11月28日，万科A(000002)发布公告称，拟推出商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)业务，发行CMBS总规模不超过14.35亿元。11月27日，万科就此事获得深交所无异议函。万科表示，此举的目的是为了满足公司业务发展的需要，利用现有资产拓宽融资渠道。
万科发行CMBS的基础资产为公司拟向六家子公司提供的14.35亿元股东贷款。万科作为原所有人，拟将上述基础资产转让给由华泰证券(上海)资产管理有限公司作为管理人设立的专项计划，并发行资产支持证券。万科及其子公司将按照发行CMBS的一般商业惯例提供信用增级方法。
据了解，万科拟提供贷款的6家子公司中，4家为持有经营性房地产的子公司，2家为负责经营管理上述房地产的子公司。其中，北京联兴持有北京奥林项目，拟向万科股东贷款8.64亿元；福州万磊持有福州白马路万科李，作为共同债务人，福州万科商管拟向万科股东取得合计3.31亿元贷款。
与股权融资、项目融资甚至REITs相比，CMBS是一种相对创新的证券化融资方式。通过重新包装各种商业房地产的抵押贷款，CMBS通过证券化向投资者发行债券。一般来说，业内人士认为，CMBS具有发行价低、流动性强、房地产价值得到充分利用等优势。
去年6月，上交所发布通知，鼓励和支持交通、水利、清洁能源、保障性租赁房等多行业主体。，以基础设施的未来收益为基础资产，或以基础设施或酒店、零售等商业物业持有的不动产为基础资产，发行CMBS或REITs等不动产资产支持证券，增强现有资产的流动性，降低企业融资成本。
在相关政策的鼓励下，作为增量融资渠道，CMBS近年来取得了长足的发展。据中指院统计，2023年10月，CMBS/CMBN是最大的资产证券化产品(ABS)，占比53.2%。当月房企发行ABS金额约100亿，平均利率3.49%。
就在上个月，万科旗下的李因商业地产有限公司完成了中信证券-李因深李因中心三期资产支持专项计划的发行，发行总额为37.4亿元，优先级利率为4.5%。7月，金融街(000402)完成了海伦中心CMBS和金融大厦CMBS的簿记工作。城投控股(600649)等上市公司表示，将继续推进存量和增量CMBS产品，积极发挥资本运作和产融协同的作用。
近期，解决房企融资问题被提升到了一个新的高度，受到了社会各界的高度重视。日前召开的中央金融工作会议指出，“平等满足不同所有制房地产企业的合理融资需求”。本周，建设银行、交通银行与部分房地产企业召开座谈会，进一步支持房企合理融资需求；万科、华润、金茂等房企申报的首批消费基建类REITs获批。
中指院企业研究总监陶舒如表示，近期，金融支持优质房企的名单不断扩大，预计将有更多优质民企和混合所有制企业受益。随着市场逐步回暖，房企销售端资金持续改善，企业造血能力得到增强，投资者信心有望逐步恢复，房企流动性压力有望逐步减轻。
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