房地产供应链融资违法吗，房企供应链

票据融资，顾名思义，是围绕票据而发生的。票据是一种商业凭证，主要是指由出票人签发，付款人在指定日期或见票后向持票人支付一定金额的有价证券。根据出票人是否为银行，汇票可分为银行汇票和商业汇票。传统意义上的票据市场指的是商业票据市场，所以本文中“票据融资”的“票据”指的是商业汇票。有商业票的企业可以选择到期持有或通过背书、转让、贴现等方式提前获得资金。票据融资是指企业B取得票据后，在票据到期前将票据背书转让给企业C，或者找银行提前获得一定贴现率的贴现面资金。在房地产的产业链结构中，房地产企业的上游有材料供应商、建筑公司、设计公司，下游有装修公司、中介服务、物业服务机构，整个产业链中有大量的中小供应商。创新房地产供应链金融服务，盘活供应商应收账款，可以为整个供应链的中小企业提供新的融资选择；另一方面，灵活的资金安排可以缓解房企的流动性压力，降低融资成本。

事实上，创新房地产供应链中小企业应收账款融资模式，不仅符合去年以来国家的政策导向，而且具有重要的经济效益和社会效益。2018年6月、10月和12月，央行三次增加再贷款再贴现额度，引导金融机构通过票据贴现支持民营企业和小微企业。2019年1月社会融资数据显示，企业贷款同比增加8000多亿，其中票据融资同比增加4800亿，是快速增长。今年前两个月，银行承兑汇票余额增加7538亿元。整体来看，票据业务对实体经济的支持力度在逐步提升。

在房地产行业，除了通过传统的银行贴现融资盘活供应链企业的应收账款，降低房地产企业的融资成本外，担保公司、保理公司、小额贷款公司等创新模式的引入，也为房地产供应链商业票的融资提供了一种灵活的方式。

银行商业汇票贴现模式

图:企业的进销存和流通流程

担保公司模式

商业票据的持票人可以向银行申请贴现实现融资，但前提是承兑人或持票人已获得银行商业票据贴现的授信额度。此外，担保公司还可以通过灵活的产品设计消化商业承兑汇票，提高商业汇票的融资能力。担保公司虽然不能直接开展资金业务，但可以通过委托贷款的方式向持有商业票据的借款人提供贷款，也可以通过在国家或地方金融资产交易平台购买票据收益权的方式进行操作。

此外，担保公司还可以与开发商合作，为其供应链企业提供票据担保服务。例如，房地产金融服务商汇联科技通过与担保公司合作，推出了创新的商业票据担保模式。在担保公司的银行授信额度内，开发商会为供应链企业提供增信，银行会对开发商白名单中的企业供应商进行门票打折。由此，中小金融机构可以服务中小企业，不仅解决了供应链企业和开发商的融资问题，也为众多中小金融机构提供了创新业务和优质资产。

图:担保公司金交所商业票据债权转让融资方式

保理模型

保理是在债权人转让其应收账款的前提下，集融资、应收账款催收、管理、坏账担保于一体的综合性金融服务。房地产供应链保理的一般运作模式是保理商与收单企业(即上下游供应商)签订应收账款保理合同，并完成应收账款转让通知等手续，从而形成应收账款债权转让的保理关系。在此基础上，约定基础交易合同中约定商业汇票作为支付结算方式的，商业汇票应当同时背书转让给保理公司。

图:保理公司商业汇票操作的一般模式

随着近年来国内保理业务的扩大，越来越多的保理资产也在寻求更广泛的融资渠道，资产证券化是盘活保理资产的重要途径。借助ABS融资模式，保理模式越来越受到融资者的青睐。在房地产行业，供应链保理ABS已经成为仅次于CMBS的第二大房企资产证券化产品。

以平安证券-万科供应链金融1号-5号资产支持专项计划为例。该专项计划的基础资产为万科上游供应商对其区域项目公司的应收账款。万科对下属项目公司的债务进行催收，集中发行反向保理ABS，将万科对上游供应商的应付账款转化为对资产专项计划的应付账款。这种财务操作不会增加新的负债，也不会将无息债务转为有息债务，只是确认现有债务，从而不会增加万科的资产负债率。同时，万科反向保理ABS将大大延长下属项目子公司应付账款向上游供应商的支付期限，有利于应付账款的顺畅管理，改善公司现金流。

图:万科供应链金融ABS交易结构图。

小额贷款公司模式

小额贷款公司不能直接开展票据贴现业务，通常采取商业票据质押贷款的方式运作，即收票企业(上下游供应商)向小额贷款公司申请贷款，同时将其商业票据背书质押给小额贷款公司。根据《票据法》第三十五条的规定，被背书人在依法实现其质权时，可以行使汇票权利。到期前，小额贷款公司直接委托收款银行或通过票据交换系统提示付款人付款。在实际操作中，商业汇票到期托收需要提交的材料因银行而异，公司财务人员可以向银行咨询准备托收手续的相关材料。如果出具了电子商务受理单，则无需提交其他材料。

图:小额贷款公司商业票据质押贷款模式

总结:

目前，商业票据融资的资金来源主要有三种。第一，银行贴现是最传统的商业票据融资方式，价格低廉，但信息复杂，信用范围小，行内竞争激烈。二是担保公司、保理公司、小贷公司等机构直接买断票据资产进行后续处理。好处是操作方便，但会推高融资成本。三是大型资产管理投资基金，如票据收益权私募基金、金交所收益权产品、券商资产管理计划、ABS等。操作起来通常很麻烦。此外，如前所述，还有一些创新的商业票据融资模式，是上述方式的混合，如担保公司+银行贴现、保理+ABS等。对于具体的融资方式，开发商可以根据自身需求和供应链特点创新金融产品。

整体来看，商业票融资是一种多方共赢的融资工具。对于房企来说，延期付款相当于以一定成本融资，并不直接占用银行信贷或推高有息负债。对于供应商和施工方来说，可以快速盘活应收账款，维持和扩大经营性现金流，解决回款慢、融资难的问题。对于金融机构来说，由于房企有应收账款抵押贷款和保理的反向担保，经营风险相对较低。据恒大研究院测算，国内房企各类应付款(包括应付票据)约占开发资金的22%。因此，开发商继续探索创新商业票据融资模式，做好上下游供应链的票据融资具有重要意义。