官宣！存量房贷降息落地，下面是米筐投资给大家的分享，一起来看看。
2012贷款利息多少
千呼万唤中，工农中建等银行纷纷发布存量房贷利率下调实施细则，批量调整将从9月25日正式开启。
利率站岗的朋友能降低多少利率？自己是否符合利率降低的条件？之前选了固定利率的朋友如何调整？
今天就跟大家梳理一下。
怎么下调？
如果你的房贷利率站岗了，根据不同的房贷时间段、调整后的利率如下：
A、2019.10.7前买房，降为5年期LPR，当下是4.2%；
B、2019.10.8至2022.5.14期间买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR(4.2%)；
C、2022.5.15后买房，降为城市利率底，城市利率底≧5年期LPR-0.2%(4%)、也可能城市利率底 ≦5年期LPR-0.2%。
举几个例子：
1）2018年9月买房，利率上浮30%、即6.37%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR+1.57%，此次调整后利率降为LPR，当下是4.2%。
2017年4月买房，利率打9折、即4.41%，转成LPR加点后、房贷利率是LPR-0.39%，利率根本就没站岗、无需调整，利率还是LPR-0.39%，当下是3.81%。
2）2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR+0.1%，此次调整后、利率降为当时的城市利率底LPR+0.1%，当下是4.3%。
2020年3月买房，利率是LPR+0.2%，而所在城市的首套房贷利率下限是LPR，即城市利率底就是全国利率底，此次调整后利率降为5年期LPR，当下是4.2%。
3）2022年8月买房，利率是5年期LPR，所在城市的首套房贷利率下限是LPRR-0.1%，全国利率底却是LPR-0.2%，此次调整后、利率降为当时/当地的利率下限LPR-0.1%，当下是4.1%。
2023年3月买房，利率是LPR-0.5%，所在城市的首套房贷利率下限（城市利率底）是LPR-0.5%，而全国利率底却是LPR-0.2%，为什么城市利率底低于全国利率底？因为首套房贷利率动态调整机制。这笔房贷没有站岗、利率无需调整，利率还是LPR-0.5%、当下利率是3.7%。
谁能下调？
房贷利率下调，得满足以下几个条件。
1）必须是住宅。写字楼、商铺、公寓的贷款不可以下调；
2）必须是首套房。二套及以上的住宅，不可以下调；
3）必须利率站岗。利率若是当时、当地的利率下限，不可以下调；
4）必须是商业性贷款。如果办理的是公积金房贷，不可以下调；
5）另外，组合贷中的商业贷款部分可下调。组合贷是指贷款中，一部分是公积金贷款、一部份是商业性贷款，这套房得是首套住宅、且利率高于当时/当地的利率下限时，商业贷款部分可以下调。
记住，只有同时满足以上条件时、房贷利率才可以下调。
以上的变化点是首套房的认定，当时办理贷款时认定为首套房、现在还是首套房，当时办理贷款时认定为非首套房的、现在可能变成了首套房。
怎么回事呢？因为政策的变化，存在以下两种情况。
A.当时买房时、所在城市“认房又认贷”，现在“认房不认贷”了，非首套可能变成了首套房。
2012年在哈尔滨贷款买过房、随后2017年卖了，但会在征信上留下一笔房贷记录。2019年要在北京买房，可北京“认房又认贷”、买房就算二套，自然是二套的房贷利率。
现在北京“认房不认贷”了，这个二套房现在就变成了首套房，利率就可以下调了。
B.当时买房时，名下已有一套房，再买房当然是二套房了，可近两年卖掉了之前的那套房、现在名下只有正还月供的这套房了，这套房也就变成了首套房。
2019年在北京买B房时，名下已有了A房，在办理B房贷时就是二套房贷利率，去年把A房卖了，此时的B房就成了首套房，可利率还是二套的房贷利率啊…现在就可以把B房的利率下调了。
后悔药来了
在2020年房贷利率转换时，有些人选择了固定房贷利率，可这几年5年期LPR一直在降…由当初的4.8%降至如今的4.2%、降低了0.6%，可这些人却没有享受到降息的好处，这一次后悔药来了。
还举例子吧。
小张2009年初买房办理了一笔房贷，当时房贷利率打7折。
在2020年房贷利率转换时，小张觉得自己房贷利率太低了、就想把低利率锁定住，因此选择了固定房贷利率。
那他的房贷利率是多少呢？
因为是基准利率打7折，而基准利率是4.9%，所以小张的房贷利率就锁定在了3.43%。
其实，如果在2020年小张选择转换LPR加点浮动利率时，现在的利率可不是3.43%、而是2.83%。
现在又给了小张一次调整房贷利率的机会，他可以要求对这套房贷利率进行调整。
怎么调整呢？
首先得把固定利率转成浮动利率，按照人民银行2019年30号公告转换。如果把加的点数设为X，则X的计算公式如下：
4.9%×0.7(倍)=4.8%(2019年12月5年期LPR)+X
即X=-1.37，所以房贷利率为：5年期LPR-1.37%
而前面也说了，若2019年10月7日前买房的话，下调后的利率下限为5年期LPR，可小张的房贷利率却是5年期LPR减1.37%，小张没有站岗、自然不用下调，下调后的房贷利率仍然是5年期LPR-1.37%。
如果小张继续选择固定利率，那他的房贷利率将一直是3.43%；如果小张趁这次机会、调整一下房贷利率，则变成了浮动利率，按照当下4.2%的5年期LPR计算的话，利率就降至2.83%了。
虽然从2020年到2023年这三年里没有享受到降息的红包，但这回却可以吃次后悔药、再获得一次调整的机会。
有人会说，小张固定利率是3.43%、已经很低了，干嘛不把这个低利率继续锁定呢？如果以后利率上涨了呢？
以后利率可能上涨、也可能下跌啊，涨和跌就这样对冲掉了，这就是中性原则，以后利率涨跌就不用预测（瞎蒙）了。
但若转成浮动利率，小张就可以立马让房贷利率由3.43%降为2.83%，当即就减少0.6%的利率，100万房贷每月能少还近200元、一年就少还2000多块。
对选择了固定房贷利率的人来说，这是一个好消息。
2012年利率是多少
杨加永 北京市观韬（济南）律师事务所
一、问题的提出
出借人因借款人不归还其借款，诉至法院要求借款人偿还其借款本金100万元及利息（利息自2013年5月1日至实际清偿之日，按银行同期贷款利率四倍计算）。
2016年11月3日，生效判决判令借款人于本判决生效之日起十日内偿还出借人借款本金100万元并支付利息（利息以100万元为基数，自2013年5月1日起至本判决生效之日止，按年利率24%计算）。
在执行时，对于迟延履行期间的债务利息的计算，执行法官认为，因判决利息计算至判决生效之日止，故迟延履行期间不应计算一般债务利息，仅计算加倍部分债务利息，而出借人则认为，应当计算一般债务利息及加倍部分债务利息。
该案例的争议焦点即为在判决利息计算至判决生效之日止的情况下，迟延履行期间的一般债务利息是否应当计算。因在实践中不同的法官对利息截止日期有着不同的表述，故此问题可类型化为利息计算截止日期的表述对迟延履行期间一般债务利息计算的影响。
二、实践中对利息截止日期的不同表述
实践中，对于利息截止日期，通常有“判决生效之日止”“判决确定的给付之日止”“判决确定的履行期限届满之日止”“实际给付之日止”“实际清偿之日止”等五种表述方式，其中“判决确定的给付之日止”与“判决确定的履行期限届满之日止” 所表达的意思相同；“实际给付之日止”与“实际清偿之日止” 所表达的意思也相同，将相同意思的表述归为一种，可分类为三种。
通过中国裁判文书网在案由“借款合同纠纷”下以上述表述方式为关键字，以2014年7月7日为时间分界，检索结果如下：
检索日期：2022年3月6日
从以上检索结果可以看出，在2014年7月7日之前，第2种表述方式是最常见的表述方式，其次为第1种，最后为第3种；而在2014年7月7日之后，第3种表述方式是最常见的表述方式，其次第2种，最后为第1种。
三、迟延履行期间的债务利息计算方法的演变及分析
迟延履行期间的债务利息首次确立于1991年4月9日通过的《中华人民共和国民事诉讼法》，该法第二百三十二条规定，被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。（该条在2007年10月28日民事诉讼法修改时调整为第二百二十九条，2012年8月31日修改时调整为第二百五十三条，2021年12月24日调整为第二百六十条。）
2007年2月7日《最高人民法院关于在民事判决书中增加向当事人告知民事诉讼法第二百三十二条规定内容的通知》（法〔2007〕19号）明确要求，一审判决中具有金钱给付义务的，应当在所有判项之后另起一行写明：如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
1992年7月14施行的《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（以下简称《民诉意见》）第294条规定，民事诉讼法第二百三十二条规定的加倍支付迟延履行期间的债务利息，是指在按银行同期贷款最高利率计付的债务利息上增加一倍；第293条规定，被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满的次日起计算。
2009年5月18日施行的《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（法释〔2009〕6号）（以下简称《批复》）规定，执行款＝清偿的法律文书确定的金钱债务＋清偿的迟延履行期间的债务利息；清偿的迟延履行期间的债务利息＝清偿的法律文书确定的金钱债务×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间。
2014年8月1日施行的《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（法释〔2014〕8号，2014年7月7日公布）（以下简称《解释》）第一条规定，根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。第二条规定，加倍部分债务利息自生效法律文书确定的履行期间届满之日起计算。
从以上规定可以看出，在2014年7月31日之前，迟延履行期间的债务利息的计算方式是法定的，与法律文书确认的金钱债务利率无任何的关联，即法律文书确定的金钱债务×同期贷款基准利率（在2009年5月17日前按同期贷款最高利率）×2×迟延履行期间。也就是说，一般债务利息仅计算至生效法律文书确定的履行期间届满之日，从届满次日起迟延履行期间的债务利息以2倍法定利率标准计算。
因为一般债务利息仅计算至生效法律文书确定的履行期间届满之日，故出现了第1、2种利息截止日期的表述方式，相比较而言，第2种表述方式更符合《批复》的规定，而第3种表述方式将导致利息计算的重复，不符合《批复》的规定。从第二部分的检索统计可见，在《解释》发布之前，第1、2种表述方式占检索文书的79.26%，进一步印证了上述的分析。
2014年8月1日之后，《解释》将迟延履行期间的债务利息分为一般债务利息和加倍部分债务利息两部分，加倍部分债务利息采用单独的法定利率计算方式，与一般债务利息的计算没有关系，各算各的，互不影响。对于一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，对于加倍部分债务利息按日万分之一点七五计算。从第二部分的检索统计可见，在《解释》发布之后，第3种表述方式占检索文书的87.27%，由此说明，审判实践中大部分法官还是认为第3种表述方式符合《解释》的规定。
最高人民法院刘贵祥、王宝道撰写的《<关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释>的理解与适用》一文中所举例，均是采取第3种表述方式。在最高人民法院（2019）最高法民终1341号民事判决书中，一审法院判决利息计算至“判决确定的给付之日止”，当事人对此不服上诉，二审法院改判计算至“实际给付之日止”。最高人民法院（2017）最高法民终241号、（2017）最高法民终559号民事判决书均持此观点。最高人民法院（2019）最高法民终117号也认识到，利息支付“至本判决确定的履行期限届满之日止”的表述在形式上可能引起当事人的误解，且与人民法院判决的通常表述有所差别，故为更加便于当事人准确理解判项内容，将原审判决中关于利息支付“至本判决确定的履行期限届满之日止”的表述修改为“至实际清偿之日止”。
山东省高级人民法院针对实践中因判决主文对利息截止日期表述不一致，导致执行程序中迟延履行期间的一般债务利息无法得到充分有效保护的情况，下发了《关于规范民事判决主文中“逾期借款利息计算截止日期”表述问题的通知》（鲁高法办[2017]61号），要求利息计算至“实际给付之日止”，在山东省内规范了利息截止日期的表述。
四、《解释》施行之后的一般债务利息计算
从第二部分的检索统计可见，在《解释》发布之后，仍有大量的判决采用第1、2种表述方式。如在最高人民法院（2017）最高法民终647号民事判决书中，一审辽宁省高级人民法院判决利息计算至“付清之日止”，在二审争议焦点不涉及利息的计算方式的情况下，最高人民法院却无理由地变更利息计算至“本判决确定给付之日止”。
在此情况下，如何计算迟延履行期间的一般债务利息呢？对此，有以下两种截然对立的观点。第一种观点认为不应当计算迟延履行期间的债务利息。根据《解释》的规定，迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。按照审执分离的基本原则，执行部门在执行中只能依据判决的表述予以执行。若对判决内容存有争议或有不同理解的，执行部门应当请审判部门进行释明，当事人亦可通过审判监督程序纠正或者明确判决内容。既然生效法律文书确定利息计算至判决生效之日止或判决确定的给付之日，在迟延履行期间，不应当再计算一般债务利息。最高人民法院（2019）最高法执监487号执行裁定书、（2018）最高法执监659号执行裁定书、广东省高级人民法院（2020）粤执监82号执行裁定书即持此种观点。第二种观点认为，应当计算迟延履行期间的一般债务利息。《民诉法解释》第五百零六条规定，被执行人迟延履行的，迟延履行期间的利息或者迟延履行金自判决、裁定和其他法律文书指定的履行期间届满之日起计算。《解释》第一条规定，根据《民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。因此，判决判令债务人支付利息至“判决确定的履行期限届满之日止”，并在判项后载明“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”，根据上述法律规定，该判决内容已经包含了债务人应当支付的迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，对债权人保护是连续的。如果将利息计算的截止日期确定为 “实际给付之日止”，则会重复计算迟延履行期间的一般债务利息，这对债务人来讲，是不公平的。最高人民法院（2019）最高法民终117号民事判决书、（2017）最高法民申263号民事裁定书、山东省高级人民法院（2016）鲁民终1759号民事判决书即持此种观点。
第一种观点是执行部门的主要观点，该观点坚持形式主义，显失公平，徒增诉累。之所以出现第1、2种表述方式，系因为《民诉意见》及《批复》对迟延履行期间的债务利息计算方式的规定导致一般债务利息仅可计算至生效法律文书确定的履行期间届满之日，在《解释》出台之后，法官基于审判的思维惯性仍然按第1、2种方式表述，虽然判项如此表述，但是在本院认为部分并未明确对判决生效之后或确定的给付日期之后的利息不予支持。在执行时，执行法官习惯机械割裂地理解判项，为避免犯错误及执行工作的开展，按字面意思计算利息，造成了迟延履行期间的一般债务利息无法获得支持，导致依据《批复》尚且可获得按二倍同期贷款基准利率计算的利息，而依据《解释》仅可按日万分之一点七五计算利息的不公平局面，损害了债权人的合法权益，导致债权人的维权成本过高。
第二种观点沿袭了《批复》背景下的思维习惯，未能准确理解《解释》新创设的一般债务利息概念。该观点实质认为，迟延履行期间的一般债务利息独立于一般债务利息，计算方式为生效法律文书确认的金钱债务本金×生效法律文书确认的金钱债务利率×迟延履行期间，不论生效法律文书对金钱债务利息截止日期如何确定，均按上述方式计算迟延履行期间的一般债务利息。而一般债务利息是指在生效法律文书中，根据实体法规定所确定的利息。迟延履行期间的一般债务利息是一般债务利息的一部分，不具备独立性。
综合以上分析，本文认为，在诉讼请求为利息计算至实际给付之日止，且判决主文未明确对判决生效之日后或确定给付之日后的利息不予支持的情况下，无论是何种表述方式，迟延履行期间的一般债务利息均一律计算至实际给付之日止，以避免诉累并维护当事人的合法权益，广州市中级人民法院印发的《迟延履行利息计算审判参考》（穗中法〔2017〕79号）即按此种方式计算一般债务利息。
五、申请执行人的权利救济
在诉讼请求为利息计算至实际给付之日止，但利息截止日期却按照第1、2种表述方式判决的情况下，虽本文认为不影响迟延履行期间一般债务利息的计算，但此种表述确实是不规范的表述，在执行中会产生不同的理解，遇到此种情况，申请执行人该如何救济呢。
（一）提起执行异议和复议迟延履行期间的一般债务利息的计算争议属于执行异议和复议程序的审查范围。通过执行异议和复议程序处理不会影响现有的查封顺位，不会导致对现有的查封予以解封，不会影响执行效果。但是如上所分析，执行部门通常认为此种情形不应当计算迟延履行期间的一般债务利息，故通过此程序解决的难度不小。
（二）另行单独起诉既然生效法律文书确认利息计算至“判决确定的履行期限届满之日止”（以该表述方式举例），那可否另案起诉主张“判决确定的履行期限届满次日”至实际给付之日止的利息呢？《民诉法解释》第二百四十七条规定，当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。而在此种情况之下，后诉是前诉的一部分，这将面临后诉是否是重复起诉的争议。
（三）申请再审在通过提起执行异议和复议及另行单独起诉无法获得救济的情况下，唯有申请再审了。但是申请再审受六个月期限的限制，在发现此问题时可能已经超期了。另外，债权受让人是无权申请再审的，故在受让债权时，需要特别注意利息截止日期的表述。
六、建议
综上所述，利息截止日期的不同表述纯粹系因审判法官的审判习惯及审判与执行部门对《解释》的不同理解所致，没有任何的过错的债权人却承担了此混乱局面的恶果，严重侵害了债权人的合法权益，浪费了司法资源，鉴于此种混乱局面在全国普遍存在，建议最高人民法院出台相应的指导意见，规范统一利息截止日期的表述方式。
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