“商转公”高频热点问题全解答，一文读懂！，下面是惠城发布给大家的分享，一起来看看。
东莞商贷转公积金贷款条件
自“商转公”贷款细则出台后
关于如何办理“商转公”
特别是“商转组合”
不少小伙伴都存有疑问
为此小编特别整理了
商转公贷款办理常见问题Q&A
希望能帮助到大家
问题1：异地缴存职工，在我市购买自住住房时已办理了商业住房贷款后，能否申请商转公？
答：不能。目前惠州市不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务，仅受理异地缴存职工在我市购买预售商品房、确权房（现房）、二手房申请住房公积金贷款。
申请人申请商转公贷款前必须在我市连续按月足额缴存住房公积金满6个月（含本数）以上，且继续依规正常缴存。
问题2：在惠州购房且办理了商业住房贷款，夫妻双方一人在东莞缴存住房公积金，一人在惠州缴存住房公积金，均已连续缴存6个月以上，请问可否申请商转公？
答：依据规定，我市不受理异地缴存职工办理商转公、自建房以及大修自住住房申请住房公积金贷款的业务。
因此，东莞缴存住房公积金不符合商转公贷款条件。在惠州缴存住房公积金的配偶在满足我市商转公贷款其他条件下，可申请商转公贷款。
问题3：在惠州购房时，在非受委托银行办理的商业住房贷款，可否申请商转组合贷款？
答：商转公贷款分为“商转纯公积金贷款”和“商转组合贷款”。在符合条件的受委托银行办理的原商业住房贷款可转为纯公积金贷款或组合贷款，在非受委托银行办理的原商业住房贷款只能转为纯公积金贷款。
目前惠州市可办理“商转组合”贷款业务受委托银行有建行、工行、农行、中行、广发、光大、交通、惠州农商、博罗农商、民生、招商、浦发、兴业、中信、南粤、广州、平安、邮储等18家银行，在非受委托银行办理的原商业贷款只能转为纯公积金贷款。
问题4：商业住房贷款转纯公积金贷款，要还清原商业贷款吗？
答：需要。商转纯公积金贷款，申请人需向房屋所在地的受委托银行（广发银行）提出商转纯公积金的申请，申请住房公积金贷款额度不能超过原商业贷款余额，经公积金中心审批通过出具《商转公贷款额度确认书》后，申请人需先向原商贷银行还清全部贷款余额，办理注销抵押不动产权证书，然后重新由受委托银行（广发银行）办理抵押登记（抵押权人是惠州市住房公积金管理中心），抵押完成后公积金中心放款至申请人个人银行账户。
举个例子：申请人原商业贷款本金余额30万元，如符合条件可申请转为纯公积金贷款，待公积金中心审批通过后，申请人必须还清30万元的商业贷款本金余额，解除抵押后将不动产抵押至惠州市住房公积金中心，抵押完成后公积金中心进行放款。
商转纯公积金贷款流程如下图所示：
问题5：商转组合贷款需要申请人自行偿还商业贷款本金余额吗？
答：不需要。办理商转组合贷款业务，申请人只需向房屋所在地的原商贷银行提出商转组合的申请，银行审核符合贷款条件后，直接会和公积金中心对接，公积金中心审核通过后放款至受委托银行内部过度账户，银行进行商业贷款款项扣款结清，无需申请人自行还款。
商转组合贷款流程如下图所示：
问题6：夫妻双方只有一人为硕士，办理商转公时，夫妻双方的贷款额度如何计算？
答：全日制硕士、副高职称以上人才连续按月正常缴存满6个月以上并已在我市开户缴存且符合个人住房公积金贷款其他条件的，购买首套房申请住房公积金贷款，个人最高贷款额度60万元，夫妻双方合计最高贷款额度为90万元；购买二套房个人最高贷款额度50万元，夫妻双方合计最高贷款额度为80万。
夫妻共同申请贷款的，夫妻双方根据贷款条件分别计算可贷款额度后合计相加，贷款总额不得超过最高贷款额度。
贷款额度计算公式：
（1）连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×8；
（2）连续按月正常缴存住房公积金满12个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×15 ；
（3）连续按月正常缴存住房公积金满36个月：贷款额度＝个人住房公积金账户余额×20；
上述个人住房公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。
问题7：本人2020年在中国银行办理商业贷款，且办理了公积金逐月划扣业务，现在准备申请商转公，贷款额度该如何计算呢？
答：办理偿还自住住房贷款本息的提取业务（含自动划扣业务），又以该套房屋申请办理商转公业务的，住房公积金账户余额可以将该笔提取金额合并计算贷款额度。已提取的金额没有时间限制。
举个例子：申请人连续按月正常缴存住房公积金满36个月，办理住房公积金逐月划扣业务共计提取金额1.1万元，目前个人住房公积金账户余额剩余600元。此时办理商转公贷款，可申请的住房公积金贷款额度即为：（11000+600）*20=23.2万元。
问题8：本人名下有一套自住房无贷款，另有一套商品住房办理商业贷款，能否申请商转公？或购买首套房时使用过住房公积金贷款，现首套房贷款已结清。购买二套房时办理了商业住房贷款，还能申请商转公吗？
答：这个问题分两种情况：
1.普通职工申请办理“商转公”首要贷款条件是申请人及其配偶未发生过住房公积金贷款，且申请商转公贷款的住房系申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女）唯一住房，也就是“首房首贷”（即首套房首次住房公积金贷款）。
2.根据《惠州市住房公积金管理委员会关于惠州市人才住房公积金优惠政策实施办法（试行）》，符合人才《办法》第二条规定的两类人才且符合我市住房公积金贷款条件的申请办理“商转公”可不受“首房首贷”的限制，即家庭第二套房或第二次使用公积金贷款均可申请办理“商转公”业务。“两类人才”具体指的是：①经市人才主管部门认定的国家、广东省、惠州市人才计划的高层次人才和高技能人才，以上统称为高级人才。②全日制硕士、副高职称（含）以上人才。
问题9：本人2021年8月在惠州买房，办理的商业住房贷款于2021年12月审批通过，请问现在可否申请商转公？
答：不可以。上述案例的申请人自2021年12月开始还款，至今未满一年。
依据商转公贷款规定，申请人应当在本市已办理商贷（不含公积金组合贷款，组合贷款商贷部分不能申请商转公），且正常还款一年以上，尚未结清并处于正常还款状态（当前逾期状态或累计逾期超过3期（不含本数）不受理）。
此外，申请商转公贷款的住房须已办出不动产权证书，且该住房应仅为原商贷设定了抵押权（无其他抵押权人且无查封等权利限制情形）。
问题10：申请商转公贷款，贷款年限能否申请改动？
答：根据《惠州市住房公积金商转公贷款操作细则》，商转公贷款期限不超过申请时商业住房贷款的剩余期限。
举个例子：申请人原商业贷款剩余还款年限为20年， 申请商转公贷款期限就不能超过20年。
东莞公积金全部提取
东莞市政府“一号文”提出“扩大住房公积金缴存覆盖面，优化提取、贷款政策”，将为满足民生住房保障需求，完善住房保障体系，大力推动安居工程起到非常积极的作用。
党的十九大以来，贯彻落实“房住不炒”和加快构建租购并举住房体系的中央决策部署，分类指导、因城施策的政策导向，对东莞住房公积金提取政策、贷款政策的精准性、适配性提出新的更高要求，特别是随着“放管服”改革的深化，以及东莞发展拥抱“三区”的重大历史机遇下，职工对住房公积金提取、贷款的管理和需求将进入全新的阶段。为进一步释放制度活力、增强制度吸引力、扩大制度覆盖面，2020年初，市公积金中心出台新版公积金提取、贷款政策。
【政策亮点】
◆优化公积金提取政策
《东莞市住房公积金提取管理办法》（以下简称《提取办法》）于2020年3月1日实施。与上一版相比，提取新政突出加快促进多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度建设，改变重购轻租的局面，尤其是对低缴存额职工在提取方面有政策性倾向。主要有4个方面变化。
1. 租住本市自住住房提取增加低缴存额全额提取和租住政府保障性住房按实际租金据实申请两种方式。本市无房职工，月缴存额低于350元的，可申请全额提取；月缴存额高于350元的，可申请提取缴存当月规定比例及额度上限的住房公积金，申请人可以根据自己的情况自行选择。
2. 取消享受社会最低生活保障和家庭成员患重大疾病提取。该两项提取超出《住房公积金管理条例》（国务院令第 710 号）及相关规章文件的规定范围，《提取办法》从依法行政和公积金专款专用的角度取消重疾和低保提取。
3.取消离职提取。对照《住房公积金管理条例》和相关文件精神，取消离职提取。职工离职后到本地另一家单位或外市工作，可办理同城转移手续或申请将公积金转移到现工作的城市。
4. 取消建造、翻建、大修住房“单价2000元/平方米、 建筑面积不超144平方米预（决）算金额”的提取额度限制。取消限制后，由申请人根据所花费金额据实申报。
◆优化公积金贷款政策
《东莞市住房公积金个人住房贷款管理办法》（以下简称《贷款办法》）于3月1日实施。与上一版相比，贷款新政根据当前房价快速攀升的实际，从形成商转公顺位抵押、延长贷款年限、可贷额度上浮等方面，尽可能缓解职工还款压力。同时进一步落实“房住不炒”的要求，调整供收比核定方式，保障职工住房刚需。主要有9个方面变化。
1.新增商转公贷款顺位抵押方式。职工可将部分或全部商业贷款转为公积金贷款，这将为无法还清商贷与公积金贷款差额部分贷款余额的职工打开了申请公积金贷款的大门，对于早期不符合公积金贷款条件但现在可以申请商转公的职工而言，具有现实意义。
2.新增可贷额度上浮情形。凡符合购买装配式住宅、本市认定的特色人才或申请贷款时往前推算已连续满5年未提取公积金任一情形，可贷额度可在计算公式计算额度的基础上最高上浮20%。但上浮后额度不得超过《贷款办法》第十条规定限额，且上浮额度不累加。
3. 贷款最长年限统一设定为30年。考虑到近年来东莞房价上涨明显且职工还款能力增长不明显的实际，取消了原来只有购买首套住房且建筑面积在90平方米以下的一手房（含商转公）才可申请最长贷款30年的限定条件。申请最长30年的贷款年限只需审核职工法定退休年龄和抵押房屋土地使用年限。
4. 新增展期做法。已经申请了20年的公积金贷款，可提出展期申请最长至30年。
5. 新增等额本金还款方式。新增后目前有等额本息和等额本金两种还款方式，之前选择等额本息的暂不支持还款方式变更。
6. 取消提前还款、期限变更的已还款时间限制。调整后，申请提前还款时不再要求借款人至少已还款12个月。
7. 贷后连续停缴满12个月将被收取违约金。贷后停缴会影响制度稳定性和所有缴存职工权益。凡缴存单位未办理缓缴手续，或未因死亡、离（退）休、出境定居而注销住房公积金账户的，贷款发放后借款人连续停缴住房公积金满12个月，市公积金中心和贷款人将提前收回贷款或按借款合同约定贷款利率上浮30%计收违约金，直至重新依规正常缴存住房公积金满6个月为止。
8.购买再交易商品住房在办妥过户手续后应及时申请贷款。要求应自不动产权属证书发证之日起3个月内提出贷款申请。
9.调整供收比核定方式。家庭总债务月均还款额不能超过家庭收入（职工及其配偶缴存基数）的60%。
◆持续扩大公积金制度覆盖面
近年来，东莞公积金实缴职工在稳步增长，2019年，新开户职工41.96万人，实缴职工达到183.20万人。但与周边城市以及全市社保工伤险参保人数381.64万人相比，东莞公积金制度覆盖率还偏低，与城市现代化建设进程还不相匹配。
2019年，市公积金中心坚持依法行政、执法促缴，积极维护职工权益，共立案处理追缴维权案件4173宗，较2018年同比增长51.2%。共发出《责令限期改正违法行为通知书》1970份，同比增长3倍多。2020年，市公积金中心将加大《住房公积金管理条例》《东莞市住房公积金缴存管理办法》的实施力度，按照“维护职工权益、促进公平正义”的要求，通过扩大政策宣传、加强部门协作、注重信息共享、强化执法促缴等措施，持续提高全市住房公积金制度覆盖面。由于受新冠疫情影响，市公积金中心将年度扩面目标调整为30万人。同时积极研究完善并推出灵活就业人员自愿缴存政策，进一步扩大公积金缴存覆盖面。
3月1日提取、贷款新政实施以来，低缴存职工（月缴存额350元以下的）已申请租房全额提取的36675人；租住保障住房按实际租金据实提取的有17人；申请商转公顺位抵押贷款的有35 人，已有 9 人成功办理公积金贷款；申请可贷额度上浮的24人。申请贷款期限展期的有6人。
【案例分析】
◆关于低缴存额全额提取的案例
《提取办法》中对租住本市住房提取的规定标准指350元、规定比例指70%、额度上限指1800元。例如，申请人A（月缴存额280元）、B（月缴存额400元）、C（月缴存额 3500 元），均在本市没有租住保障性住房；申请人D（月缴存额 1000元，在本市租住保障性住房每月租金800元）。可提额度计算规则如下：
申请人A：280元﹤350元，应按每月缴存额计算可提额度，即申请人 A 本月可提280元；
申请人B：400﹥350元，400元×70%﹤350元，应按 350 元计算可提额度，即申请人 B 本月可提 350元；
申请人C：3500﹥350元，3500元×70%≥350元，应按实际计算可提额度，不超上限1800元，即申请人C本月可提1800元；
申请人D：可选择按比例计算（本月可提700元）或者按实际租住保障性住房金额计算（本月可提800元）。
◆关于商转公贷款顺位抵押的案例
例如，申请人现住房商业贷款金额为160万元，家庭在东莞市为首套住房且没有使用过住房公积金贷款。按以往政策，申请人办理商转公，可采取先还后贷或以贷冲贷的方式，最高申请120万元的公积金贷款，但差额40万元需要申请人自筹资金结清。
《贷款办法》新增商转公贷款顺位抵押方式，申请人可采取先还后贷或以贷冲贷的方式，直接申请120万元的公积金贷款，且最长贷款年限也延长至30年，差额40万元继续在原商贷银行按贷款期限重新计算后逐月还款，无需再自筹资金办理结清，将极大地减轻借款人家庭还款负担。
【政策实施逾期效果】
《提取办法》《贷款办法》实施后，将有效提高东莞住房公积金管理的规范化、科学化水平，推动东莞住房公积金事业健康快速发展，使住房公积金在建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度实践中发挥积极的、更大的作用。
低缴存职工购房需求和购房能力不足，需通过租房来解决住房问题，《提取办法》关于低缴存额职工租住本市住房全额提取的新政，将改变重购轻租的局面，惠及职工约80万人，能有效增强制度吸引力，加快东莞住房租赁市场发展，促进租购并举住房制度进一步完善。
《贷款办法》关于商转公顺位抵押、延长贷款最长年限的政策，能在保障住房刚需的前提下，有效减轻职工住房贷款压力，促进东莞房地产市场平稳健康发展。同时，关于调整供收比核定方式的政策，一方面能降低公积金贷款风险，另一方面能有效避免借款人家庭负债过大带来的资金风险。
【记者】吴擒虎
【作者】 吴擒虎
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端
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