开源证券：存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限，下面是金融界给大家的分享，一起来看看。
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聚焦：解析存量房贷利率下降的影响——国新办2023年上半年金融数据发布会点评-20230716
1、事件：央行公开表态，支持鼓励银行调降存量房贷利率
近期国新办举行上半年金融统计数据情况新闻发布会，央行货政司司长邹澜指出，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或用新发放贷款置换存量贷款。由于绝大多数房贷选择了LPR加点的浮动利率形式，加点幅度在合同期内固定不变，故存量房贷利率较新发放贷款高出较多，居民通过提前还款或新发放置换存量的意愿较强。
2、复盘：此举已有先例，有望降低提前还款的不利影响
存量利率较高叠加“资产荒”，居民提前还贷可被视为资产配置的理性选择。某上市银行2022年报披露，全年办理提前还款714.22亿元，占按揭余额（加回提前还款额）的11%。2022上半年，RMBS条件早偿率指数持续上升，居民降杠杆意愿较强。该背景下，调降存量房贷利率呼声渐起，一方面可降低提前还款比例，另一方面可减轻居民还贷负担，提振消费。其实早在2009年初，为稳地产、保就业、提振经济，监管曾指导工、农、建、中四大行将符合要求的存量房贷利率，从基准利率的8.5折下调至7折，随后多家股份行和区域行跟进。此次央行表态后，落地情况需关注银行意愿和操作难度。
3、影响测算：提前还款Vs存量房贷利率调降
2019年9月至2022年3月，各季货政报告公布的新发放个人住房贷款利率平均高出5Y–LPR约80BP（即平均加点80BP）。2022年5月央行下调首套房利率下限后，新发放利率显著下降，2023年6月仅4.11%，意味着加点部分为-9BP，较历史平均（80BP）下降约89BP。我们采用2022年末按揭贷款余额静态测算：（1）提前还款的影响；（2）存量房贷加点部分下降的影响：
对涉及规模的假设：在保守/中性/激进三种情形下，（1）提前还款占按揭贷款余额的比例分别为10%/20%/30%；（2）存量按揭贷款中涉及加点部分下调的比例分别为30%/50%/70%；
对利差的假设：（1）提前还款部分平均利率为5%，提前还款后银行用于金融投资的平均收益率为3%，利差损失2%；（2）若银行与借款人自主协商变更合同约，或用新发放贷款置换存量贷款，加点部分平均可下调89BP。
测算结果：在各自的保守/中性/激进三种假设情形下，（1）提前还款影响上市行营收同比增速-1.21pct/-2.43pct/-3.64pct；影响净息差-2.86BP/-5.72BP/-8.58BP；（2）存量房贷加点部分调降，影响上市行营收同比增速-1.62pct/-2.70pct/-3.78pct，影响净息差-3.82BP/-6.36BP/-8.91BP。可见两者对银行收益的影响基本接近。
4、投资建议
存量房贷利率调降，有望降低提前还款的比例，对银行息差和营收的拖累较为有限，更加看好：（1）零售金融复苏的优质股份行，受益标的：招商银行、平安银行；（2）按揭贷款占比小的银行，受益标的：浙商银行、宁波银行、常熟银行。
风险提示：经济复苏不及预期；政策落地不及预期；银行资产质量恶化等。
本文源自券商研报精选
贷款年利率8.5
今日看点
☆力高拟发行3亿美元优先票据 年利率8.5%
☆碧桂园23.1亿摘义乌商住地 楼面价16215元/平方米
☆宁夏中房2.08亿元竞得吴忠市利通区2宗住宅用地
☆时代邻里：上半年净利大增 股东应占净利润同比增长76.2%
☆聊城：2020年底主城区物业管理覆盖率将增加30%以上
【企业】
【1】力高：8月12日，力高地产集团有限公司发布公告称，拟发行2021年到期的3亿美元优先票据，利率为8.5%。
【2】中海：近日，中国海外宏洋集团有限公司发布公告宣布，公司与中国海外发展及合资公司海洲投资有限公司订立合资协议。合资集团将主要从事收购或出售在中国的任何土地及物业、收购、持有或出售该等土地及物业的控股公司，以及建设、完工及出售或处理在该等土地上的物业发展项目，而中海宏洋（合资集团除外）及中国海外发展集团向合资集团提供用以满足合资集团营运资金需求的承担总额（包括现有股东贷款）将不会超过港币200亿元（约人民币182亿元）。
【土地】
【1】碧桂园：8月12日，碧桂园以23.1亿元竞得义乌市一宗商住地，溢价率54%，成交楼面价16215元/平方米。该地块为义乌市国贸大道北侧B地块，出让面积5.28万平方米，容积率2.7，建筑面积14.25万平方米。
【2】宁夏中房：8月12日，宁夏中房实业集团股份有限公司以总价8755.69万元、12072.47万元分别竞得吴忠市利通区庆王路北侧编号为吴地(G)[2020]-17号、吴地(G)[2020]-18号的两宗地块，楼面均价均为843元/平方米，溢价率分别为3.06%、溢价率3.07%，出让面积分别为6.29万平方米、8.68万平方米。
【3】力高：近日，力高以3.18亿元竞得张家港市大新镇府前路北侧地块，楼面价3328元/平方米，溢价率2.05%。该地块编号为2019-B36，位于大新镇府前路北侧，东至海坝路、南至府前路、西至房屋、北至房屋，出让面积4.15万平方米。
【4】旭辉：近日，旭辉以2.32亿元竞得成都简阳市JYS2019-36-1、JYS2019-36-2两宗居住用地。JYS2019-36-1地块位于简阳市赤水街道回龙寺村，净用地面积17.63亩，成交价0.88亿元，楼面价3010元/平方米，溢价率7.12%。JYS2019-36-2地块位于简阳市赤水街道回龙寺村、皂角村，净用地面积29.18亩，成交价1.44亿元，楼面价2950元/平方米，溢价率4.24%。
【5】实地：近日，苏州丰实房地产开发有限公司（实地）以5.94亿元摘得吴江区汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东N1地块，楼面价8919元/平方米。该地块编号为WJ-J-2020-021，位于汾湖高新区（黎里镇）洋砂荡东，出让面积4.14万平方米。
【物业服务动态】
【1】时代邻里：8月11日，时代邻里(09928.HK)发布中期业绩公告，多项核心指标实现大幅增长，业绩喜人。2020年上半年时代邻里实现总收入约702百万元，同比增加54.0%；毛利达199.1百万元，同比增幅62.4%；股东应占核心净利润（不含上市开支）为84.2百万元，同比增幅为76.2%。
【2】聊城：近日，聊城市政府新闻办公室召开新闻发布会，聊城市住建局党组书记、局长张学宏对今年以来住建领域各项民生工作进展情况作相关介绍。张学宏说，今年聊城市物业管理进一步规范提升，将尽快对2005年之前建成的、尚未改造的876个老旧小区进行改造。对没有实行物业管理的小区，计划引入大型物业公司进行兜底管理，力争2020年底主城区物业管理覆盖率增加30%以上。
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