那些准备在上海买房的人，这些建议很实用，下面是沪叔说房给大家的分享，一起来看看。
上海二套房贷款年限
我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔，你好，想在中环买房，还没有价值洼地呢？
沪叔：你好，可以关注宝山的大华板块，宝山虽然大部分在外环线以外，但是大华大部分在中环内，板块内交通比较便利，有地铁7号线，配套比较比较成熟，板块内还是有二梯队学区，但因为归属宝山，很多人把中环这片区域忽视了，实际性价比还是不错的。
提问：沪叔，你好，预算在1500万左右，名下有套房，社保满分，最近准备把这套房子卖掉，让自己成为无房户，但是现在比较麻烦的是，还没有看中心仪的房子，自住兼投资用，名下这套房现在看房的人也不多，而且价格一直谈不拢，这种情况下我该怎么做会比较好呢？
沪叔：你好，买房这种事情宜早不宜迟，拖得越久，政策瞬息万变。可以先多看看内环中环外环不同区域的房子，确定自己想在哪个版块买，其次看新房和同时挂牌出售二手两者要同时进行，只有确保这套房子卖出去后，积分高，选房才会万无一失。遇到买家，双方谈价格的时候，差不多就可以了，适当的降价便宜卖掉也是在可以接受的范围内，毕竟现在新房和二手房倒挂，买到新房也是赚的。
提问：沪叔你好！我和女朋友准备结婚买房，首付可以拿出550万，但因为现在政策原因，而且之前有过买房贷款记录，所以二手房只能买到700万左右，如果是新房可以买到800万左右（有70分积分）。女朋友在陆家嘴上班，我在金桥上班，考虑到之后之后有小孩，而且小孩上学可能会置换，所以希望能买比较有增值空间2000年后的三室。1.目前在金桥，三林，北蔡和杨思板块（杨思的话可能买两房）之间纠结（也考虑到通勤时间），想听一下沪叔的建议。2.新房的话仁虹金桥世纪和融创未来金融城沪叔觉得怎么样？哪个未来更有升值空间？3.一季度有没有其他适合新盘推荐呀？谢谢！
沪叔：你好，1.2000年后的三房，短期持有，二手房，700万可以考虑北蔡杨思两房，金桥和三林动迁的三房，考虑升值，金桥本身副中心规划，三林有东方体育中心前滩商务区，杨思目前靠着前滩，北蔡靠着世博，花木，张江，这四个板块都挺好的，但是考虑短期持有，最好是交通方便的商品房小区好一些，五年后也好出手，北蔡的商品房选择性会多一些。
2.浦开仁虹金桥世纪，上期均价7.02万，积分78.06分，你的积分70，这个项目作为金桥为数不多的新房，品质不错，未来附近还有崇明线。
未来金融城目前这边靠近创新中路地铁站，整体配套不是特别完善，周边有一些冷清，目前张江科学城向南发展，目前13D-02地块正在认筹，均价6.8万，这个板块在逐步打造一个商品房社区，升值的话目前仁虹好一些。
3.800万预算买新房，一季度，主要看你这个对通勤的要求时间，高行和唐镇都有项目，具体需要知道你买房需求。
提问：沪叔，你好，泗泾这片区域的房子未来容易出手吗？感觉城市界面一般，我们是刚需自住，年底计划上车，但是担心现在买贵亏了，未来不好出手，预算在500万，请问有哪些比较合适呢？
沪叔：你好，泗泾这个板块最大的优势是交通发达便利，区域板块内的9号线到七宝、漕河泾、徐家汇、陆家嘴这些区域极其便利，产业一般，主要有G60科创走廊概念，价格适中，人流量多，需求和购买力都不缺，买在这里选比较好的优质次新，未来不缺接盘的。
提问：沪叔，你好，孩子在国外留学，今年毕业后回上海工作，想帮孩子在上海买房，请问在上海买第一套房怎么买呢?
沪叔：你好，首先要算好自己的预算，预算能拔高的就拔高点。毕竟上海的房票是非常珍贵的，但不要拔太高，要不然后续的压力会有点大。
第二，不要太迷恋市区，虽然离市区越近 ，越到市中心 便捷程度越高，市区的房子也更保值一点，但是上海的各种交通方式已经非常便利了，通行的时间大大的缩短。就是以前宁要市区一张床，不要郊区一套房的年代已经过去了，而且从上海这么多年的行情来看，就是郊区的涨幅是高于市区的，尤其是很多外环外的热点区域。
第三，在上海是买学区房还是买地铁房，建议优先选择地铁房。主要是因为这些新落户的上海人至少要四五年之后才会用到学校，四五年的时间有点长变化太多，学区房价格的波动也会比较大一点，不是很稳妥，而轨道交通便于出行。虽然现在的年轻人宁愿打车，也不愿意坐地铁，但地铁可以不用，但一定要有。
第四，就是能买新房的，就买新房。如果不能买新房的，就是千万不要买高单价的次新房，单价高的次新房买回来，后续的涨幅肯定是跑不赢大盘的。因为房子买来后续都会卖的，等卖的时候，都会成为二手房。如果现在买的是次新房啊，等到卖的时候，就变成了五到六年七到八年的这种二手房了。七到八年房龄的房子和老一点的房子，价格相差不是很明显。
第五，买房是大事情，就是一定要多看才行，尤其是现在上海楼市，价格不是很透明，只有自己出来看，才能了解真实的行情。而且只有看的房子多了，才知道自己的真正需求，才知道自己到底要买什么房子。
总之别老想着房价跌了再来买，上海的房价下跌是有可能的。而且也出现过几次下跌，但能不能踩到最低点买入，就要看自己的造化了。所以看中房子，觉得合适就买，买进的时候多出个几万和少出个几万，貌似买亏了或者买赚了，但时间长了就没啥感觉了。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。
上海家庭二套房政策
本报记者 张慧敏 李未来 深圳报道
近期，上海楼市调控不断。
继二手房价格核验政策之后，7月23日，上海市上调了房贷利率，首套房利率由4.65%上调至5%，二套房利率从5.25%上调至5.7%。有专家表示，房贷利率上调首先会影响购房者的购房成本。另外，上海本次二套房贷利率上浮的程度更大，对于二套房的购房者影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。
房贷利率上调同日，上海市发布政策，住房赠与被纳入限购政策之中。受赠人应符合国家和上海住房限购政策，赠与的住房5年内仍记入赠与人拥有的住房套数。有专家表示，上海市出台赠与新规，旨在强化市场监管，杜绝通过住房赠予规避限购政策进行炒房的现象，进而起到稳房价的作用。
房贷利率上调
7月23日，据上海本地媒体看看新闻报道，人民银行上海总部与在沪银行召开会议，确定房贷利率上调事宜。部分银行首套房贷利率由4.65%上调至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%，新规将于24日零时开始实行。
《华夏时报》记者注意到，该消息并没有通过官方渠道公布。7月24日上午，某上海住房中介对《华夏时报》记者表示，目前受理的业务都已经按照上调后的房贷利率来进行办理。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，房贷集中度管理后，银行面临压力是本次房贷利率上调的重要原因。本次房贷利率上调，说明银行本身采取了积极的行动，进一步体现了今年下半年房贷收紧的导向。
严跃进也认为，房贷利率上调首先会影响购房者的购房成本，即按揭贷款成本。另外，相对看，上海本次二套房贷利率上浮的程度更大，着对于二套房的购房者影响更大，客观上有助于购房市场的稳定。
据媒体报道，某银行人士表示，根据他们多年来与贷款客户打交道来看，实际上，利率调整之下，首套房客户其实并不敏感，因为首套房需要的是杠杆，是钱，对于资金成本并不太在意，而置换的客户，也就是二套房客户最关心的是利率。
中指研究院上海分院高级分析师刘航表示，上海本次房贷利率的调整将延缓购房者入市节奏，减少贷款数量，缓解房贷额度压力。另一方面，购房资金成本的提升有助于引导资金流入实体经济，促进房地产行业平稳健康发展。
2021年以来，广州、深圳、重庆、成都、杭州、苏州、宁波等热门城市平均房贷利率均有所上升。贝壳研究院统计显示，6月，72个城市中主流房贷利率环比上月上调的城市有28个，其中，首套、二套均有上调的城市有18个。另外，有8个城市的首套、二套房主流房贷利率上调幅度超过20BP，苏州首套主流房贷利率上调65BP。
值得注意的是，6月份，从全国来看，上海市的主流房贷利率相对较低，首套、二套主流房贷利率分别为4.65%、5.25%。而6月同期，北京的首套、二套主流房贷利率分别为5.2%、5.7%，广州的首套、二套主流房贷利率分别为5.45%、5.6%，深圳的首套、二套主流房贷利率分别为5.1%、5.6%，均比上海的房贷利率高。
房屋赠与遭管控
在房贷利率上调的同一天，上海市还对住房限购政策进行了“修补”。7月23日，上海市房屋管理局联合多个部门发布了《关于加强住房赠与管理的通知》（下称“《通知》”）。
《通知》显示，通过赠与方式转让住房的，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数，受赠人应符合国家和上海市住房限购政策。该政策自2021年7月24日起实行。
另外，《通知》还强调，各区不动产登记事务中心应将赠与住房转让纳入综合窗口收件，各区房地产交易中心应加强审核，将赠与住房转让纳入房屋交易核验范围，对赠与当事人不符合住房限购政策的，不予办理交易登记手续。
上海市某住房中介对《华夏时报》记者表示，此前上海市的住房可以直接赠与直系亲属、兄弟姐妹，对于受赠者的购房资格没有要求。
严跃进指出，住房赠与是一种变相回避限购的行为。此前，如果某人名下有一套住房，赠与后可以享受首套房的资格；如果某个房东名下有两套住房，按理来说，其已经没有购房资格，而通过赠与后，则又有购房资格。另外，住房赠与行为存在逃税嫌疑。从相关统计表格可以看出，住房赠与行为减少了房东纳税成本，同时相关税费成本转移到受赠人或购房者身上。
严跃进表示，此次住房赠与政策的发布，很大程度上说明房地产调控政策从紧从严的导向。上海在既有调控基础上，进一步加码，能够进一步维护上海限购政策的严肃性，促进上海房地产市场和秩序的稳定。另外，此类政策能够规范赠与行为。如果是合理的赠与，还是允许进行的。对于“假赠与”行为，其赠与的意义就不大了，因为赠与后这套房子五年内还是记录在赠与者名下。
贝壳研究院高级分析师潘浩表示，上海市出台赠与新规，旨在强化市场监管，杜绝通过住房赠予规避限购政策炒房的现象，进而起到稳房价的作用。另外，潘浩还指出，上海此次关于赠与限购年限的划定比杭州、宁波更为严格。
今年1月杭州出台的《关于进一步加强房地产市场调控的通知》中关于赠与划定年限的时间为3年；今年4月宁波出台的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》中关于赠与划定年限的时间为2年。相较而言，上海的5年更为严格。
易居研究院的研究报告指出，最近几年，利用住房赠与变相规避限购政策的操作有所增多，既削弱了限购政策的效力，也影响了“房住不炒”政策的落实。统计显示，当前全国至少有8个重点城市落实了住房赠与纳入限购的政策，包括北京、上海、南京、杭州、宁波、长沙、郑州和佛山。不同城市的规定内容有差异、出台的时间有先后、具体的操作有不同。但有一点是相同的，即都是从严肃限购纪律、维护住房交易市场公平的角度出发的。
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