苏州保利房地产开发有限公司，苏州保利地产楼盘

近日，有购房者在苏州“寒山文中”论坛反映，由于首付不足，置业顾问称保利可以支付部分首付:通过“保利小贷”，最高可贷款100万元，一年不付利息；也可以选择贷款两三年，利率在5.8%左右。

而且这笔贷款不在银行授信上，放款后一周左右到账。购房者因此怀疑是否有风险。

图片来源:寒山文中论坛

对此，苏州相城区金融监管局回复称，在住建部、发改委、央行、银监会、工信部、国家税务总局、工商总局发布的《关于加强房地产中介机构管理促进行业健康发展的意见》中，七部委表示，不得提供或与其他机构合作提供首付贷等非法金融产品和服务。如果有房地产领域首付贷的线索，可以向住建局、银保监会、人民银行等单位举报。

值得注意的是，地产和Star 空通过搜索发现，2020年，有媒体曝出保利郑州多个项目涉嫌通过保利小贷发放“首付贷”。社交媒体上，也有中介称“保利小贷首付无压力，最高免息贷款100万”。

“首付贷”重现江湖？

保利小贷官方微信号显示，公司全称广州保利小额贷款有限公司，由保利发展控股集团有限公司(简称保利发展)发起设立，注册资本5亿元，于2015年12月获得营业执照。

保利小贷作为保利发展专注于打造“地产+金融”特色商业模式的互联网金融平台，致力于为保利业主提供金融服务，包括但不限于装修、车位等综合消费贷款，为还款来源稳定可靠或具有一定资产规模的业主提供房产抵押贷款。

购房者可以通过保利小贷进行“首付贷”吗？房产和Star 空拨通了保利小贷的客服电话，对方表示只有业主可以贷款，不能办理“首付贷”。但是，当房地产& Star 空在保利小贷方案中选择蓝秀花园一期(保利融信云上的流光名称备案)时，消费贷模块可以填写所需贷款金额，自由选择还款期数，最高贷款金额正好为100万元。

图片来源:保利小贷小程序

公开资料显示，保利融信云流光于今年3月开盘，目前仍有房源在售。保利小贷在发放消费贷款时，会审查还款来源和资金用途，防止资金流向楼市吗？对此，地产和Star 空再次拨通了保利小贷的客服电话进行确认，对方表示会有专门的业务经理负责联系。

北京市金五律师事务所律师王雨辰对地产和Star 空表示，如果操作“首付贷”，对于购房者来说有以下风险。首先，首付贷本身与银行按揭贷款政策存在一定矛盾，属于违规操作；其次，如果首付意味着购房者的经济能力可能有问题，就会透支自己的经济能力，以后如果不能及时付款，往往会出现商品房纠纷；另外，天下没有免费的午餐，似乎也没有手续费。然而，为了及时支付剩余的首付，一些人通过消费贷款、金融机构、小额贷款公司、中介机构进行融资，不仅会产生新的成本，还会产生更多的融资风险。特别是一些机构提供的融资，一不小心就会掉进金融陷阱。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，首付贷的推出，实际上是变相降低购房者的购房成本和购房门槛，促进购房者更好更快地入市。这种贷款业务也让购房者心动，毕竟首付压力降低了。然而，这种做法也增加了金融风险，进而带来了许多新的影响和问题。比如首付贷，让购房者盲目夸大风险，增加违约可能性。

销售“蒙眼”？

嘉里销售排名显示，2022年1-6月，保利发展全口径销售额2102亿元，排名第二。中信证券在研报中指出，预计公司最迟明年可能登顶行业销售桂冠。

根据柯睿随州发布的《宿州市房企销售业绩排名》，保利发展2022年1-6月成交金额49.68亿元，成交均价22488元/平方米，较2021年底的第10位下降至第13位。但从股权销售金额来看，保利在开发期的成交金额约为36.18亿元，成交均价为22039元/平方米，较2021年底的第十位排名第七。

在促进销售的大趋势下，有媒体爆料称，虽然保利融信云上流光的现场销售控制表显示，该项目开盘半个月已拆除52套，但钻石数据显示，该项目3月至6月上半月开盘，仅网签5套房源，成交单价约2.67万元/平。解压可能也是保利融信云上流光绝望的原因之一。

为了加快销售速度，保利在不同城市推出了花式促销。近日，江苏连云港保利水木芳华项目推出“买房送200斤土猪”活动，备注上还写着“保底杀熟”。

6月18日活动期间，保利针对位于湖南长沙、常德等地的10个项目发布优惠活动，包括购房首付5%，最低首付1万元，“最晚交房后按揭，首年10月付款”。这意味着最低1万元可以认购一套房，第一年没有房贷。

加速销售也能让资金快速回笼。中指院“股权拿地金额及面积”排名显示，2021年，保利发展拿地金额为1272亿元，排名紧随万科之后；2022年上半年，保利发展拿地金额为245亿元，排名第六。但2022年1-5月，保利陆续入驻基本面优秀的核心一二线城市，如广州、北京、南京、厦门、合肥等。截至2022年一季度末，保利发展公司在建面积6989万平方米，在建面积12786万平方米。对规模的追求，使得保利发展的总负债升至1.12万亿。

王雨辰律师强调，对于房企来说，“首付贷”虽然可以提高销售业绩，尽快实现资金回笼，但同时通过一系列融资方式将风险转嫁给购房者，利大于弊。此外，如果房款超出购房者支付能力，无法及时偿还按揭贷款，银行也可能面临坏账风险。

值得注意的是，天眼查显示，保利小贷近期涉及多起司法案件，起因是金融借款合同纠纷、民间借贷纠纷、合同纠纷等。，而且大部分案件都是原告。