1月5日，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会宣布建立首个住房贷款利率政策动态调整机制，其中最重要的一项是新建商品住房销售价格连续3个月下降，可阶段性维持、下调或取消首个地方住房贷款利率政策下限。
根据这一规定，全国约有38个二三线城市符合下调房贷利率的条件，太原是其中之一。目前，这一经济实惠的购房新政已经发布近两周。省会各楼盘首套房贷利率执行情况如何？按照新政，首贷买房能省多少利息？带着这些问题，记者进行了调查——
a本月起，省会业主还款压力减轻。
2022年12月20日，贷款市场报价利率(LPR)一年期LPR为3.65%，五年期LPR为4.3%。这个标准从8月20日一直维持到12月20日。按照这个标准，从今年1月起，现有房贷客户的还款压力将大大减轻。
由于部分房企出现流动性危机，2022年，全国各地楼市出现成交下滑、房价走低、刚需购房者信心不足的问题。为了鼓励支持和改善置业需求，去年按揭利率下调。记者发现，2021年12月20日至2022年12月20日，一年期LPR从3.8%降至3.65%，五年期LPR从4.65%降至4.3%，降幅分别为15个和35个基点。其中，与房贷利率密切相关的五年期以上LPR下调了35个基点，这对现有房贷客户来说是一大利好。由于许多现有的抵押贷款在每年的1月1日进行调整，这些客户的利率将从2023年1月起比2022年下调35个基点。
省会市民乔女士是此次降息的受益者。乔女士的房子是2019年贷款80万购买的。最高利率达到5.2%，月供4392元；2022年1月，利率调整为4.995%，月供4286元；2023年1月4.645%，月供4131元。一年之内，乔女士月供少了261元。“我的房子属于二次贷款。虽然不如首套房业主利率优惠，但每月减少200多元的月供，累计高达10.14万元，是非常大的实惠。”乔女士高兴地说。
据悉，购房贷款已选择固定利率的，无论利率上浮还是下浮，都必须按照当年签订的利率标准执行。而选择了浮动利率的贷款业主是利率下行期的最大受益者，利率按照当年当月(当月20/21日)的LPR调整，一年调整一次，发放贷款，需要12个月。同时，选择浮动利率的业主，如果想改成固定利率，可以申请更改，但在贷款期间只有一次机会。
据省城某银行客户经理介绍，从2023年1月起，大部分现有房贷仍可享受2022年三次房贷利率下调35个基点，这对大部分购房者来说确实是个好消息。
b少数名企首套房首贷可执行3.9%。
根据新政，新建商品住宅销售价格连续3个月环比、同比下降的城市，可以分阶段维持、降低或取消当地首套房贷利率政策下限。国家统计局全国70城房价指数数据显示，最近三个月房价连续下跌的城市有38个，太原位列其中。朗润叶芝数据显示，2022年10月、11月、12月销售均价分别为11487元/平方米、11400元/平方米、11132元/平方米。
根据这一规定，省会太原的首套房贷利率可以进一步下调。记者走访太原市多个楼盘发现，首套房贷利率为4.1%，少数房企品牌较强的楼盘可以以3.9%的利率购房。采访中，某楼盘的物业经理表示，在房价下跌的城市下调贷款利率的新政策出台后，该品牌的财务部门开始向银行申请首套房贷3.9%的利率，预计本周可以成功。在申请成功之前，客户仍然执行4.1%的利率。
据了解，2021年底，太原首套房贷款利率普遍降至4.65%，现在将降至3.9%。不同楼盘首套房贷利率和之前有什么区别？根据1月13日太原各大楼盘房价，以购买面积100平米，贷款30年为例，东中环某楼盘价格13000元/平米，贷款100万元。利率为4.65%时，月供5156元，总利息85.63万元。利率为3.9%时，月供4716元，月供减少440元，总利息减少15.83万元。动物园a城某楼盘价格6800元/平方米时，贷款47.6万元，利率4.65%，月供2454元，总利息40.76万元；利率为3.9%时，月供2245元，月供减少209元，总利息减少75300元。
记者在走访中发现，中海、万科、保利、建投双子塔公馆所有楼盘的首套房利率都可以是3.9%，但并非所有合作银行都能执行3.9%的利率。政策执行的弹性各家银行不一样，同时银行也考察房企的品牌和项目运营。相比较而言，业内口碑较好的央企、国企更容易从合作银行争取到3.9%的利率。
同时，公众关注的首套房贷首付比例20%，目前执行的楼盘并不多。据悉，由于房企与银行实施细则的衔接，需要房企向合作银行申请和沟通，落地时间未定。如果首付比例能降到20%，贷款额度也会相应变化。同样，以100万元的100平米房子为例，首付20%的购房者需要贷款80万，首付30%的购房者只需要贷款70万。如果贷款都是30年，累计还款银行利息分别为55.84万元和48.86万元，相差6.98万元。前者月供3773元/月，后者3301元/月，相差472元。从数据中可以看出，首付越低，支付给银行的利息越高。即使购房者可以办理首笔贷款的20%首付，购房者也要对自己每月的承受能力做出合理的评估。
c利率新政助力太原“36条”落地。
目前各省银行公布的首套房贷利率仍为4.1%。省城某银行个贷部人士表示，该行合作的部分楼盘已执行3.9%的利率，但仅针对合作方，政策落地还需要一段时间。记者咨询另一家银行了解到，该行只有少数合作楼盘执行首套房贷3.9%的利率。对方说政策进一步落实后，所有银行都执行3.9%的利率。记者了解到，目前各大银行贷款额度普遍充足，基本没有排队放款的情况。一般情况下，只要材料齐全，放款周期在一周左右，有的银行甚至可以“随时放款”。业内人士表示，省会太原首贷利率为历史最低，2023年购房者贷款买房非常划算。
事实上，太原2022年5月出台的“36条”楼市宽松新政，就包含了“鼓励银行业金融机构执行住房按揭贷款首付比例为20%，降低贷款利率”的内容。但由于地方政策与金融政策缺乏衔接，被业内视为最有效的“降息降首付”实施效果并不理想，直接影响了“36条”的整体作用。央行最新政策的出台，无疑有助于太原“36条”的扎实落实，对省会楼市交易的积极引导不言而喻。
从事房地产行业多年的唐先生分析，这个政策主要是确认是否是首套房。确认首套房可以降低利率，减少月供，减轻一些压力。难点在于研究城市的基础数据，确定是否会衰退。利率的下调也很难，需要市政府和金融机构协调。这有利于支持城市政府科学评估当地商品房销售价格变化，充分利用政策工具箱更好地支持刚性住房需求，形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。
业内人士表示，首套房贷利率政策动态调整机制调整的是首套房贷利率下限，而非首套房贷利率。房贷利率如何定价，还是银行和客户约定。目前房地产市场相对低迷，居民住房消费需求低迷。预计大部分银行会对客户实际执行房贷利率下限。此举有利于因城施策，地方政府和金融机构可根据市场变化及时灵活调整首套房贷利率下限；同时可以增强对市场的预判，降低交易的不确定性。同时，有助于减轻居民住房消费负担，更好地支持刚性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
来源:山西晚报
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