二手房评估费，银行与购房者的博弈？，下面是脑洞经济观给大家的分享，一起来看看。
天津二手房贷款评估费
白领小郑在江苏昆山购买了一套70多万元的二手房,按房产中介要求交了3730元的贷款评估费,相当于房子总价的5‰,却根本没有人上门评估,就是花钱拿个报告。
今年以来,楼市交易升温,很多购房者在申请二手房商业贷款时,往往被要求缴纳一笔动辄数千元的评估费。这笔钱该由购房者承担吗?
评估收费标准不一且“走过场”
所谓“房产评估费”是指银行在审核贷款时,对购房者抵押的房屋价值进行评估,以控制贷款风险,一般由第三方机构来执行。
记者多方走访并以购房者身份咨询发现,在上海、北京、济南、南京、南宁等多个城市,向购房者收取房产评估费是普遍现象。多数银行将房产评估作为贷款的前置条件,并要求贷款申请人承担评估费,由评估公司收取,收费标准为房价的1‰-5‰不等。
上海市民杨女士通过中原地产购买了一套宝山区的二手房,总价175万元。完成房产过户、银行发放贷款前,杨女士突然接到中介电话,称需缴纳一笔1750元的评估费,银行才能放贷。为了顺利拿下房贷,杨女士如数交纳了这笔费用。
记者调查发现,房产评估收费标准不一,议价弹性很大。“如果房子总价达到500万元,评估费能享受7折优惠。”知名中介机构德佑地产一名贷款专员说。另一家中介工作人员则透露,如果能找到熟人打招呼,最低可只收500元。
根据住建部房地产估价规范,注册房地产估价师必须到估价对象现场,实地查勘估价对象状况,还要现场拍照记录。但很多购房者反映,所谓评估只是花钱买报告的“走过场”。
杨女士告诉记者,交完钱就没人再提评估的事,她既没见到估价人员,也没看到评估报告。昆山白领小郑说,整个过程都没有评估人员进过家门,最后只收到一张标有“预收评估费”字样的收据,连发票都没有。
钱进了谁的口袋?
今年1月,发改委放开包括房地产价格评估在内的7项服务价格,要求严格遵守反垄断法等法律法规,不得以任何理由限制服务、指定服务,或截留定价权。
记者调查发现,尽管银行声明收费是由第三方机构进行,但多数银行均有指定的合作评估机构,消费者可以在三至五家合作机构中“随机”选取。记者以买房者身份咨询时,建设银行昆山分行工作人员明确说,办理贷款必须进行房产评估,而且必须通过与建行合作的评估机构办理。
“银行指定评估机构,显然剥夺了消费者权益保护法关于消费者自由选择的权利。”上海市消费者权益保护委员会法律与理论研究部主任汪鸫说。
有银行业内人士透露,部分银行与评估机构之间存在利益返点,返点的比例甚至可达到一半,银行内部分支行之间、支行与客户经理之间再进行相关利益分配。还有业内人士告诉记者,银行一些不好走账的招待费、活动费,也会让评估机构承担。
即使部分银行已经不要求购房者承担评估费用,但房产中介与评估机构依旧利用信息不对称向购房者“下手”。记者以前述杨女士的身份到贷款行兴业银行咨询,信贷工作人员告知,兴业银行根本就没有要求贷款者必须做房产评估。
该不该由消费者承担?
2006年,原建设部、央行、银监会下发《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》,规定“房地产抵押估价原则上由商业银行委托,但商业银行与借款人另有约定的,从其约定。估价费用由委托人承担。”
法律界人士认为,评估是银行内部风控的手段,依据谁委托谁付费原则,商业银行应当承担二手房评估费用,但部分银行及中介要求购房者承担,有滥用强势地位追求不当利益之嫌。
曾在房产公司任职的上海星瀚律师事务所主任卫新说:“‘通知’中提到的‘另有约定’,是银行在少数情况下与借贷人协商约定的特殊情况。部分银行忽略原则条款,将约定条款变成市场惯例,利用购房者对业务流程不熟悉、信息不对称,转嫁收费,侵害了消费者权益。”
2013年6月,北京、天津等17个城市的消费者组织提出,对二手房等抵押物的评估是商业银行应承担的职责与义务,不应转嫁给消费者。
例：江苏省物价局更明文规定,商业银行应依法承担尽职调查、押品评估等相关成本,不得强行指定金融消费者到相关机构或企业接受资信调查、抵押评估、公证、保险等服务,与相关机构或企业实现利益分成。
“银行内部风控需要却让客户买单,暴露出相关部门的监管缺失。”一位银行业内人士说。
在一个交易活跃的二手房市场,通过历史交易数据和行业研判,完全可以便捷地了解市场的真实状况。对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆民说:“二手房评估相对简单、程序化,过高的收费、丰厚的利润为各方留出牟利空间,建议物价部门对这笔费用设立上下限进行规范。”
“斩断房产评估灰色利益链,仅凭一纸通知或者地方消协的维权呐喊,难易奏效。”中德证券银行业分析师佘闵华表示,希望相关部门进一步规范收费,对当前市场存在的转嫁行为、利益分成等严肃处理,严厉追责。
二手房按揭银行评估费是多少
1、银行贷款评估费，由银行收取
一般看是否需要调高评估价和调高多少评估价而定，从最低为0到几百几千上万不等，每单都不一样，银行内部人员处理难度也不等，这里的评估价即为银行贷款时候对这套房子的内部评估价，首套房的话均按照此评估价的7成贷款，成交价减去此贷款金额即为首期款。
2、担保公司赎楼担保费，由担保公司收取
担保公司利用其银行的信用额度帮你还掉原业主的欠款，一般收取还款金额1.2%的担保费，折扣比例随行就市，会根据市场资金是否充裕而浮动。
3、 提前还款罚息，由原业主贷款银行收取
对于还处于按揭状态下的房产来说，如果赎楼出来过户就可能涉及到银行贷款罚息。一般来说，三年以上的贷款提前还款就不会有罚息，三年以内的贷款如果提前还款就会有1-3个月的月供作为罚息。
4、 短期利息，由银行收取
担保公司在用银行额度赎楼的过程中，需要向银行借一笔款去帮你还款赎楼，时间从赎楼到放尾款为止，这笔钱也是需要支付利息的，时间很短，称之为短期利息，短期利息的支付方式是从原业主尾款中直接扣除的，如果整个交易是业主买方实收，这笔短期利息也是需要买家支付的。
5、契税，由市房地产权交易中心收取
首套房90平米以下（含90平米）按1%收取，90平米以上按1.5%收取；非首套房不管面积大小一律按3%收取。深圳从2015年10月1日起调整普通住宅的区分标准为按房产评估总价划分，
2015年深圳享受优惠政策的普通住房价格标准为：福田区每套总价470万以下，南山区每套总价490万元以下，罗湖区每套总价390万以下、盐田区每套总价330万元以下，宝安区每套总价360万以下，龙华新区每套总价320万元以下，龙岗区每套总价280万元以下，光明新区每套总价250万元以下，坪山新区每套总价200万以下、大鹏新区每套总价230万元以下。这里的评估价即为在市房地产权交易中心过户时候的评估价，不同于银行贷款时候的评估价。
6、增值税，由市房地产权交易中心收取
对普通住宅满五年的免征，不满五年按：计税价格/1.05*5.6%征收；非普通住宅满五年的按：（计税价格—原价）/1.05*5.6%征收，不满五年按：计税价格/1.05*5.6%征收。其他非普通住宅的（如商铺等）跟以前营业税的征收方式一样，只是算法按现在的增值税算法来算，且增值税和土地增值税不冲突。
7、城建、教育附加等税，约为0.6%，由市房地产交易中心收取
以营业税税额为计税依据，按实际缴纳营业税税额的7%、3%、1%分别缴纳城建税、教育费附加和地方教育费附加，大概为过户评估价的0.6%。
8、个人所得税，有核定和核实两种方式征收，由市房地产权交易中心收取
个人所得税征收方式以转让收入减除财产原值和合理费用后的余额为个人所得税应纳税收入，税率为20%。个人不能提供完整、准确的房产原值凭证的，普通住宅按住房转让收入的1%核定征税，非普通住宅按住房转让收入的1.5%核定征税。个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一普通住宅生活用房取得的所得，免征个人所得税。
9、 登记服务费50元，印花税5元，由市房地产权交易中心收取。
10、房产中介交易佣金，由中介收取
收取标准为按照实际成交价格向买卖双方各收取1.5%，但是深圳二手房交易一般都是业主实收，所以中介佣金由买家承担3%；中介佣金在不同的交易机构折扣水平不同。注意这里的折扣一定是要在业主最后真实成交价的基础上折扣才有意义。
11、深圳二手房交易一般都为业主实收
所以以上各项费用一般都由买家承担，但是可以具体谈，根据不同的谈判条件，也可以让业主承担相应的费用。
12、一般来说，除了政府即市房地产权交易中心收的费用之外
其他费用比如罚息、短期利息等费用都是有办法看机会灵活处理的，这就取决于帮你办事的中介的能力和关系了，运气好的话可以省不少，否则可能就是几笔大几千上万的费用了。
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