东莞二手房评估价暗涨 百余平楼梯房税费要15万，下面是房掌柜东莞给大家的分享，一起来看看。
东莞二手房贷款评估费
来源：房掌柜东莞 梁丽娟
东莞一手住宅均价持续于1万5高位徘徊，二手楼中单价万元以下房源尚有不少可供选择，刚需置业，买二手楼比新房更轻松？业内提醒：别大意！东莞二手楼价虽普遍比同区新房低，但经过2016年的涨价潮后，如今东莞二手楼交易税费可不再是“小意思”了，尤其是进入2017年东莞二手楼评估价疑似暗涨，交易税费动辄上10万很寻常。
120万楼梯房个税花了13.6万
在东莞有2套刚需楼梯房刘先生，因二胎需求想置换一套靠近地铁口的电梯四房，借着2016年东莞二手楼市的最后一波置业潮，把自家在东城温塘一套120㎡的三室楼梯房以120万高价成功抛售了。但买家最终拿下这套房子，却付出了近140万的代价，仅个税便花了13.6万，加上契税等，光税费便花了15万。
东莞地税局评估价比市场成交价一直是“低一档”，刘先生的房子实际成交价是120万，但地税局评估价却只有85万。尽管如此，但刘先生的这套楼梯房，却是其10多年前以总价17万买下的。因并非“唯一住房”及东莞“业主实收”的潜规则，买家自然要承担刘先生房子交易所产生的个税，即（85-17）*20%=13.6万。
楼梯房涨幅一直相对较低，2016年初刘先生对自己房产的理想定价还是80万，如今能实收120万，着实属于意外惊喜。但想想“业主实收”的潜规则，再看如今地铁口电梯洋房的市场行情，刘先生实在难以开怀——“新买的二手房那几十万税费要我给啊！”
刘先生算了一下，买新世纪豪园个税估计近20万
刘先生告诉房掌柜，他想要换一套“可以走路到地铁口的4房”，即地铁上盖物业，盛世东方、格兰名筑、新世纪豪园、厚街万达、金色华庭等小区都是他的置业首选，但这些小区的税费却都高的吓人。
以新世纪豪园为例，据刘先生了解，该小区如今180㎡左右户型售价在15000元/㎡以上，如今地税局评估价10000元出头，而该楼盘当年开盘价5000元/㎡左右，若他现在买入，首付6成不说，光个税就近20万。
考虑到高额的换房成本，刘先生颇为无奈，坦言他如今是“买不下手”。“反正现在的价格，在东莞工作的没法看。”
中介：上10万税费不罕见
税费，是二手房交易中不可避免的一环。有中介告诉房掌柜，早些年东莞二手楼价一直低位徘徊，税费问题也一直被买家忽略，现在是不得不慎重对待了，只因如今买二手房，数万税费太普遍了，上10万税费也不罕见。
据房掌柜了解，个税、增值税、契税是如今东莞二手房交易税费重的“三大头”。
其中个税是“三大头”中税率最重的。按规定，如果同时满足家庭住宅、购买时间超过5年，免交个人所得税，否则任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税；如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。据了解，东莞二手房交易通用计税方式为两次购房交易差额的20%，即：个税=（地税局评估价—上一次购房款）*20%。其中，上一次交易后产生的装修费、利息、维修基金等可抵扣购房款。
契税在去年作了新调整：家庭唯一住房，90㎡及以下的按1%的税率征收契税，90㎡以上的按1.5%征收契税；家庭第二套改善性住房，90㎡及以下的按1%征收契税，90㎡以上的按2%征收契税。
增值税方面，自去年“营改增”之后，房地产增值税率具体为：住房购买不足2年，按照5%的征收率全额缴纳增值税；2年以上(含2年)的住房，免征增值税。
“按照现在的计税方式，以前的别墅，当年4、50万就能买入了，现在转手2、300万卖出去，30、40万税费就这么产生了。10来万税费实在是太常见了，我处理过最贵的一笔交易，光个税就45万。”企石一房产中介告诉房掌柜。
金信联行客服部经理谢淑华也表示，如今东莞二手房交易中，税费问题确实不容小觑，因卖家情况差异，产生几万乃至十几万税费的情况也是很常见的，尤其是2017年一季度，地税局评估费又调高了。
“今年评估价相对去年调高了大约10-20%的幅度，以往评估价低的、热销的小区上调幅度相对高一些。例如去年景湖时代城评估价1万出头，最近调到了1万3、4，东泰花园之前评估价是4000多，现在也要5000多。”谢淑华告诉房掌柜。
东莞二手房评估价提高这一说法，也得到了不少中介的肯定。“评估价都是系统调取出来的，地税局不会有文件说明，但我们中介近期有交易的话都清楚，近期同小区二手楼评估价相比以前都有一定涨幅。”东城一中介表示。
房掌柜致电东城、南城地税局，客服均表示，该评估价都是系统调取出来的，他们也不清楚有没有调价，不过也指出，该系统价是根据楼市行情来评定的，市场涨了，评估价也自然会涨。
东莞二手房交易指导价
4月20日下午，关于深圳二手房指导价的消息在朋友圈“炸街”。
具体为：1、参考价不调整；2、银行核定房价以网签备案价和评估价孰低为准，参考价仅作参考；3、即日起执行。
对于上述消息，第一财经同时向深圳两家大行的内部人员求证，均表示“没有听说政策变动”，“还没看到正式文件”。
不过，市场显然更愿意相信传言的真实性。记者看到，许多深圳的房产中介以此作为卖点在朋友圈推广，在他们看来“靴子”落地是迟早的事情。
事实上，二手房参考价的时代正逐渐成为过去。记者发现，广州的相关购房APP上，早已显示业主的真实放盘价格；深圳市住建局在去年3月就曾公开表示，会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期发布。
尚待官宣
实际上，上个月深圳二手房指导价即将取消的消息已经在流传，但最终并未得到证实。但中介们已经以此作为卖点在朋友圈推广，在他们看来，“靴子”落地是迟早的事情。
今年的2月8日，深圳住建局工作人员在回应“深圳二手房指导价执行两周年是否会有调整计划”时曾表示，“内部已根据市场形势对参考价做了一版方案，但调整时间还没有定下来，是否发布也不一定”。
另外，2022年3月，深圳市住建局也曾公开表示，“住房成交参考价格的发布是为落实我市房地产调控的工作安排，按照《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》要求定期发布，我们会视调控要求和市场形势适时对价格做出相应调整，并于近期在深圳市住房和建设局官方网站、微信公众号等官方网络平台发布”。
早在2021年2月8日，深圳率先在全国推行二手房指导价，全市共3595个住宅小区出台了详细的价格指导标准。
政策效果显著，深圳乐有家研究中心数据显示：二手房指导价出台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57%，2022年继续腰斩，成交量同比下滑47%，全年成交量仅2万套出头，创近二十年最低记录，相较2020市场高峰缩水近八成。与二手房指导价发布当月相比，如今，二手房挂牌价低于及接近参考价的房源占比大幅增加。今年一季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。
“深圳是二手房参考价执行得比较彻底的城市。” 广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说，“但如今该政策也面临两难，如果参考价向上调整，就意味着刺激楼市；如果往下调整，会导致市场预期房价会进一步下跌。”
“参考价保持不变是一个比较好的选择，在具体执行过程中可以采取灵活的办法，一方面使得银行按揭评估价格更靠拢市场价格，避免参考价失真；另一方面，也避免了调整并公布参考价导致市场振荡。最后，也希望参考价能够成为市场价格的锚，让市场价格向参考价靠拢，从而实现稳定住房价格的目的。“他说。
指导价时代正在过去
事实上，在深圳之后当年国内陆续又有14个城市出台了二手房参考价、二手房指导价等类似的政策。包括一线城市的上海、广州，以及二三线城市中的西安、成都、温州、东莞、宁波等。
以广州为例，2021年8月31日晚，广州市住建局发布《关于建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》。通知指出，成交活跃的热点区域，以住宅小区为单位，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。
同日，广州市住房政策研究中心发布《首批热点区域住宅小区二手住房交易参考价格表》，共涉及96个小区，覆盖天河、越秀、海珠、番禺、黄埔五个区域。
但具体到上述城市对于二手房指导价政策的执行力度，则各有千秋。尤其是随着2021年四季度以来的楼市遇冷，这些城市也在慢慢放弃指导价。
比如，在2021年11月，网上就突然传出“广州二手房贷可以不用参考指导价”的消息，当时，部分小区房产的成交价已经低于指导价。
2022年，为了提振楼市，房贷利率步入了一轮又一轮的下调，买卖双方按照市场价成交，银行按照实际成交价放款，指导价日渐虚设。
“广州现在不再执行二手房指导价了。”广州一按揭公司负责人对第一财经说。
在贝壳找房上，广州早已显示业主的真实放盘价格。
在深圳，贝壳找房上显示的依旧是参考价。
“无论如何，从长期来看，还是希望二手房回到合理的价格水平上，这也是稳定二手房市场的长效之举。”李宇嘉说。
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