7月百城首套房贷利率降至3.9% 存量房贷能否“降息”牵动市场神经，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
贷款利息4.98%
7月百城房贷利率再下一城，已触及历史低位。贝壳研究院监测数据显示，2023年7月百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10BP，正式告别“4.0时代”，进入“3.0时代”。同比来看，首套二套房贷利率分别较去年同期回落45BP和25BP。7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。
首套房贷已经降至4%之下
LPR利率下调后，各线城市也陆续下调了房贷利率。
贝壳研究院数据显示，分城市能级来看，7月一线城市首二套房贷利率分别为4.50%、5.03%，二线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.81%，均较上月回落10BP。三四线城市首二套房贷利率分别为3.88%、4.80%，分别较上月回落9BP、10BP。
除了一线城市外，二三四线城市首套房贷利率已低至3.88%。据记者了解，个别城市，如珠海、南宁、中山、柳州等地首套房贷利率最低，已降至3.6%。
目前广州地区的房贷利率基本一步到位，首套房贷利率为LPR+0BP，即4.2%，二套房为LPR+60BP即4.8%，相比高峰时期已经下降4成。
工商银行广州分行在接受21世纪经济报道记者采访时表示：“我行按照监管要求，根据借款人的信用状况、还款能力等因素，合理确定个人住房贷款利率水平，在符合监管要求的前提下实施贷款差异化定价。”
7月房贷利率下降在意料之中，今年6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2023年6月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，下调10个基点；5年期以上LPR为4.20%，同样下调10个基点。
伴随着5年期以上LPR下调，7月，百城主流房贷利率纷纷跟进，而且二套房贷利率下降也较为明显。截至7月20日，据贝壳研究院监测显示，2023年7月，百城首套主流房贷利率平均为3.90%，二套主流房贷利率平均为4.81%，均较上月下降10个基点。
从放款周期来看，7月百城银行平均放款周期为22天，较上月缩短1天，放款速度加快。
广州地区银行的放款速度则多集中在出押后2到7天。
广州大源按揭总经理、房卫士创始人郑大源在接受21世纪经济报道记者采访时表明，目前房贷利率绝对值确实已经达到历史低位，但是相对值并不低，目前的基准利率是4.2%，3.9%的首套房贷利率，相当于打了9.2折，相比此前7折、8折的情况，优惠力度并不是最大的，主要是基准利率低。此外目前的房贷利率还有一个特点，是北上广深一线城市的房贷利率偏高，二三线城市的房贷利率偏低，这和之前完全相反。主要是因为大城市的经济活跃，资金量较多，资金成本较低，呈现这种反向指标，也可以在一定程度上表明，监管部门希望通过各种扶持政策措施使得交易回暖，另外一方面也不希望再度触发房价大幅波动。
存量房贷利率调整能否顺利推进？
新增房贷利率一降再降，也牵动存量房贷的神经。7月14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜表示，按照市场化、法治化原则，人民银行支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。
“尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。”邹澜称。
中信证券发布报告称，我国新发个人住房按揭贷款利率持续下降，存量与新发贷款利差不断扩大。下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但也面临银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。其认为，存量按揭贷款利率存在下调的可能性，但预计更多由商业银行自主决策，如果存量按揭利率有所调整，方案设计上会更加灵活精准，不排除央行等部门采取一定的激励措施，对冲商业银行利息收入减少的负面影响。
光大证券分析师张旭表示，期盼存量房贷利率下行。他认为，降低存量房贷利率是遏制住提前还贷势头的一个好办法，从而减轻后者对商业银行经营的不利影响，并为带动居民消费增长和经济恢复创造有利的条件。在对存量房贷利率调整时，既可以采取商业银行与借款人自主协商变更合同约定的方式，也可以采用新发放贷款置换原来的存量贷款的方式。在7月14日举行的2023年上半年金融统计数据新闻发布会上，人民银行邹澜司长已明确对上述两种方式表示支持。
民生证券分析师谭逸鸣也认为，央行关于存量房贷利率调整问题表示其实是基于去年下半年持续演绎的“提前还房贷”情况。“提前还房贷”的背后对应了几点原因：存量房贷利率仍显著高于现阶段新的房贷利率；投资收益率低于房贷利率，促使居民提前还房贷；“房住不炒”的政策框架下，房价上涨预期始终偏弱，且居民对未来就业和收入的预期也仍较低迷，提前还贷或是更好选择。在此背景下，居民资产负债表呈现收缩，商业银行经营收益也受到一定影响，对应的解决办法便是7月14日邹澜司长所提及的“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。
理论上看，该政策如果快速推进落实，能够一定程度上修复居民资产负债表，商业银行也可以避免快速损失掉个人住房贷款这类优质资产。但存量房贷利率的调整能否顺利推进，仍待进一步考察。那么实际效果会如何？
根据谭逸鸣测算，当前存量房贷的规模已高达38.8万亿元，对银行净息差和利润的影响明显，假设存量房贷利率下调100BP，当存量置换比例分别为10%、30%、50%时，于银行而言分别对应388亿元、1146亿元、1940亿元的利润损失，分别占2022年商业银行净利润2.3万亿的1.69%、4.98%、8.43%，对商业银行经营效益的影响并不算小。因此商业银行大力推动存量房贷利率调降的动力也并不足，这便决定了推进过程也并不会“一帆风顺”。 由此往后看，存量房贷利率调降的有序推进，仍需央行进一步引导，关键或在于为商业银行提供货币支持或激励，可能的增量政策包括设立相关结构性货币政策工具、存款利率下调、定向降准。
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贷款利率4.99%是什么意思
房子是用来住的而不是用来炒的，在这个打击炒房过程中，我们必然会经历一个无比艰难而长期的阵痛，实际上，伴随着驱赶炒房者，刚需们也多少受到了一些伤害，因为房贷利利的提高也让刚需买房成本增加。除了去杠杆，更重要的是防风险。首套房贷利率提高可以理解，但安家融媒说过这个不可能一直增加下去，而且也不宜过高。
昨天安家融媒突然想到了住建部对保护刚需的一段话，记得好像是去年底今年初，住建部部长王蒙徽表示，2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。这就意味着国家不会继续打压普通购房者，保护刚需依然是很重要的任务。
昨天我还在想，估计对于普通刚需的保护也该来了，毕竟这一年很快就会过去，没想到就这么巧，昨晚就听说了有些地方已经开始了下调首套房贷利率的消息了。
南方都市报报道，深夜重磅！据报道，工商银行和农业银行8月9日调整上海首套房利率折扣，从95折降至9折，为首次购房者释放利好！不只上海，广州的房贷市场也出现了相似的信号！同日流传出汇丰银行进一步下调房贷利率的消息。针对A类客户或贷款金额160w以上客户，汇丰银行8月房贷最新利率为首套最低基准上浮8%，2套上浮10%。据融360最新数据显示，7月广州首套房贷款平均利率为5.55%，二套房贷款平均利率为5.89%，首套房和二套房的利率都比上个月下降了。
我们可以回想，房贷利率上调确实也有些时日了。融360监测的数据显示，7月全国首套房贷款平均利率为5.67%，相当于基准利率1.157倍，环比6月上升0.53%；同比去年7月首套房贷款平均利率4.99%，上升13.63%，为2017年1月以来连续19个月上涨。二套房贷款平均利率为6.03%，较上月上涨3个基点，整体涨幅低于上月。
我们可以看到，虽然幅度不大，但这是今年首次下调。虽然现在还有很多银行没有反应过来，但是这也预示着房贷上调对于有些城市应该到一个段落了。持续19个月上涨的局面或就此改善了？
对于刚需购房者，这笔账就不用我算了，肯定在买房过程中将会降低很大一笔开支。据自媒体《环沪地产》测算，对刚需购房者来说，等于房价降了3.5%（按揭70%，银行利率降5%那么等于房价降3.5%），并进而认为，购房者出于对进一步政策变化，会出现观望。
观不观望这个因人而异，因为政策无论怎么变化，刚需就是刚需，我们观望不能再完全以市场为导向，而是根据自己的需求为准则。所以，说到底，不是不让你买房，而是房子不适合炒了。如果有资格又有钱，当然可以买，特别是大城市。国家提出多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。2018年将针对各类需求对房地产市场实行差别化调控政策，也就是说满足不同住房需求层次的人，买得起房的再贵也要买，但是政策首先要防止炒房。买不起的可以去租或者选择共有产权住房等，而上不上下不下，想买商品房的首套刚需可以得到政策上的保护和优惠。这样差别拉开了，层次分明了，各自也就相安无事了。
再来看最近住建部的声明，住建部将建立房地产市场监测体系，完善对地方房地产调控工作的评价考核机制，严格督查，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问处。而且从三个稳上也可以看出，已经从稳房价、稳地价、稳预期三个方面开始着手。
那么这释放了什么信号呢？安家融媒认为，调控政策是严肃的认真的，也是坚决的，更不会动摇，那么在落实房住不炒的行动上更加有力，打击炒房，保护刚需和改善性人群。
说到这里，大家也该明白，最近房价下跌的声音不绝于耳，安家融媒说过房价下跌当然正常，特别是一些上涨过快的城市，但是下跌有度，不可能任由下跌而出现大跌情况，这可能也是底线。那么此时开始下调房贷利率目的也是希望大家不要误会，并不是不让大家买房，同样是为了求稳。房价不会大涨，也不应该大跌。
安家融媒判断，接下来，为了防止房价下跌出现另一种极端风险，政策上开始对刚需和改善人群加以保护和鼓励，想想最近几天要全面放开生育，再回想30年前那场严厉的计划生育，你就应该明白，刚需有用的上的时候。刚需和改善该上场了。
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