逾期交房和办证违约金不宜重复适用，只赔偿逾期交房违约金即可，下面是法律的生命给大家的分享，一起来看看。
商住房贷款违约金
2019年8月5日许某某与海城公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由许某某购买海城公司开发的位于县××小区××路××花园××栋××号房。该合同第六条约定：“该商品房总价款为657866元”。第九条约定：“商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”。第十一条约定：“交付时间和手续：出卖人应当在2020年5月30日前，向买受人交付该商品房。……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。第十二条约定：“逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。第二十条约定：“房屋登记……（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。
合同签订后，许某某已向海城公司交付全部购房款。许某某于2020年10月1日在《景泰花园钥匙签领表》签名领取案涉房屋钥匙收楼并装修入住，因海城公司未能按合同约定时间交付房屋及办理权属登记给许某某，遂许某某于2022年10月24日向一审法院提起诉讼，海城公司至今未取得案涉建设工程竣工验收备案证明文件。
许某某向一审法院起诉请求：1.判令海城公司立即将景泰花园商住楼1栋2001号房的不动产权证办理至许某某名下；2.判令海城公司向许某某支付逾期交楼违约金（逾期交楼违约金以657866元为基数，每日按照总房价款万分之一的标准，从2020年5月31日起计算至交付符合约定和法定条件的房屋之日止，暂计至2020年11月1日为156天共10262.71元）；3.判令海城公司向许某某支付逾期办证违约金（逾期办证违约金以657866元为基数，每日按照总房价款万分之一的标准，从2021年5月31日起计至实际完成房屋所有权登记之日止，暂计至2022年9月27日为485天共31906.5元）；4.判令本案诉讼费用由海城公司承担。以上暂共计：42169.21元。
一审法院认为，许某某与海城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》属双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，未违背公序良俗，合同合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。许某某已向海城公司交付全部购房款，海城公司未按合同约定时间向许某某交房及办理产权证书，其行为已构成违约，许某某要求海城公司承担违约责任的主张，依法应予支持。
一、关于海城公司提出因配电、消防整改、车位改造、台风异常天气以及新冠疫情影响，抗辩上述事实属于不可抗力及情势变更，无需承担任何违约责任的问题。不可抗力是指不能预见，不能避免并不能克服的客观情况。情势变更，是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的原因发生情势变更，致合同之基础动摇或丧失，若继续维持合同原效力显失公平，允许变更合同内容或者解除合同。从查明的事实看，海城公司抗辩配电、消防整改、车位改造，系其自主行为，并非不可抗力及情势变更。因此，海城公司关于配电、消防整改、车位改造属于不可抗力、情势变更的意见，一审法院不予采信。关于海城公司提出涉案楼房施工期内异常天气以及2020年初新冠病毒疫情导致工期延长的问题。对作为房地产开发商的海城公司来说，在建设案涉工程过程中，降雨、台风等天气并非不可预见，因此不属于不可抗力。鉴于新冠病毒疫情确属当事人不可预见的事件，对施工工期、竣工验收等确实造成一定影响，进而影响办证时间，可以考虑适当减轻海城公司的责任，但不能凭此认为海城公司没有过错，一审法院酌定减少海城公司60天的逾期违约责任天数。
二、关于逾期交房违约金的计算问题。涉案楼房至现未取得案涉建设工程竣工验收备案证明文件，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条关于“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”的规定，两许某某虽于2021年10月1日签名领取案涉房屋钥匙收楼并装修入住，但海城公司应当在项目竣工验收合格后方可交付涉案房屋，因此许某某请求逾期交房违约金计算至涉案房屋符合法定交付条件之日，一审法院予以支持。本案海城公司应承担自2020年5月31日起暂计算至2022年10月24日止的逾期交房违约金，天数共计877天，鉴于新冠疫情的原因减少海城公司60天的违约责任天数，计付逾期交楼违约金的天数为877天-60天=817天，计付逾期交楼违约金为：657866元×0.0001×817天=53747.65元。
三、关于逾期办证时间的问题。合同约定在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书，海城公司至现尚未取得案涉建设工程竣工验收备案文件，不具备实际交付房屋的法定条件及办证条件，因此无法确定海城公司的办证时间及逾期办证的违约责任，现许某某向海城公司主张立即办理不动产权证至许某某名下及逾期办证违约金，尚不符合合同约定的行使条件，因此，对许某某要求立即办理不动产权证书及计付逾期办证违约金的诉讼请求，一审法院均不予支持。
一审判决：一、海城房地产开发有限公司应于判决生效之日起10日内向许某某支付逾期交付房屋违约金53747.65元；二、驳回许某某的其他诉讼请求。
一审判决后，海城公司不服提起上诉。
二审认为，本案系商品房预售合同纠纷。一审法院对双方签订的《商品房买卖合同（预售）》有效的评判正确，二审不再赘述。根据各方诉辩意见，本案争议焦点为：1.案涉逾期交房违约金应如何认定处理的问题；2.海城公司应否向许某某赔偿逾期办证违约金。
关于案涉逾期交房违约金应如何认定处理的问题。海城公司上诉主张建设施工期间对涉案小区进行安全及消防升级整改，且已将整改方案进行公示，许某某未提出异议，应视为许某某同意进行整改和变更，即海城公司无需承担逾期交房违约责任。据查，海城公司与许某某在《商品房买卖合同（预售）》约定，除不可抗力外，海城公司应按合同约定的时间将涉案商品房交付给许某某。海城公司作为房地产开发商，在设计案涉房地产项目方案时应对小区配套的配电房、消防通道、车位等进行合理规划，故其在房地产建设工程中对配电房、消防通道、车位等进行整改并不属于不可预见的情况，不属于不可抗力。海城公司虽将整改方案进行公示，但因该整改方案并不属于案涉合同约定的不可抗力情形，系属海城公司自行整改行为，故其未能按案涉合同约定的交房时间将案涉房屋交付给许某某，已构成违约，应承担逾期交房违约责任。至于海城公司提出许某某签领钥匙的行为应视为海城公司向其交付房屋，故海城公司无需承担许某某签领钥匙后的逾期交房违约责任的意见。因海城公司至今尚未取得案涉建设工程竣工验收备案证明，亦无证据证明许某某明知房屋不具备交付条件仍主动要求交付房屋，故应由海城公司自行承担举证不能的不利后果。据此，一审法院认定海城公司应承担逾期交房违约责任至案涉房屋符合法定交付条件之日止，并无不当，二审予以维持。海城公司的上诉主张理据不足，二审不予支持。
关于海城公司应否向许某某赔偿逾期办证违约金的问题。许某某上诉提出案涉房屋所有权办证期限系自房屋约定交付之日起计算365日，即海城公司应自2021年5月31日起向许某某赔偿逾期办证违约金。据查，许某某与海城公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十条约定：“房屋登记……（二）因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金”。根据合同约定，因逾期交房和逾期办证违约金系由同一个违约行为引发的两个结果，不宜重复计算，故案涉房屋所有权办证期限应自房屋实际交付之日起计算365日。现许某某要求海城公司赔偿逾期办证违约金的条件尚不成就，故二审对其上诉请求海城公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。一审法院认定海城公司在本案中无需向许某某赔偿逾期办证违约金并无不当，二审予以维持。
二审判决：驳回上诉，维持原判。
房子违约金怎么算
交房即“房屋的交付”是商品房买卖合同履行中的重要环节，到交易期限，开发商逾期交房，购买者该怎么办？
王先生2019年购买了一套期房，约定3年后交房，结果开发商违约逾期交房，现在开发商同意承担违约责任，但是当时在房屋买卖合同中王先生并没有与开发商约定违约金赔偿数额及方式，那么有没有国家规定的标准供参考呢？
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条 商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：
逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。
消费者没有损失不能成为开发商免责理由。 在这里特别提醒大家，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额。因为在合同中没有明确约定，就需要按照逾期交付使用房屋期间，有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准来确定，而这一租金数额一般是很低的，得到的赔偿就非常有限。
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