买房流程是怎样的？

由于普通人并不经常买房，对购买房流程、房产权属以及债权原因导致的法律查封风险等并不熟知，一般买房都会通过中介进行交易；那么买房的步骤是怎样的？购买的过程中有哪些地方需要注意，以及防范风险呢？我们先简单了解下二手房的流程。

限购限贷政策：

一二线城市基本都有限购限贷政策，了解想购买城市房产政策，自己是否符合购买资质（提前打印征信报告审核是否存在多次逾期，将导致无法贷款，如资金不足，无法全款购买，面临的是违约赔偿卖家违约金，少则几万多则几十万）

00001. 交易咨询：

00002. 通常买方的这步可以先通过贝壳系房产中介或者本地比较有名的房产中介渠道都可以初略了解到。例如：房屋权属（住宅还是公寓、面积大小、使用率、小区环境、业主目前的抵押状态、贷款金额、历史成交数据等）。目前贝壳以做得比较规范，链家、乐有家与贝壳平台的app上还加了三维全景观看功能，算是比较方便的了。

00003. 目前新流行的就是购房管家服务，面谈根据个人情况（收入支出、家庭房产情况、婚姻等）制定购房方案，可以购买多少总价房产，然后针对性的去看房，大大提高效率。

00004. 实地看房：通常由中介带领我们去房屋实地考察，考察房屋所在位置、户型、周围配套、交通、学位（哪个学校、学校排名、学位是否占用等）、业主卖房原因（了解业主心态，方便后续砍价），尤其是有没有被法院查封的风险，不然到时交了定金还没过户就被法院查封了，那才叫血本无归。这个过程比较耗费体力，很多专业做房产投资的大咖比较推荐“看房两百套”，毕竟对于初次买房的人来说房产好坏没有什么概念，通过多看、多对比能增强对房产好坏的理解（上涨期请不要看房200套，严重影响自己买入的时间，看完200套，发现自己看过的房子都卖掉了）。说到这里我们插一句，买房是个很重要的事情，动则几十上百万的资金，很多人在工作房面非常认真，但是一到跟自己买房就很潦草，可能看了几套就草草做决定，比较惨的是一旦这个决定做错，这个后果将伴随你很多年，你损失掉的有你的首房首贷资格（很多专业投资房产的人为了解决购房名额的问题，都是花钱借用名额的，可见它的价值）、资金、这个资金该产生的利润、吃掉你的现金流（房贷月供）等等。所以，我们建议在购房方面不能马虎，多了解、多对比。

00005. 谈价、签订合同与交付“定金”:如果买方同意购买房屋，买卖双方则可以签订买卖合同。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，买方支付给卖方首付款，并签订至少一式三份的房屋买卖合同。这个步骤有几点需要注意：一是交房时间，很多业主卖房是为了置换（就是说他们可能是为了买更大的房子），他们可能不能很快交房给你们，这个需要你跟业主确认好并写在合同里。有签订购房协议即交房，有过户完成即交房，有卖家收到尾款交房几种时间点约定方式；二是交“定金”的金额，一般定金在总价的5%以内，举个例子：你买一套房子300万，定金就是15万，一般定金是根据买卖双方协商来的，比如你们就约定交2万，3万，5万就行，真的没有必要交5%以上，当然有时是几个人抢一套房子，可能会交更高的定金。再有就是违约金，拿广州来说，行情好的时候，卖家可能会跳价，第二天他就加价，2020年广州很多业主就是这样。一般可以通过违约金加大卖家的违约成本，合同上一般20%总价的违约金并尽快进行网签。

赎楼：卖家如果房子还有按揭或者抵押贷款，需要还清贷款，拿到涂消资料后方可办理过户。

贷款：

买家一般通过贷款中介向银行提出按揭贷款申请或者是公积金贷款申请，出具同意贷款申请书

房屋过户申请：向不动产登记中心申请预约后即可。

房产证过户：按照要求携带所需材料在预约日到不动产登记中心过户，过户完成买家支付首付款。

入押：

一般5-7个工作新房产证出来后，银行去不动产登记中心领取房产证办理入押，后会通知买家去面签贷款放款，领取房产证。

建议不懂房产的咨询下城市的规划，发展方向，然后根据个人情况量身定制购房方案，实现资产升值最大化。

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