贷款利率近年来变化表（贷款利率变化趋势图）

房贷人注意！明日银行开启自动降息，快看你能降多少，下面是Fintech圈子给大家的分享，一起来看看。

贷款利率近年来变化表

存量首套住房贷款利率调整前夕，已有银行发布公告解读预热。

9月24日，建设银行发布存量住房贷款利率调整客户问答称，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，同时，对于“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整。除建设银行外，工商银行、中国银行也于近期发布公告对“存量房贷利率调整”功能操作进行说明。

在分析人士看来，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”的现象，为银行留住优质的房贷客户。

存量房贷利率明日降息

9月24日，建设银行发布存量住房贷款利率调整客户问答第三期，对次日的利率调整工作进行说明。建设银行表示，9月25日，该行将对符合调整条件的存量住房贷款进行统一批量调整，对于原贷款发放时符合当地首套房资质且当前为LPR定价的浮动利率存量房贷将于当日统一完成利率调整，调整后的利率当日立即生效。

9月25日8:00起，借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能查询利率调整结果，其他入口查询将于9月26日更新利率信息。

存量房贷利率调整大幕即将拉开，除建设银行外，9月25日起，各大银行也将开展存量首套住房贷款利率调整工作。

北京商报记者统计发现，目前包括6家国有银行、9家股份制银行以及5家城商行在内的20家国内系统重要性银行均已官宣存量首套住房贷款利率的调整细则，调整范围为8月31日（含）前已发放和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

部分银行在近期已相继在手机银行App上线“存量房贷利率调整”功能，借款人可自行查询存量房贷发放时是否属于首套房贷以及贷款余额、当前利率水平等相关信息。个别借款人反映，近期已和银行签署了贷款置换协议，房贷利率下调至4.2%。

招联首席研究员董希淼认为，降低存量首套房贷利率具有“一箭三雕”的作用：一是有助于减少借款人房贷利息支出，稳定和扩大住房消费需求，进而促进房地产市场健康平稳发展；二是有助于缩窄存量房贷与新增房贷利差，减少居民扎堆提前还款和违规“转贷”行为，为银行留住优质的房贷客户；三是有助于减轻居民住房消费负担，推动居民将储蓄转化为消费和投资，提振居民扩大消费的意愿和能力。

据有关测算，此次存量首套房贷利率调整，平均降幅大约为80个基点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超过5000元。

“二套转首套”当日起可申请调整

执行LPR定价的浮动利率首套房贷款于9月25日开启自动降息的同时，“二套转首套”、执行固定利率或基准利率的存量房贷也可于当日申请利率调整，需要借款人主动申请。

建设银行提到，9月25日起，该行将在手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道上线“二套转首套申请复核功能”，借款人可点击“存量房贷利率调整”-“申请复核”，选择复核类型“首套、非首套认定结果”，上传申请认定为首套房贷的证明材料，填写联系方式等信息。执行固定利率或基准利率的借款人可通过手机银行App、“建行智慧个贷”小程序等渠道“存量房贷利率调整”功能一键完成浮动利率转换。除线上渠道外，借款人也可携带身份证件、首套房贷证明材料至银行营业网点办理。

工商银行也表示，将于9月25日在手机银行“存量房贷利率调整”栏目上线“二套转首套”房贷利率调整功能。对于“二套转首套”房贷利率调整，需要借款人主动向银行发起申请，其中10月22日前完成的利率调整申请，该行将于10月25日对审核通过的业务进行批量利率调整。

中国银行在“存量房贷利率调整”功能操作指南中也提及，对于“二套转首套”的存量房贷，该行将在借款人的贷款审批通过后于10月25日进行利率集中调整。

诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，存量住房贷款利率的下调，对借款人而言可节约利息支出，将“二套转首套”及固定利率贷款纳入调整范围，使得受益群体扩大，能有效减轻“提前还贷”的现象，为银行留住优质的房贷客户。

存量首套住房贷款利率将开启下调或申请，为顺利办理相关业务，中信证券首席经济学家明明建议，银行可以通过手机银行等线上方式提供相关服务，同时也为客户提供查询服务，配套查询个人住房贷款的贷款金额、本金余额、当前执行利率、利率计算方式、发放时是否首套房贷等信息，从而简化办理流程。对于借款人，建议及时与当地银行沟通、了解调整政策，选择最适合自己的调整方案。尤其是考虑到“二套转首套”的情况，大多需要借款人主动向银行提出申请，因此建议及时与贷款银行交流确认自己是否具备相关资格。

北京商报记者李海颜

贷款利率变化趋势图

9月25日，多家银行批量下调了存量首套房贷利率。在调整完成后，针对借款人遇到的实际问题，《金融时报》记者采访了银行业内人士和业内专家，就部分热点问题进行解读。

问

我在北京，为什么我的首套房贷利率没有变化？

《金融时报》记者：北京地区属于存在与全国首套房贷利率政策下限不一致情况的城市之一。根据此前发布的公示信息，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR）+55个基点。

因此，对于北京地区来说：

在2019年10月8日以前发放的首套房贷，调整后利率为相应期限的LPR不加点，即4.3%或是4.2%；

在2019年10月8日及以后发放的首套房贷，调整后利率为相应期限的LPR+55个基点，即4.85%或是4.75%。

在两种情况中，调整后利率应该对应前者还是后者，取决于该笔贷款重定价日时的LPR情况。

问

我的首套房贷利率调整后，手机银行页面的利率变动方式显示为不浮动，是变成固定利率了吗？

《金融时报》记者：并不是。利率变动方式体现为加基点的形式，不浮动是指房贷利率在LPR基础上所加基点数为零，即“LPR+0基点”。个人房贷利率公式中的LPR本身还是会变动的，会在每年贷款重定价日，以最近一个月公布的5年期以上LPR为基准进行调整。

问

为什么首套房贷利率调整后的首月，我的还款额不但没有减少，反而还增加了？

《金融时报》记者：在存量首套房贷利率调整当日，银行即会对原贷款剩余本金根据调整后新的利率和贷款剩余期限重新计算该笔贷款的还款计划。总体遵循的规则是：还款本息总额减少，总偿还本金不变，总付利息减少。

由于利率变化发生在月中，因此需要单独计算调整后的首期应还利息，依据在当期时间内（标准为30天），调整前利率、调整后利率分别占用的天数，再结合贷款剩余本金进行分段计算并相加。

可以将利率调整后的贷款剩余本金视作一笔执行新利率的新贷款，还款计划依旧是参照银行业的等额本息还款计算原理计算而得。但由于新计划的还款期数较贷款发放时已经发生变化，因此重新算得的每月应还本金金额也会发生变化。这也导致部分还款计划调整后首期利息减少金额不能抵消新还款计划每月应还本金增加金额的借款人，出现首期还款额微增的现象。

但该情况只会出现在调整后首月，后续每个期次偿还的本息合计都会比调整前对应期次的本息合计要少。特别地，由于总的贷款本金是不变的，因此借款人无须担心每月还款本金的变动。

举例来看：一笔等额本息还款方式贷款，剩余本金为730126.76元，贷款360期，已还33期，剩余327期，还款日是每月1日，在2023年9月25日进行了存量首套房贷利率调整，调整前利率为5.19%，调整后利率为4.3%。

该笔贷款第33期还款本息合计4176.12元；第34期原计划还款额为4176.12元（其中，本金1018.32元，利息3157.80元）。

利率调整后，该笔贷款首月（即第34期实际）还款本息合计变动为4227.54元（其中，本金1178.04元，利息3049.50元），对比来看利息减少了108.30元。

第35期，贷款还款本息合计为3794.33元（其中，本金1182.26元，利息2612.07元），还款额比第33期减少了381.79元。

后续期次还款额均同第35期保持一致。

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