郑州楼市生态大观，郑州房产中原大观

《中国科技投资》孙小娜

用3万元订房首付，用“消费贷”5%的首付比例和开发商支付的利息...在政策的严控下，郑州楼市的“分期首付”形式多样，层出不穷。

今年5月8日，郑州市房地产市场与产权交易管理中心发布通知:5月11日(含)以后，在市内五区购买期房的购房人，在申请商品房买卖合同备案时，必须提交一些材料，包括“银行出具的商品房预售资金专用存款账户的收款收据(须注明购房人姓名、房屋位置)。”

因为在“首付分期”活动中，购房者没有一次性向房地产企业支付全部首付款，因此无法取得上述付款收据，申请办理商品房买卖合同备案。因此，这份《通知》一出，被业内普遍解读为郑州对“分期首付”现象的打击。

尽管政策调控严格，但郑州楼市的“首付分期”依然风起云涌。近日，有记者调查发现，郑州、县级市、中牟县普遍存在“分期首付”现象，其中冠城绿地华宇城置业顾问表示“3万元就能订到房”。

记者同时注意到，不少楼盘以“分期首付”的名义进行宣传，但实际上“首付贷”是通过第三方“消费贷”实现的。

“消费贷”藏在“首付分期”里

“现在可以分期订房，一年半3万，不要利息。目前政策比较好，没有手续费。”记者9月9日致电莞城区绿地华宇城时，其置业顾问介绍了买房的理财方案。

当天，记者以购房者身份致电二七区绿地城售楼部。置业顾问还表示，首付3万元可以网签，剩余首付按照“两年两次”无息偿还。按照首付47万计算，买家先交3万就可以网签，剩下的44万每半年还11万，两年内还清。

此外，记者分别致电莞城区的碧桂园名门时代城和福田九鼎华府，以及二七区的亚星缙云外滩和郑州华侨城。对方表示，如果用户有“分期首付”的需求，可以向领导申请。

*记者与福田九鼎华府置业顾问的微信对话截图。

值得玩味的是，在与记者交谈时，福田九鼎华府置业顾问明确告诉记者，该项目无法分期。但在微信聊天中，我说可以办理一年四次的“首付分期”。“前台有些电话不方便说”，置业顾问小心翼翼地说。

上述楼盘并非个例。记者调查发现，在金水区、中原区、惠济区等市辖区，登封市、荥阳市、新密市等县级市和中牟县均存在“分期首付”现象，还存在“消费贷”违规流入楼市的现象。

中原区史圣卧龙城置业顾问告诉记者，最低首付5%，剩余首付可分3年36期给“360借条”，利息由开发商支付。“相当于用这个平台贷了款，利息由开发商补，开发商也想卖房”，项目置业顾问说。

记者查询“360借条”官网信息，显示是360分公司集团旗下的消费信贷品牌。“消费贷款”是商业银行和金融机构在消费信贷的基础上向消费者发放的用于购买耐用消费品或支付其他费用的贷款，主要包括汽车贷款、耐用消费品贷款、教育贷款和旅游贷款。

“消费贷款”不能流入房市。早在2017年，住建部就已与人民银行、银监会联合部署规范购房融资行为，明确提出严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务。

郑东新区的金科天籁城由重庆华宇集团有限公司“以商为信”经营。在置业顾问发来的“金科天籁城小贷撮合团”中，记者看到“消费贷款贷款利率全部由年化18%下调至16.5%”。当记者问及这句话的含义时，置业顾问表示:“这个你不用在意。这是开发商要支付的利息。你只需要付三次首付。”

*图片由金科天籁城置业顾问提供。

此外，经开区的保利金茂时代悦、高新区的保利天汇、保利文化广场等第三方金融公司均为保利小贷。工作人员介绍，买家先付10%的首付，剩余首付可以通过保利小贷分一两年付清，但需要5%的利息和1.8%的手续费。

根据企业调查，保利小贷全称是广州保利小贷有限公司，是保利地产(600048.sh)的控股子公司。保利小贷官网信息显示，其现有产品包括消费贷款和按揭贷款，但根据现有相关规定，无论是消费贷款还是按揭贷款都不能用于购房。

就保利小贷为旗下楼盘提供“首付贷”的情况，中国科技投资记者致函保利地产，截至发稿，尚未收到回复。

德化承压开发商急于还钱。

事实上，为遏制“分期首付”现象，今年5月8日，郑州市房地产市场和产权交易管理中心发布《通知》:2020年5月11日后在市内五区签订的商品房买卖合同(现房买卖除外)，申请商品房买卖合同备案时，须提交商品房买卖合同及补充协议买卖双方的签字盖章页；商品房预付款专用存款账户银行出具的收据(须注明买受人姓名及房屋所在位置)；限购信息。

*郑州市房地产市场和产权交易管理中心发布的通知。

由于“分期首付”活动，购房者没有一次性向房企支付全款首付，因此无法拿到上述通知第二条规定的收据。如果没有银行开设的商品房预付款专用存款账户支付回单，购房者将无法办理商品房买卖合同备案。

既然政策禁止“分期首付”，为什么开发商还要铤而走险？易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“分期首付”盛行的背后，是房地产市场降温，或者说去库存压力更大；另一方面，也说明关于贷款的金融政策在实际执行中很难管理。

登封郑弘中悦城房地产顾问告诉记者:“很多开发商为了还钱，都会采取这种政策。为了卖更多的房子，下半年开发商压力很大。”

此外，郑州二七区绿城的六安晓峰置业顾问也表示，“有‘分期首付’活动的项目销售存在一定问题”。绿城六安晓峰是记者调查的众多项目之一，没有“分期首付”的项目很少。目前剩下的房子不多了。

杭空香港恒大未来之光地产顾问也明确表示，项目不存在“首付分期”:“首付分期是因为房子不好卖，这个销售政策吸引的是客户，而不是房子本身的价值。不管是开发商还是第三方金融机构，都是银行欺诈，因为这个首付是客户出的。”

记者从郑州市住房与房地产业协会获悉，受新冠肺炎疫情影响，今年2月郑州市商品房仅成交276套(间)，较去年同期下降97.21%；商品房销售面积3.18万平方米，同比下降96.89%。

Kerri郑州房地产市场月报显示，与去年相比，郑州商品房库存有所波动，其去化周期(去化周期(月)=该区域商品房待售量/最近12个月月均成交量)在今年3月高达21.74个月，这意味着郑州在今年3月将需要21.74个月才能卖完库存。去化周期每个月都在变。比如今年4月郑州的去化周期是18.29个月，也就是说4月库存需要18.29个月才能卖完，说明3月去化周期比4月长。