编者按:本文来自微信微信官方账号“远洋资本”(ID:SINO-远洋资本)，作者孙蜜，36Kr授权发布。
近日，由英国建筑师sy重晶石和GlobalData联合发布的2019年最新研究报告显示，北京SKP每平方英尺销售额飙升至全球第二，仅次于英国奢侈品百货公司哈罗德百货(Harrods)。这是中国首次出现具有国际竞争力的奢侈品购物中心。
正如远洋资本总经理助理兼投后运营业务董事总经理辛在出席一个外部论坛时所说:“所有现有资产的翻新和振兴的最终目标是实现租金效率的最大化。”
显然，就地板效应收入而言，整个亚洲地区都不存在“北京SKP”。
近日，成功运营北京SKP的母公司北京华联集团投资控股有限公司(以下简称“华联集团”)与国内领先的另类资产管理公司中国远洋资本宣布正式达成合作，共同收购位于北三环核心区域的安贞华联项目。双方将发挥各自在综合购物中心运营、写字楼改造升级等领域的专长，通过“强强联合”、优势互补，共同推动项目实现从社区购物中心到“城市精致商业综合体”的全面商业升级。
企业代表:华联集团董事长常(左图)、北京华联长山行投资管理有限公司(以下简称“华联长山行”)CEO常、副总裁；远洋集团副总裁、远洋资本总经理王宏慧(右图)，远洋资本副总经理、房地产投资业务董事总经理周岳出席签约仪式。
眼见胜于耳闻。
与袁波酒店、硅谷凉城、东海商业中心(现上海远洋商业大厦)等项目的转让方不同，安贞华联项目的转让方华联集团对远洋资本有些“陌生”。
虽然双方都在房地产投资领域深耕多年，且都在各自领域表现突出，但一个专注于零售业务的运营管理，一个专注于写字楼、公寓等商业楼宇的改造运营。在合作收购安贞华联项目之前，两家公司几乎没有交集。
"去年8月，我们第一次与华联集团进行了正式接触."负责这笔交易的地产投资团队项目经理回忆，虽然华联在第一次见面时就已经认可和肯定了远洋资本团队的专业性和在商厦装修方面的经验，但双方在会面中并没有达成任何实质性的进展。
这其实不难理解。毕竟如今一二线城市的优质增量商业地产项目屈指可数，而安贞华联项目也确实是一个不可多得的稀缺资源。
图为位于北三环核心区的安贞华联项目外景。
从区位来看，安贞华联项目位于北京中轴线与北三环交界处，中关村商圈、亚奥商圈南延线、望京商圈、三元桥商圈交汇处，周边道路交通发达，多条地铁线覆盖，通达性强。“尤其是在目前北京土地供应逐年减少、城六区禁止新建商业和写字楼的政策导向下，市区尤其是四环以内的商业服务用地尤为稀缺。”前述项目经理说。
从租金效率提升的角度空，安贞华联有上百个合作品牌。餐厅、超市、儿童、美女等体验式商业，对周边旅客的吸引力很大。此外，华联集团自身丰富的商业百货招商运营经验，几乎提前锁定了60%至70%以上的优质租户。
从项目延展性来看，安贞华联南门距离三环主干道近万平米，不仅在喧嚣中静谧，而且环境舒适，具有很强的知名度和宣传性。比如可以在南门举办商业推广活动，吸引周边人群购物消费，成功引流项目。
从项目改造升级的可行性来看，购物中心1-3层中庭高度超过15m，中庭高度空达到甲级甚至超甲级写字楼标准。如果配合流畅的动线设计，购物和商务办公的舒适度会大大提高。
优势无数，投标机构自然也多。
据了解，为了选出一家能够充分互补自身长板优势的满意合作伙伴，华联通过实地考察，对十几家候选投标公司进行了详细评估，最终“相中”了在业务、写字楼开发、运营改造、投后管理等方面优势明显的境外资本。
北京国际中心、北京光华国际中心、北京硅谷凉城；上海海洋商业大厦和上海袁波酒店；成都海洋太古里...一级和Leed级的写字楼无声却是海洋力量最有力的证明。
结合起来，取长补短。
2019年5月，远洋资本与华联集团签署协议，共同收购位于SKP的安贞华联项目。根据协议，华联集团通过其投资与资产管理专业平台——华联长山行进行投资；远洋资本通过城市更新专项基金完成出资。
该基金是远洋资本去年年底发起设立的专项房地产投资基金。凭借来自私募市场的独特项目来源，以及能够有效规避投资者“盲池”操作风险的清晰投资标的组合，该专项基金赢得了众多有限合伙人的青睐，尤其是追求长期稳定回报的保险和产业投资机构。今年年初，逆势完成第一期封闭，承诺投资规模21亿元。
根据协议，未来两年，双方将充分发挥在综合商场运营、写字楼改造翻新等领域的丰富经验和雄厚实力，根据项目自身属性和周边配套环境，携手将安贞华联从社区型商业升级为“以办公为主、商业为辅”的综合型商业。
转型升级后的新商业业态B1-1为商业百货，2-5层为写字楼。“这个改造设计是基于项目本身的性质。随着消费升级的趋势，商业项目主动对内部空房间进行重新定位和优化，为消费者提供更具吸引力的场景体验，从而实现空房间价值的提升。”远洋资本副总经理兼房地产投资业务董事总经理周岳表示，该项目将为租户、客户和周边居民提供“以人为本、互动开放的复合业态。”
值得注意的是，安贞华联项目采用了“联合收购”的模式，这在业内尚属罕见。
“具体来说，在收购完成后的实际交易中，远洋资本将充分发挥其在商业、写字楼开发、运营和改造方面的优势，负责项目前期的工程改造和项目后期写字楼的整体运营，而华联集团将重点依托在零售板块的实力和优势，全面负责项目后期商业百货的租赁和运营。”前述地产投资团队项目经理介绍。
如有重大未决问题，双方应以50:50的方式共同讨论和决定。
"创新采购模式的基础在于相互尊重和信任."周岳指出，联合收购意味着双方享有相同的权利，承担相应的对等义务，项目的顺利合作和推进必然离不开积极的沟通。在即将到来的转型、自持运营、投后管理过程中，双方将本着“取长补短”的理念，积极配合，通力合作。
远洋集团副总裁、远洋资本总经理王宏慧表示，商业、写字楼的开发、运营和改造是远洋集团的绝对优势。今年年初发布的年报显示，2018年全年，仅写字楼一项运营就为中远集团带来超过30亿元的收入。近年来，脱胎于远洋集团房地产投资团队的远洋资本，在房地产投资、股权投资、债权投资、投资顾问、海外投资等领域也取得了长足的发展。
他说，安贞华联项目承载着一代人的记忆，未来的转型也承载着一代人的梦想。此次合作既是远洋资本与华联集团优势互补的具体体现，也是双方未来长期合作的开始。双方将充分挖掘各自专业领域的经验和潜力，实现“1+1 >；2”效率，努力为国人贡献更多的“城市作品”。
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