如果房子贷款还不上怎么办（唯一一套房子抵押贷款还不上）

还不上房贷了，你还能做这些事挽回损失，不要让房子白白被拍卖，下面是蔡律想法给大家的分享，一起来看看。

如果房子贷款还不上怎么办

近年来，因为疫情原因以及经济形势的变化，一些购房者因为收入下降等原因无法按时还贷。对此，银行往往会采取诉讼的方式，一旦案件进入执行程序拍卖房屋，购房者除了需要偿还贷款本金及利息外，还需要额外承担罚息、诉讼费、律师费、执行费等费用，并且还会对购房者的个人信用产生极大影响。为了避免房贷断供损失扩大，购房者可以采取以下几种方式，缓解优化债务，尽量争取无奈断代供之后的利益最大化。

一、在确定会逾期还款后，提前主动找到银行协商，而不是等待银行催收

一旦逾期还贷，购房者就变成违约一方，银行作为守约方将享有更多的主动权，购房者将变为被动。而如果购房者提前找到银行协商，此时购房者尚未违约双方仍处在平等地位，购房者与银行达成协商的机会也会更大。通常而言，购房者有以下几种方式：

1、申请只归还利息，暂时不归还本金。此种方式可以给购房者直接减轻每期的还款压力，但并不给银行造成损失，银行反倒可以多赚取利息，协商成功的可能性很大。

2、申请延长还款期限，若将20年还款期限延长至30年还款期限。此种方式同样可以给购房者直接减轻每期的还款压力，亦不会造成银行损失，银行亦可以多赚取利息，亦存在很大协商成功可能。

3、申请暂停一定期限的月供，但不停止计算利息。疫情之下，不少银行出台了相应政策准许购房者申请暂停几个月时间的月供。但现在疫情已结束，要想通过此种方式达成协商并非易事。

二、进入催收或是司法程序后，仍可积极与银行协商

购房者逾期后银行并不会立刻提起诉讼，而是会先通过内部催收程序要求购房者及时支付逾期贷款和相应利息罚息。在此期间，购房者仍然可与银行协商。如果购房者能够及时补足已经逾期的贷款和利息罚息，银行亦很大概率会同意与购房者协商。

如果购房者逾期三个月甚至是半年以上，银行通常会启动司法程序。但即便案件进入诉讼程序，也并不意味着就失去调解可能。购房者还可以积极向法院申请调解，与银行协商一个可行的还款计划。以目前的经济形式来说，法院一般都会积极促成调解，原因在于调解更有利于社会稳定，且即便案件进入执行程序，在目前房地产市场下行趋势，房屋也不一定能够拍卖成交。

三、如果购房者能够确定自己在一定时间内可以筹足资金归还贷款，可考虑通过采取一定手段拖延诉讼和执行，暂缓房产被拍卖

如果购房者对银行的起诉不做任何应诉处理，一般法院会在三个月内审结该案件。但如果购房者想要拖延诉讼期限，可以通过提起管辖权异议、管辖权异议上诉、不服一审上诉的方式。在进入执行程序后，还可提起执行异议、执行异议复议的方式拖延。利用上述方式，拖延个一年半载基本不是问题。但采用上述方式，同样会给经办法官留下一个不会的印象，会认为购房者有意拖延时间浪费司法资源。后续经办法官有可能不会再积极主持调解，并且可能会从快处理案件。

需要说明的是，拖延时间最终目的是避免房子被拍卖，但要想实现这个目的购房者必须要能够筹足资金归还贷款，否则即便时间拖延再长，房产最终仍然还是会被拍卖。购房者反而会因为拖延时间增加利息、罚息，经济损失会进一步扩大，更加得不偿失。

四、如果确定已经无力再归还贷款，尽早找到买家将房屋出售，及时归还银行贷款本金及利息，避免损失进一步扩大

上述提到的三种方式，都是建立在购房者还有能力再偿还贷款的基础上。如果购房者已确定无力再承担贷款，就应当要有壮士断腕的决心。无力支付贷款后，因为诉讼所产生的利息、罚息、诉讼费、执行费、律师费等费用都是额外产生的损失，且因为诉讼执行还会给购房者的个人信用带来影响。此时对于购房者而言最好的做法就是将房屋出售，及时归还银行贷款本金及利息，避免损失进一步扩大。

唯一一套房子抵押贷款还不上

幸福里百科词条：按照现行法律规定，唯一住房可以执行，但执行需要需要具备三个前置条件之一：一是被执行人有扶养义务的人名下有房产，二是被执行人转移名下多余房产，制造唯一住房的情况，三是被执行人的唯一住房超过社会一般民众的居住水平，如豪宅，那该住房就不属于生活所必需的居住房屋，可以被执行。

1、唯一住房能否执行

2、执行唯一住房需要注意哪些问题

3、不会执行拍卖唯一住房的几种情况

在近年的实践中，唯一住房的执行一直存在难题，债权人的权益得不到保障，许多“老赖”以此作为挡箭牌拒绝执行，更有甚者想方设法地转移名下房产，从而形成唯一住房地假象，以此避免被法院执行。那么，唯一住房到底能否执行？什么前提下可以执行？

关于唯一住房的执行，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

简单来说，就是如果被执行人只有唯一的一套住房，法院不可以对其强制执行，不能拍卖或抵债，只能够查封。这一规定让很多投机者玩起了文字游戏，并有了可钻的空子。

2015年，最高人民法院就唯一住房执行问题“打了补丁”，针对以下三种可以逃避的情况，即便是名下唯一住房，也可以执行：

1、一是被执行人有扶养义务的人名下有房产；

2、被执行人为逃避债务，蓄意转让其名下多余房产；

3、被执行人将其“唯一住房”用于出租、出借，或者虽未出租、出借，但超过一年无人居住；

4、债权人同意参照当地廉租房面积标准，为被执行人及所抚养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准，从该房屋的变价款中扣款五至八年租金。

另外，如果被执行人的房屋超过了当地普通居民的居住水平，如唯一住宅是豪宅的，法院将不认定该房屋是生活所必需的居住房屋，所以已久可以执行。

虽然被执行人名下唯一住房在理论上是可以执行的，但在具体操作过程中还是存在很多困难。

因此，唯一住房如何执行也是需要格外注意的。首先，需要严格认定“唯一住房”，其次，要确定“生活必需的居住房屋”标准，第三，要加强执行力度，以及加强被执行人及其家人的住房保障。

如果债权人同意对被执行人做出一定补偿，如提供按当地廉租房面积标准的居住房屋，或者扣除5-8年的租房租金，法院可以对唯一住房进行执行。

这种执行方式，一般是在成交后的拍卖款或者变价款中，先扣除实现债权的费用后，再按照当地平均租赁标准保留5-8年租金，剩余的款项发放给债券人。

除此以外，执行唯一住房还需要注意以下几个问题：

1、应以申请执行人的申请作为前置条件，由其向人民法院出具承诺书;

2、应查清住房状况、常住人口状况，明确唯一住房的执行理由，以及对被执行人及其所扶养亲属的保障措施;

3、准予拍卖的唯一住房，需要向被执行人发出执行裁定书和迁出告知书;

4、如果被执行人拒绝腾空房屋，执行法院可以作出强制迁出裁定和公告后，强制执行;

5、强制迁出应提前做好风险评估和执行预案，必要时可以协调利用政府及相关部门、基层组织、社会舆论的力量。例如全程摄像、邀请媒体见证等。

6、强制执行过程中若出现意外情况或引起矛盾激化、难以实施的，应当及时报告执行局长或分管院长并暂停执行行为。

需要注意的是，如果有以下四种情况，唯一住房是可以不用被执行拍卖的：

1、房贷还没有还完，扣除房贷后剩下的款项很少，但是欠债权人的钱很多，法院认为拍卖所得的价格不足以清偿申请执行人的债权及执行费用的；

2、抵押债权人不同意处置的，即按揭银行不同意拍卖房子，但如果债权人能用财产作担保或先垫资把按揭银行的剩余贷款还清了就可以；

3、房子面积较少，价值不高的；

4、欠银行的钱低于房子市场价值较大的；

注：以上内容来源于网络综合整理 具体政策以各地信息为准。

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