我是胡叔叔。我有多年的上海房地产研究和投资经验。我长期关注上海的房地产市场信息。熟悉学区房购房政策、购房攻略、房源信息。欢迎关注交流。
以下问题由微信官方账号“湖熟方硕”粉丝回答:
问题:胡大爷您好，预算1300-1500万，想知道上海北外滩和东外滩哪个地段买房比较好，未来升值潜力大？
胡大爷:您好，北外滩的交通位置相当优越。西邻地铁10号线，东临地铁4号线，中间是地铁12号线，新建路纵向贯通。北外滩发展空间巨大，未来定位为中央活动区，具有商务办公、公共文化、商业服务三大核心功能。北外滩作为老居民区，教育医疗设施完善，生态资源上的短板也由黄浦江和滨江绿地弥补。但是在商圈之外，北外滩的居住环境很一般，老房子比例比较大，高品质的房子很少。大量房龄超过20年，底层商业混乱，使得板块内的二手房价受到影响，房价更加分化，但二手房价依然坚挺。
东外滩的定位是商务金融、休闲娱乐功能和综合配套功能。从土地规划图可以看出，东外滩居住用地占比较大。与北外滩一水之隔的东外滩，也可以被快速发展的北外滩辐射。该板块的亮点在于有较好的工业用地，但现代建筑和工业园区建设相对较慢。住宅的特点是一等、二等和三等房屋的混合。新建的房子和老房子对比强烈，房子高低不一，相当混乱。与北外滩不同，东外滩不缺优质二手房。板块二手房挂牌量持续上升，挂牌均价也非常稳定。
整体来看，两个板块都以改善产品为主，无论是新房还是优质二手房，入场价格都是1000万。
问题:胡大爷您好，我名下有一套自住公寓。最近想投资一套房，浦东房价一直在涨！这是投资的好地方吗？现在开始合适吗？
胡大爷:您好，毫无疑问，浦东发展很快。浦东楼市的定价权掌握在新上海人手中。对于他们来说，行业和学区是买房最重要的两件事，高收入的工作机会和优质的教育资源才是买房的中心。浦东可以重点关注这几个板块。前滩以南的林三滨江南区，以高品质住宅为主，未来发展空间广阔空。玉桥科技园又名玉桥板块，规划性强，学区优质，房源优质。缺点是高压线和垃圾焚烧厂。孙桥科技园拥有大量教育、科研和商业用地，重点发展“网上新经济产业”。最后，短短30年，浦东成为中国实力最强的新区，成为上海经济、金融、科技创新的中心。只要浦东想，没有什么是不可能的！
问题:胡大爷您好，我想知道如何避免买到假学区房？
胡大爷:您好，目前上海人买房不是一件容易的事情，因为上海整体房价比较高，普通工薪家庭买房确实比较难。但相对来说，在郊区买房更容易，但需要警惕假学区房。因为现在的房价和学区房直接挂钩，有学区房的楼盘一般都会有不错的涨幅。对于想投资学区房或者更看重教育资源的购房者来说，需要仔细研究上海的招生政策，以免买到只有虚名没有实际派位的学区房。建议各位购房者在购买前实地考察确定重点学区房，尽量避开那些假学区房或者学校比较一般，没有价值的学区房。
问题:胡大爷您好，我不太明白什么叫带杠杆买房，带杠杆怎么做？
胡大爷:您好，用杠杆买房就是用资金买房。比如贷款买房，属于带杠杆买房。首付和月供都是杠杠的。只需首付30多万就能买到价值100万的房子。一旦房屋市值低于购买价格，就可能出现大量违约，所以杠杆越高，风险越大。
对于很多普通购房者来说，带杠杆买房是逆袭的关键。市场强调住房不投机。很多城市的房子涨幅没有以前那么剧烈了，房子也没有那么便宜了。就算是普通房子，不欠钱也很难买。不管你现在愿不愿意贷款，买房都是要有杠杆的。注意杠杠的:第一，一定不能全款买房。第二，尽量多借钱，借的时间越长越好。第三，贷款不要太多，保证自己的基本生活。在宽松的货币环境下，资产涨，负债不涨，相当于赚钱。
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