我是曾大叔，资深房地产投资专家。晚遇见你的导师，曾舒自媒体没有按照同样的模式，他也没有瞒着你！曾叔属于实战派，只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房，让你成为买房的最佳人选。
以下内容来自“曾叔谭芳”微信微信官方账号，粉丝提问:您好！曾叔叔！预算13-15万，今年想投资买房。想知道上海北外滩和东外滩哪个板块买房比较好，未来升值潜力大？
回答:您好，北外滩的交通位置相当优越。西邻地铁10号线，东临地铁4号线，中间是地铁12号线，新建路纵向贯通。北外滩发展空间巨大，未来定位为中心活动区，具有商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能。北外滩作为老居民区，教育医疗设施完善，生态资源上的短板也由黄浦江和滨江绿地弥补。但是在商圈之外，北外滩的居住环境很一般，老房子比例比较大，高品质的房子很少。大量房龄超过20年，底层商业混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价更加分化，但二手房价依然坚挺。
东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能和综合配套功能。从土地规划图可以看出，东外滩居住用地占比较大。与北外滩一水之隔的东外滩，也可以被快速发展的北外滩辐射。该板块的亮点在于有较好的工业用地，但现代建筑和工业园区建设相对较慢。住宅的特点是一等、二等和三等房屋的混合。新建的房子和老房子对比强烈，房子高低不一，相当混乱。与北外滩不同，东外滩不缺优质二手房。板块二手房挂牌量持续上升，挂牌均价也非常稳定。整体来看，两个板块都以改善产品为主，无论是新房还是优质二手房，入场价格都是1000万。从板块的能级、地理位置、交通、商业配套来看，上海投资回报最大的板块和楼盘都可以在内部分享中找到。
问题:曾叔你好，崧泽花城的秀景苑属于赵翔板块吗？可以买给自己住吗？升值潜力如何？
回答:你好，它不属于赵翔，而是属于汇金路。如果通勤对你来说方便，你可以考虑住在自己家里。但是从投资的角度来说，我不建议在赵翔以外的地方买房，因为徐泾东到赵翔建了很多小区，汇金路的房子以后要卖的时候也有很多竞品，不容易卖高价。这个小区单价不高，户型比较小，比较适合上车。以后应该是大盘平均涨幅，不会有暴击。
问题:曾叔你好，我现在有个置换问题，不分学区。计划700万左右。想问一下七宝地区有哪些宜居、增值的社区？之前看了七宝万科，2020年已经涨了一点。不知道值不值得上车。另外，考虑一下许婧地区，那里有很多房子。不知道是否值得买，也不知道哪些小区值得买。谢谢你。
回答:你好，七宝的选择很少，但是旁边九亭的选择很多。七宝万科还有潜力。七宝将成为众多高端人才承接大虹桥、漕河泾外溢的选择。许婧可以考虑一下。楼盘详情见内部分享。
问题:曾叔你好，朋友推荐上海嘉定区loft。我已经把内部价格发给你了。你觉得值得投资吗？
回答:你好，价格不错，看市场价给多少优惠。如果租金回报率在4%以上，是可以考虑的投资方向。但是loft也是商住两用，以后卖地增值税很高。投资这类产品对你有好处，但主要是租金，类似于“债券投资”。如果你得不到增值的部分，可能会占用你更多的资金，有更大的机会成本。关键是看自己想要什么。我自己的买房风格，不太注重租金，更注重增值回报。所以如果是我，我是不会买的。
问题:曾叔你好，问一下佛山地区的问题。请问:1。总价预算250w W广州人无房票。选择佛山合适吗？2.佛山的报价是开盘前最便宜的吗？还是等到年底开发商着急的时候？
回答:您好，佛山是广州的兄弟城市，楼市属于珠三角第二梯队，在深圳和广州附近的一线城市中属于自己的行业。但长期来看，还是要看行业引进的能力。千灯湖区域是佛山最好的区域，中长期没有问题。推荐板块和属性详情参考内部分享！
新房开盘当天，购房优惠最多，从全年来看，年底前开发商打折促销最多。一般新房出售都有相对固定的程序。当项目即将达到预售条件时，开发商会提前宣传项目，打开营销中心，展示位置、规划或沙盘、配套等信息。给准买家，然后及时开放样板房，以装修精美的样板房让潜在客户更好的了解空房、房型、房屋品质。然后就是真诚报名或者认可的环节。开发商可以通过要求客户支付一部分诚意金或资产审计等程序来识别那些真正有兴趣购买的客户。这些开盘前的程序可以称为“客户储存”，即开发商为一个项目积累了足够多的意向购买客户。之后，就是开场了。当客户存量达到一定程度时，开发商会借机取得预售许可证，选择在一天内开盘。一般来说，开发商为了在开盘当天宣传更高的销售率，让意向客户下定决心当天购买，会在开盘当天提供最多的折扣，这也意味着是一段时间内该楼盘获得最多折扣的时候。
问题:曾叔你好，坐标杭州，上班族。子弹是有的，但是离首付还有很长的路要走。除了XYK还有什么办法补首付吗？
回答:你好，融资方式很多。详见圈内分享的融资渠道费用和无息贷款方案等级汇总。
问题:曾大爷您好，我准备置换房子，但是我主城区的老房子设施不错，但是卖不出去。最后卖了三个月，降价20万。现在楼市是不是下跌了，行情不好？
回答:你好，其实房子能不能卖，卖多少钱？不取决于出售的那一刻，而是在很多年前我决定买这套房的时候就决定了。所以很多人在置换的时候都会遇到这种问题:摇到了有限价的新房，却很难走出自己持有的一套房，现在又被超高利率的债务支撑着；市场上有一套非常好的房子，我很想拿，但是我的二手房一时卖不出去，眼看着被别人买走了。牛市沉淀脂肪；疲软的市场需要释放一些脂肪来启动下一个周期的引擎。在市场疲软时期，房地产的流动性决定了安全感和稳定性。如果房子不能轻易出售，那么它的资产价值就会打折扣。主城又旧又破，不要想流动性有多好。即使在上海，流动性也很一般。说白了就是要超级牛市才能赚钱。远郊野地+高溢价高压房源，毒药！看着很美，吃着吃着就醉了，然后就晕过去了。房子是流动货币！真正好的房产价值满足三个方面:1。增值收益(资源价值通过房价慢慢实现)；2.以房地产抵押的资金；3，流动性不好卖，你得检讨一下当时买的想法！
问题:曾叔叔你好。现在“LPR转按揭”已经在网上流传。目前我的房贷是6点多的固定利率。有必要改吗？转换后，以后还会涨吗？有什么办法可以首付吗？
回答:您好，长期房贷还款，选择固定利率。短期房贷还款，选择LPR浮动利率。方法很多，这里不方便说。去我的圈子看看分享文章就行了。
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