大连个人无抵押贷款（大连民间借贷）

“带抵押过户”业务在连成功办理，下面是半岛晨报给大家的分享，一起来看看。

大连个人无抵押贷款

3月15日，大连市住房公积金管理中心甘井子办事处成功办理了首笔二手房“带抵押过户”业务，这也是全省首笔住房公积金组合贷款“带抵押过户”业务，是大连市住房公积金管理中心在大连市自然资源局及市不动产登记中心的支持下，与建设银行大连市分行合作，打破二手房交易流程中买房需要垫资还款的模式，创新开展二手房住房公积金贷款交易新模式。

“带抵押过户”业务应该如何办理？给购房者带来哪些便利？大连市住房公积金管理中心对此进行了解读。

政策落地

卖方不用还清贷款即可交易二手房 “带抵押过户”是指存在抵押的房产可在抵押状态下直接办理产权过户，无须提前结清原贷款，相较于传统模式下还清贷款、注销抵押、办理交易过户、买房重新设立抵押等多个环节。

而个人住房公积金贷款“带抵押过户”的含义，是指交易房屋处于在抵押状态，买卖双方涉及住房公积金贷款（含组合贷款，下同），即买方申请住房公积金贷款或卖方存在尚未结清的住房公积金贷款，且买卖双方约定以“带抵押过户”方式进行存量房交易。也就是说交易房屋尚处于在抵押状态，卖方不用提前还清住房贷款，即可进行二手房交易。与原交易模式相比，大幅缩短交易时间，简化交易流程，降低交易成本，减轻了卖方需提供还贷资金的压力，提升二手房交易效率和便利度，更好地满足缴存职工刚性和改善性住房需求。

2023年，大连市住房公积金管理中心立足“民生保障”定位和“普惠性公共服务”属性，从全市经济社会发展工作大局和缴存人需求出发，研究提出并拟陆续实施惠民便民政策措施“双十条”，包括住房公积金贷款带抵押过户、多子女家庭住房公积金支持政策、调整个人住房公积金贷款自筹资金比例、延长二手房贷款年限等，进一步支持和保障合理住房需求、提升群众办事便利度和满意度，促进我市经济社会和房地产市场平稳健康发展，切实增强广大缴存人获得感和幸福感。

开展住房公积金“带抵押过户”业务，是大连公积金2023惠民便民“双十条”中首条落地的新政。目前，大连市住房公积金管理中心正加快推进其他各项政策措施备案评估审议等程序及业务系统配套建设，力争广大企业及职工群众尽早享受到新政利好。

政策详解住房公积金贷款“带抵押过户”需满足哪些条件 （一）买卖双方已签订存量房买卖合同并登记备案，且办理了资金监管。买卖双方已签订存量房买卖合同并登记备案，资金监管协议应明确为“带抵押过户”且应监管资金合计不小于卖方原住房公积金贷款剩余本金、到期利息、逾期利息、罚息及其他应还债务之和。

（二）交易房屋已取得不动产权证书，允许上市交易；原贷款抵押登记已办妥，未被设定其他抵押；无被查封或被其他行政手段限制等影响转移登记及抵押权设立的情形。

（三）卖方为公积金贷款，原则上应为正常还款状态，不存在诉讼、当前欠款、业务在途等情况；买方申办公积金贷款，应符合公积金贷款条件。

（四）买方或卖方涉及商业贷款的，该商业贷款银行已与市公积金管理中心签订“带抵押过户”业务合作协议。

买卖双方资金监管账户所在银行已与市公积金管理中心签订“带抵押过户”业务合作协议。

（五）买卖双方符合变更抵押人的条件。（六）符合法律、法规及规章规定的其他条件。

卖方为公积金贷款

办理流程 （1）买卖双方达成买卖意向，签订存量房买卖合同并登记备案，同时办结资金监管。 （2）卖方及其配偶、原公积金贷款借款人、买方及其配偶携带相关证件同时到场，向卖方原公积金贷款所属办事处申请“带抵押过户”。 原公积金贷款为组合贷款且仍存在商业贷款抵押的，应先取得商贷银行出具的《同意抵押期间办理转移登记的函》。 （3）经市公积金管理中心审批同意，签订《个人住房抵押借款变更合同》。市公积金管理中心向卖方出具《同意抵押期间办理转移登记的函》及转移登记相关材料，并向不动产登记部门提出业务申请。 （4）买卖双方在5个工作日内或买方贷款审批后5个工作日内，至不动产登记部门办理“带抵押过户”登记。 （5）资金监管银行按约定完成资金清算分拨，资金到账后市公积金管理中心办理卖方贷款结清及抵押注销手续。

所需材料 （1）原住房公积金借款人身份证，卖方及其配偶身份证、婚姻关系证明，买方及其配偶身份证、婚姻关系证明； （2）经备案的大连市存量房屋买卖合同； （3）资金监管协议； （4）不动产权证书； （5）卖方组合贷款银行出具的《同意抵押期间办理转移登记的函》。

买方为公积金贷款办理流程 （1）买卖双方达成买卖意向，签订存量房买卖合同并登记备案，同时办结资金监管。 （2）买卖双方向卖方贷款机构提出“带抵押过户”申请并取得卖方贷款机构出具的《同意抵押期间办理转移登记的函》。 （3）买方及其配偶携带“带抵押过户”贷款所需材料，至市公积金中心办事处提交贷款申请。 （4）经市公积金管理中心审批同意，签订《个人住房抵押借款合同》。市公积金管理中心向买方出具转移登记相关材料，并向不动产登记部门提出业务申请。 （5）贷款审批后，买卖双方在5个工作日内至不动产登记部门办理“带抵押过户”登记。 （6）市公积金管理中心收到不动产登记部门反馈“带抵押过户”登记成功后，按约定时间发放贷款。

所需材料 （1）办理住房公积金贷款所需材料； （2）卖方身份证复印件； （3）资金监管协议； （4）卖方贷款机构出具的《同意抵押期间办理转移登记的函》。

半岛晨报、39度视频记者齐媛媛

大连民间借贷

“本金100万元，利息15万元，已经超过了最新司法保护上限，我的当事人不应支付超过的部分利息。”11月5日，一场民间借贷纠纷案庭审中，借贷连带责任人孙娜的代理人说。当天，辽宁省大连市金州区人民法院做出民事判决明确表示，借贷行为（2015年6月）、诉讼时间（2019年12月）均发生在“新规”前，而且借贷人已经认可利息，视为事实发生，不按“新规”执行。

“新规”是指，2020年8月20日发布的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，将民间借贷利率司法保护上限由原来的“以24％和36％为基准的两线三区”调整为LPR（一年期贷款市场报价利率）的4倍（按11月20日发布的一年期LPR报价3.85％计算，现为15.4％）。

《工人日报》记者采访了解到，借款人混淆时间点，拒不归还部分欠息；债权人分拆合同，误以为可以规避利率上限；小额贷款公司推出超上限“分期业务”……“新规”施行以来，有人“误读”“误用”钻空子。

有小贷公司“耍花招”推分期业务

2015年6月，孙军因饭店经营向王栋借款100万元，约定两年内还款。2017年6月，孙军表示经营困难，先还80万元，剩下的20万元再用两年偿还，同时还100万元的两年利息15万元，并打出一张35万元的借条，由饭店会计孙娜作保证人，在借条上签字。2019年6月，孙军拒不还债并失联，王栋将二人告上法庭。

“新规”第32条规定，借贷行为发生在2019年8月20日之前的，可参照原告起诉时一年期贷款市场报价利率4倍确定受保护的利率上限。该案审判长吕忠革认为，尽管新规明确了借贷行为和诉讼时间的时间节点，但孙军打出35万元的借条说明他认可利息，视为已经发生的事实，并且未高出当时24％的司法保护上限。因此，应当归还35万元及其逾期利息。

借款人混淆时间点，拒不归还部分欠息的并非个案。辽宁一家小额贷款公司负责人秦明昊告诉记者，目前公司存量贷款业务合同利率超当下上限的占六成。“现在已经有借贷人提出修改合同，否则拒不归还超过当下上限的部分利息。”秦明昊说。很多借贷人都误读了“新规”第32条，认为只要是超过当下上限的利息都不受司法保护。

误读误用的还有小额贷款公司。秦明昊向记者透露，目前已经有一些小贷企业想办法避开上限并付诸实施。他的一个客户同时与多家小贷公司有业务往来，“新规”出台后，立马有一家小贷公司发给该客户两份合同用来修改利息。一份是和借款人签订的合法利率借款合同，另一份补充合同是，借款人和小贷公司实际控制的另一家公司签订的服务合同，用来补齐剩下的利息。

还有小贷公司“耍花招”推出分期业务钻“新规”空子。秦明昊举例说，他在同行的推广页上看到一款产品，年利率为15.4％，借款期限为18个月，分三期还款。仔细一算，假如借款人借100万元，应还合规本息总额为100＋100×15.4％×1.5＝123.1（万元），前两期分别还42万元，第三期还39.1万元，但是小贷公司将已还完的本金仍作为基数计算下两期的利息，实际上年化利率达23.75％，不熟悉业务的借款人很容易中招。

新规落地还需细节支撑

记者发现，现实中，各地法院对“新规”的解读有所不同，存在裁判结果不统一的情况。9月25日，在浙江省宁波市鄞州区人民法院审理的一起宁波银行金融借款合同纠纷案中，按年利率24％计算逾期利息；9月30日，成都市郫县区人民法院在审理一起当事人为金融消费公司的金融借款合同纠纷案中则明确，利息不超过同期LPR的4倍。

“该类案件争议的焦点是‘新规’的适用溯不溯及既往。”王栋的委托律师、北京市盈科（大连）律师事务所律师王金海就案情分析说，在王栋案中，法庭没有溯及既往，主要是因为借贷行为离“新规”出台太远，而且诉讼时间也是在“新规”之前。如果溯及既往，可能导致金融机构过去依法合规取得的合法收入一夜之间变成不当得利。

“新规”第1条明确，本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人和非法人组织之间进行资金融通的行为。经金融监管部门批准设立的从事贷款业务的金融机构及其分支机构，因发放贷款等相关金融业务引发的纠纷，不适用本规定。目前，民间借贷的利率上限低于银行等持牌金融机构的上限。王金海担心，会出现持牌金融机构低息从民间贷款再高息放贷的“套利行为”。

“‘新规’出台前就有签拆分合同等现象，如果不堵住这个漏洞，难以切除‘高利贷’这个毒瘤。”秦明昊说。他以企业自身经营发展的现状解释说，小贷公司的成本包括资金、效率、风险和管理成本，实践中，降成本非常困难，要想活下去，可能会有部分企业选择拆分合同的方式提高利润。

还需监管规制和司法调整

就目前来看，LPR自2019年8月发布以来，呈现不断下行的趋势。如果LPR长期处于低水平，法院对民间贷款利率的保护上限也将长期处于低水平。“新规”推动了中小企业综合融资成本下降，对深受高利贷“盘剥”的中小企业是重大利好。

“民间借贷立法规制后，还需要监管规制以及司法方面的调整。”辽宁某高校法学教授陈晓建议，金融委、银保监会等监管部门应尽快出台行业规定或相关解释，进一步规范不同借款人身份、不同时间段应如何认定利率上限，统一金融行业人士认识，最大限度减少因分歧带来的纠纷和负面影响，这样法院裁决案件也会有参照。

“为了推动经济发展，降低中小企业融资成本，低息是大势所趋。”秦明昊认为，凡事有利有弊，下调民间借贷利率，对于小贷行业同样是机遇。“‘新规’的出台表明国家打击职业放贷人、地下钱庄的决心，小贷公司在市场竞争力上也得到了加强。”

秦明昊表示，如果当前政策在一段时间内保持不变，他将尽快把超过当前利率上限的业务收回，使存续的借款合同在法律保护范围内，也将从单一贷款向根据不同企业特性及发展阶段贷款转变。（案件当事人为化名）

来源：工人日报

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