银行贷款不支持的贷款用途（什么贷款不能用于购房）

经营贷漏洞曝光：监管部门紧急行动，全国陷入贷款风暴！，下面是小闫论点给大家的分享，一起来看看。

银行贷款不支持的贷款用途

9月25日，各大银行即将启动对存量房贷利率的批量调整。在此之际，主打“房贷置换”的经营贷市场并未偃旗息鼓，有贷款中介抢客甚至更积极了。

经营贷违规进入房地产市场是多年的顽疾，贷款中介之所以敢“拍胸脯”保证放贷，仰仗的是其背后一套完整的分工、分润体系。据证券时报·券商中国记者的调查了解，其中包括壳公司交易、假经营流水炮制、记账公司养壳，关联账户委托支付等环节。

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经营贷违规进入房地产市场的问题确实存在多年，并且成为了顽疾。贷款中介之所以能够敢保证放贷，是因为他们背后有一套完整的分工和分润体系，可以提供一条龙的“服务”。

首先，一些贷款中介会利用壳公司交易的方式，帮助客户通过银行审批。壳公司通常是一些空壳公司或者没有实际经营的公司，贷款中介会帮助客户购买这些公司，然后通过这些公司来申请经营贷。这样可以提高贷款的额度，同时也可以更容易地通过银行的审批。

其次，贷款中介还会利用假经营流水来帮助客户申请经营贷。他们会通过一些方式来伪造或者炮制假的经营流水，让银行认为客户有足够的经营能力和还款能力。

另外，贷款中介还会利用记账公司来帮助客户管理账务，让客户的经营看起来更加规范和真实。同时，他们还会利用关联账户委托支付等方式，来规避银行对贷款用途的监管。

这些年来，随着央行大力支持普惠小微贷款，被算进普惠贷款口径的经营贷利率也节节走低，这让违法违规行为有了套利空间。因此，贷款中介越来越积极，甚至敢于拍胸脯保证放贷。

然而，这些违规行为不仅有可能导致客户的贷款被拒绝或者被收回，还可能对客户的信用记录造成不良影响。同时，这些行为也违反了国家的法律法规，可能对相关人员追究法律责任。因此，客户在选择使用这些服务的时候一定要谨慎考虑，避免因此而受到损失。

到6月末，我国个人住房贷款余额已经达到38.6万亿元，而全国有近1亿个首套房存量贷款合同，其中约4000万户借款人因利率偏高面临协商调整，涉及贷款规模可能达25万亿元。利率调整后，这些借款人的平均降幅约为0.8个百分点。

目前政策规定，在房贷负担最重的北上广深，首套房房贷利率的下限在4.2%至4.75%之间，这意味着大多数在2019年后签约的存量房贷，最低可以下调到4.2%。然而，记者了解到，目前经营贷年化利率已经降至3%至3.2%，与调整后的房贷利率还存在1.2-1.75个百分点的利差。经营贷中介利用这一利差进行营销，成为了他们喊得最响亮的噱头。

因此，一些借款人可能会考虑将房贷转为经营贷，以利用较低的利率和利差节省利息支出。

随着存量房贷利率的下调，经营贷业务的中介机构掀起了一波新的营销攻势。这些中介机构利用房贷利率下限调整的热点，以较低的利率吸引潜在客户。

在深圳福田一家成立了19年、自称为行业头部的担保公司里，半层楼的办公区域内容纳了近百名员工，工作状态井然有序。这家公司在业内有着良好的口碑和较高的信誉度。

对于房贷在身的人，该公司人员给记者算了笔账。他们指出，按照现在的LPR和深圳的房贷利率下限，银行最多只能给你调整到4.5%，但是他们可以做到3%，中间有1.5%的利差。300万贷款一年可以省下4.5万元利息，十年就是45万元。

这样的利率差异确实具有很大的吸引力。然而，需要注意的是，经营贷的性质与房贷存在一定的差异。经营贷是以企业或个体工商户的名义申请的贷款，主要用于经营和发展业务。房贷则是用于购买房产的贷款。

总之，对于那些考虑转换房贷利率的人，应该根据自己的实际情况和需求做出决策，充分了解经营贷的相关政策和风险，并谨慎评估还款能力和贷款期限等因素。

当被问及房贷转经营贷的趋势时，深圳一家头部担保公司的业务人员表示，现在是经营贷利率最低的时候，干了十多年也很少见这么低的利率。他接着解释，由于市场竞争激烈，银行为了维护有资产抵押的客户，一般不会拒绝优质客户的贷款申请。只要借款人能够正常还贷并且不触发银行的预警系统，银行就不会去查这个客户的贷款用途。

然而，一位银行内部人士坦承，今年以来，市场信贷需求不足，银行为了吸引更多的客户，贷款门槛一降再降。现在的普惠贷款非常容易申请，只要去申请，大多数都能获批。对于有房产抵押的客户，银行更是争相服务的对象，因为这些客户是优质客户，可以提供更低的利率。

但是，房贷转经营贷也存在一定的风险。如果借款人无法按时偿还贷款或者触发银行的预警系统，银行可能会要求提前偿还全部或部分贷款，这将给借款人带来巨大的经济压力。此外，如果房地产市场出现波动，房产抵押物的价值可能会下降，进而影响到贷款的安全性。

本轮降息周期中不同类型的贷款利率变化情况。其中，消费贷和信用贷的利率已经降至约5%左右并逐渐稳定，而房产抵押经营贷的利率则持续下滑。以广州和深圳为例，2022年市场主流的住房抵押经营贷产品利率为3.75%左右，而今年已经降至3.1%。最近，有银行在广州推出的经营贷产品利率更是跌破了3%。

这些利率的下降可能对借款人和银行业务产生一定的影响。对于借款人来说，低利率可以减轻其财务负担，并可能促进更多的贷款需求。对于银行来说，低利率可能会影响其利润水平，但也可能促进更多的贷款发放，从而增加银行的业务量和收入。

经营贷置换房贷的基本操作流程和涉及的各方角色。

首先，申请经营贷的前提是必须拥有一个壳公司，并且是该公司的股东或法定代表人。

接下来，经营贷置换房贷的基本操作流程分为以下六步：

在这个过程中，涉及的角色有贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行。这四个角色在转贷过程中起着至关重要的作用，缺一不可。

最后，转贷费用收取也可以分为四段。这些费用可能包括但不限于壳公司购买费用、贷款申请费用、利息支出和中介服务费用等。

第一段是赎楼的过桥利息，由贷款中介收取，通常为贷款额度的1%。

第二段是买空壳公司的费用（通常由贷款中介居间介绍），价格5000元-7000元，由卖壳公司收取。“一般金额比较大的，比如超过300万，我们会建议买一家公司来操作。”

第三段是经营贷办理费，为贷款额度的0.8%-1%，按揭中介收取，价格可以谈。

第四段是养壳公司费用，市场价为200元/月，一年2400元。

在第一段中，提到了赎楼的过桥利息，这是由贷款中介收取的。利息的具体数额通常为贷款额度的1%。这意味着如果贷款额度为100万元，那么赎楼的过桥利息就可能高达10000元。

在第二段中，讨论的是购买空壳公司的费用。这些费用通常由贷款中介居间介绍，价格在5000元到7000元之间。这笔费用是由卖壳公司收取的。这里还提到，如果贷款金额比较大，比如超过300万，那么会建议买一家公司来操作。

第三段涉及的是经营贷办理费用，这笔费用是按贷款额度的一定比例收取的，由按揭中介收取，具体比例为0.8%到1%。这意味着如果贷款额度为100万元，那么经营贷办理费用就可能在8000元到10000元之间。这笔费用是可以谈判的。

最后一段描述的是养壳公司的费用，市场价为每月200元，一年2400元。这意味着如果需要维持一个壳公司的日常运营，可能需要付出每年2400元的成本。

整个流程中涉及到法律和金融风险

一些贷款中介为了缩短分润的链条，会自己养壳、设立记账公司，并提供“知根知底、干净安全”的买壳服务。他们声称只买公司净壳，不开对公账户，不会有任何对外的欠款。

在房贷转经营贷过程中，最关键的角色是银行，这也是各个贷款中介的“核心竞争力”。这些中介会根据客户的资质和需求来匹配相应的银行。他们主要和大行合作，因为大行的额度更加充足。

一位银行业内部人士表示，要顺利地做成经营贷，有两个角色特别重要：房贷按揭部门的客户经理和小微企业信贷部门的业务经理。前者帮助赎楼，后者帮助进件并通过审核。其他的事情则可以交给中介来办理。

除了拥有公司外，向银行申请经营贷还需要满足诸多条件，比如证明公司正常经营的流水、放款时所需要的采购合同、提款时受托支付的公司账户等。贷款中介都能提供这些所需的一应炮制和安排。

在业务流程方面，经营贷置换房贷需要经过多个步骤和角色，包括赎楼、买壳、养壳、申请银行贷款和抵押入库等环节，需要贷款中介、卖壳公司、记账公司和银行等多个角色的参与和合作。在这个过程中，不同的角色会收取不同的费用，如赎楼的过桥利息、买壳的费用、经营贷办理费用和养壳公司费用。

经营贷置换房贷业务的成本大约需要7万元-9万元，其中赎楼的过桥利息最高，约为1%。这些费用需要一次性交给中介等相关方，贷款人要让渡两到三年的利息。而经营贷的利率通常为3%-4%，相较于房贷利率较低，因此吸引了一些人尝试该业务。

然而，经营贷置换房贷业务存在一定的风险和违规成本。首先，房产抵押经营贷是银行最传统的信贷产品之一，必须用于经营，不能挪用。如果贷款的数额较大、给银行造成重大损失，还可能承担骗贷的法律责任。其次，经营贷的利率并非固定不变，存在利率风险。此外，经营贷的还款方式是先息后本，虽然可以降低每月的房贷月供，但需要在短期内还清本金，如果没有足够的资金储备，可能会导致还款压力加大。

针对经营贷违规进入房市的问题，监管部门一直采取高压政策。今年上半年，银行业因各种违法违规收到监管罚单1928张，其中“小微企业贷款统计数据不真实”“小微企业贷款资金被挪用于房地产领域”等违法违规情形被多次提及。监管部门严肃查处钻政策空子、虚构小微企业贷款用途套取资金的违规行为，确保国家的帮扶政策和金融资源真正用在刀刃上。

总之，经营贷置换房贷业务虽然看似具有利差优势和降低还款压力等好处，但存在较高的成本、风险和违规成本，需要谨慎考虑。

报告指出普惠金融政策在执行中存在变形走样的情形，一些小微客户没有实际经营，其中517户抽查中有364户无实际经营。此外，报告还提到一些个人或团伙通过注册壳公司或虚构贸易背景等方式套取银行普惠信贷资金，涉及金额达到13.66亿元，用于购买商品房、偿还债务等。

一位中小银行内部人士表示，过去几年一些银行做的经营贷业务申报材料经不起检查，也缺少正常的经营类贷款的贷后检查。这可能意味着一些人利用虚假材料或壳公司等方式套取经营贷资金用于非经营用途，如购买房产等。

因此，可以推断出经营贷置换房贷的情况在一定程度上存在，但具体数量和金额难以准确估算。

违规屡禁不止的背后原因，主要是由于以下因素：

综上所述，经营贷置换房贷乱象的原因是多方利益捆绑之下形成的顽瘴痼疾，需要监管部门和金融机构多方合作，严字当头，常抓不懈。

#时事热点头条说#

什么贷款不能用于购房

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标题：房地产市场前景与贷款购房决策

导语：在当今社会，房价一直是备受瞩目的话题，不仅牵涉到人们的居住条件，还直接关系到家庭的财务状况和财富安全。随着2023年的到来，房地产市场陷入了一种近乎停滞的状态，这使得有购房需求的人们变得谨慎，甚至犹豫不决，更愿意观望一段时间。本文将探讨当前的房地产市场现状，分析了一系列的政策和数据，解读了房价趋势，以及在如何进行贷款购房决策方面的一些建议。

随着时间的推移，房地产市场逐渐进入了一个复杂而重要的阶段。近年来，政府出台了一系列利好政策，以刺激市场活跃度，其中最受关注的包括央行、国家金融监督管理总局发布的关于支持房地产市场的政策期限延长通知、发改委发布的关于恢复和扩大消费措施的通知，以及住房城乡建设部印发的关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知。特别引人注目的是“认房不认贷”政策，即不论是否曾经有过贷款，只要名下没有房产，均可以按首套按揭贷款享受首付比例和利率优惠。

然而，这些政策的推动并没有改变市场的困境。据报道，北京、上海、广州和深圳等一线城市的新建商品住宅成交量环比下降了25.6%、23.8%、18.8%和17.1%。这一数据反映出了市场的不确定性，许多购房者对市场前景持怀疑态度，担心房价可能下跌，因此选择观望。同时，一些城市增加了新建商品住宅的供应，导致市场上的房源相对充裕，不再像之前那样紧俏。

关于房价走势，王健林在2018年曾经提出一种观点，他指出全世界没有哪个地方的房地产能够一直保持繁荣超过50年，一般来说，20多年就已经到了饱和阶段。

这一观点强调了房地产市场的周期性和有限性，它受到多种因素的影响，包括供需关系、政策调控、宏观经济状况等。因此，房地产市场可能会经历波动和不确定性，而不是一直稳定增长。

最新的数据也表明，房地产市场正在发生变化。国家统计局数据显示，房地产开发企业到位资金在6至8月份下降了15.2%，国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等方面都出现了下降。这一系列数据反映出高房价逐渐透支了人们的购买力，很多人的资产主要都投入到了房产中，而现在收入下降，使得他们不愿意再承担更多的债务。

在当前的背景下，四大信号释放出明显的信息。首先，各地政府采取的救市政策旨在稳定楼市，防止房价在短期内大幅波动。其次，国内房价已经连续上涨了20多年，但这一趋势可能会发生变化。第三，不同地区的房价与收入之比存在不同程度的泡沫，当地居民的收入是否能够支撑高房价是一个关键考虑因素。最后，供应过剩问题也是一个不可忽视的因素，当供大于求时，期望房价大幅上涨可能不太现实。

那么，对于购房者来说，今明两年是否还能够贷款购房呢？具体情况需要具体分析。首先，如果你有刚需，即确实需要拥有自己的住房，例如因为家庭成员的增加、搬迁、婚姻等原因，购房可以提供稳定的住房环境，满足家庭的基本需求。其次，足够的资金储备也是一个关键因素。购房通常需要一笔可观的资金，包括首付款、购房税费、维护和装修费用等。如果你有足够的资金储备，可以支付首付和其他费用，这可以减轻贷款压力，并降低贷款额度。

此外，贷款成本也需要考虑。贷款购房意味着你需要支付贷款利息和其他贷款相关费用。如果贷款利率较低，贷款成本相对较低，同时你

有能力按时还款，那么贷款可能是一种合理的选择。一些人也会考虑购房作为一种投资，期望房产的价值会随着时间增长。然而，如果你没有刚需，或者没有足够的资金储备，贷款购房可能会带来一定的财务风险，高额的贷款可能会增加每月的还款负担，而且房地产市场的波动性意味着房产价值不一定会稳步上涨。

总之，购房是一项重大的决策，需要综合考虑个人的财务状况、需求和风险承受能力。如果条件允许，有刚需和足够的资金储备的情况下，贷款购房可能是一个合理的选择，但需要在购房前进行充分的规划和评估。在不确定的房地产市场中，明智的决策将有助于确保个人的财务安全和稳定。

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