三类需求，一是“卖一买一”的改善型需求，二是都市圈人口流动频繁产生的需求，三是计划在就业地城市买房的人。从近期调研看，新房访客量、二手房带看量明显增加，此前受“认房又认贷”抑制或因当前政策利好和预期改善带动下的增量需求，开始释放。在新政助推下，因家庭成员增加、老年人口需要换电梯房、房屋功能老化等迫切需要改善住房条件的换房需求，也在增加，这些房屋持有者可能会下调二手房挂牌价，以期待尽快实现换房。
一揽子利好政策在“金九银十”前到来，叠加今年四季度开发商促销可能带来的年末翘尾效应，预计今年9月～12月全国商品房市场将逐步企稳。考虑到去年11月～12月因疫情严重导致的交易低基数，以及五大都市圈（指东部三大都市圈及成渝、长江中游都市圈）贡献了新房交易的70％左右，乐观估计今年全年房屋销售面积增长5％，中性估计与去年持平，悲观估计下滑5％以内。
当然，需要关注的是，政策主要推动的“卖一买一”式的购房，关键在于二手房能先行卖得出去。从9月2日以来北京、上海在新政后的商品房市场动向来看，二手房挂牌量明显攀升，其中多为“卖一买一”的改善型需求。根据中介机构统计，目前包括一线城市在内，各地二手房挂牌量均创新高，北京、广州等城市化较早的城市，二手住房中很多是老旧住房，比如北京这类房源占比超过30％，而且交易难度也比较大。
此外，“次新房”入市的冲击也较大。2015年～2021年，中国商品房交易在历史高位徘徊，年均住宅销售14亿平方米，其中热点城市多套房购置非常踊跃。目前，由于房价预期转弱或资金链吃紧，这部分实现了50％左右增值的房源挂牌增加，对新房形成替代，对老旧二手住房形成了竞争。因此，二手住房交易难的问题不能小觑，建议在推进带押过户、降低经纪费率、鼓励业主合理降价、推进刚需购房补贴、降低首套房利率等方面继续发力，进一步降低刚需购房成本。
要看到，包括新市民、年轻人、外来人口、新中产等在内的刚需群体主要集中在一线、二线热点城市。由于这些城市房价水平高、就业压力大、工作压力大，刚需购买占比呈逐年下降态势。尽管他们买房意愿强烈，但就业、收入、预期和高房价的矛盾比较突出，这是“卖一买一”顺利循环的难点。因此，还要强化就业优先、收入增长、社保兜底等各项政策。只有供需两端多措并举，商品房市场才能彻底稳定下来。
（作者系广东省住房政策研究中心首席研究员）
发于2023.9.11总第1108期《中国新闻周刊》杂志
杂志标题：“认房不认贷”效果几何？
作者：李宇嘉
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