8月31日，《惠州市人民政府办公室关于优化我市个人住房贷款住房套数认定标准的通知》(以下简称《通知》)发布，首套房“认房不认贷”政策终于在惠州正式落地，讨论已久的首套房房贷利率下调也敲定。新政对于惠州房地产市场“内外兼修”的特点和即将到来的“金九银十”是一场“及时雨”。有业内人士表示，多重利好政策叠加，效果倍增，惠州楼市活跃度有望提升。
多重利好政策叠加，惠州楼市活跃度有望提升。东江时报记者周南摄
一套总价150万的房子，首付减少了15万。
通知提到，居民家庭(含借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在本地名下无成套住房的，无论是否已使用贷款购买住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。《通知》自9月1日起施行。执行日零时前已完成商品房买卖合同或房地产买卖合同网签的，个人住房信贷政策仍按原规定执行。原有政策与本通知不一致的，以本通知为准。
“认房不认贷”是指购房者在贷款时，无论是否有贷款购房记录，都以购房者名下的住房套数作为认定首套住房的标准。之前没有在惠州买房的人，9月1日起在惠州买房可以考虑首套。
记者算了一笔账。目前惠州首套房和二套房首付比例分别为20%和30%，比首付高出10%。实行“认房不认贷”后，以总价150万的住房为基准，首付从45万元降到30万元，大约少了15万元。此外，房贷利率也将从4.80%下调至3.70%。按照贷款100万，商业贷款30年计算，可以节省贷款利息23万左右。
首套房贷利率可以协商下调。
最近老百姓得到的福利远不止各大城市的首套房“认房不认贷”。据央行网站31日消息，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》和《关于降低存量首套房贷利率有关事项的通知》。
《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》提到，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于20%，第二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于30%；首套商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行，第二套商业性个人住房贷款利率政策下限调整为不低于同期贷款市场报价利率加20个基点。人民银行、国家金融监督管理局派出机构按照因城施策的原则，指导省级市场利率定价自律机制，根据辖内城市房地产市场情况和地方政府监管要求，自主确定辖内城市首套和二套商业性个人住房贷款最低首付款比例和利率下限；银行业金融机构应根据省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。
《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》指出，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款借款人可向贷款金融机构提出申请，由金融机构发放新的贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款。新增贷款的利率水平由金融机构和借款人自主协商确定。但贷款市场牌价(LPR)的上调幅度不得低于原发放贷款城市首套商业性个人住房贷款利率政策的下限。自2023年9月25日起，首笔商业性个人住房贷款的借款人也可向贷款金融机构申请协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平应符合上述规定。通知明确，首套商业性个人住房存量贷款是指2023年8月31日前金融机构发放并已签约但未发放的首套商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他商业性个人住房存量贷款。
房地产销售通过多种渠道快速传播。
新政一出台，市场反应很快。惠阳大亚湾、博罗石湾园洲等楼盘销售的快速动作，开启了一波“ITU”，并迅速将利好政策传播给有意向的客户。一些销售代表表示，客户反应积极。
在深圳工作的雷先生曾有在惠州的购房计划。“我在深圳已经有一套房，月供比较高。本来想给爸妈再买一套小户型，但是这几年收入减少了。在深圳再买一个真的是受不了。正好有亲戚住在大亚湾，想在亲戚家附近买。父母可以经常去亲戚家串门，离我近一点。”雷先生表示，新政策的出台进一步减轻了他的首付压力，这是一件好事。
大亚湾某楼盘销售人员戴孝透露，中国银行已经率先发布新政策，在认房不认贷政策的基础上进行了优化。该条款不仅可以跨城市适用，还可以跨区域适用，即惠城区已经提供了按揭贷款的房子，如果想在大亚湾再买一套房子，还可以享受首套按揭贷款政策，利率为20%和3.7%。不过前提是在大亚湾地区没有房贷，第一套房子不是中行贷款。
对此，记者致电中国银行惠州地区支行咨询，相关工作人员表示，具体执行政策需要咨询有意向购买房产的银行网点。
行业观点
预计某些地区的房地产市场将会更加活跃。
政策陆续出台，对惠州楼市有什么影响？能不能提高楼市的活跃度？对此，惠州资深地产评论家、惠州侧田银行总经理李剑锋表示，由于“认房不认贷”的叠加，如果首套房贷利率下调，政策会更有效果。首先，降低了改善需求和改善客户的新惠州人买一卖一的门槛。其次，贷款利率的降低也减少了月供，这也意味着很多二套房甚至可以按照首套房的利率来减少存量房贷。“更重要的是，过去二套、三套家庭的房贷利率远高于首套房。也就是说，二套房的存量房贷下调幅度会更大，对多套房更有利。”李剑锋认为，随着“金九银十”的临近，政策的实施将进一步提振惠州楼市。
惠州房产观察人士罗大叔表示，“认房不认贷”政策的实施，对于需要在惠州购买首套房的购房者来说是利好，尤其是对于已经在外地还清房贷的购房者，从二套到首套，购房成本明显下降。但由于之前惠州的贷款政策主要是认贷不认房，也就是还清贷款后买房才能算首套房，所以新政对惠州本地改善型客户影响不大，还要看银行对这些客户的政策会不会相应调整。
一位项目营销负责人表示，“认房不认贷”政策的出台，主要利好惠州的林深林湾区域楼市。惠州楼市属于“内外兼修”型。基于地理特征和与周边城市的价格差异，惠州不仅容纳了本地购房需求，还承接了周边多个城市的购房外溢需求。很多房子卖给深圳的东莞人，甚至很多沿海的房子卖给内地人。对于外向型区域市场，新政的落地会起到一定的推动作用，楼市活跃度有望提升。首套房贷利率下调将对消费起到更大的提振作用。他还提醒:“项目也要抓住机会。毕竟在目前的市场下，仅靠某个利好政策来刺激客户进入市场并不容易。”
东江时报记者吴磊
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