西安房屋抵押银行贷款（西安贷款找西安贷款服务网）

西安实行二手房“带押过户”，卖房未结清贷款无需还贷、垫资，下面是三秦生活网给大家的分享，一起来看看。

西安房屋抵押银行贷款

发现生活万千可能

今年以来，全国多地推出“带押过户”新模式，在业内引起高度关注。最近，这项政策在西安也开始“悄然”实施啦~

近日，有网友在领导留言版留言咨询，西安什么时候可以和其他城市一样施行“带押过户”？

对此，西安市自然资源和规划局回复称：关于“带押过户”办理问题，我中心正常开展该项业务，办理带押过户，若抵押人和抵押权人在《抵押合同》中约定禁止抵押物转移的，需抵押权人同意。由买卖双方和抵押权人携带身份证明、不动产权证书、他项权证书、买卖合同等材料共同申请办理。

这意味着西安已经开始实施“带押过户”政策，但相关细则还未公布，大家可以参考已经执行的城市。

什么是“带押过户”

——————————————

所谓“带押过户”，是指对存在抵押的不动产需要上市交易的，卖方可不需要先归还原有房贷就可以完成过户登记，买方可带抵押过户获取金融贷款。

传统的二手房交易过程中，如果住房还有未还清的银行按揭贷款，手续相当烦琐。需要卖方提前筹集资金还清贷款，即“赎契”，通过“赎契”解除原有抵押，才能办理过户手续，进而买方将房产再次抵押，获得银行贷款。

实行“带押过户”，不仅可以降低交易成本、缩小交易周期，还可以促进二手房的流通。

“带押过户”怎么操作

——————————————

按照目前各地的实践来看，“带押过户”操作大致分为三步

第一步，银行先行为买家放款，款项由公证处提存。担保公司为买家向银行出具保函，放款银行在收到保函后为买家发放按揭贷款。

第二步，买卖双方办理房产过户转移登记，放款银行为买家办理抵押。

第三步，公证处向卖家归还贷款用于解除抵押。

“带押过户”有哪些利好？

——————————————

“带押过户”优化了

二手房交易流程

对提振市场有一定积极作用

有助于更好地

满足刚性和改善性住房需求

一、降低交易成本

一方面可以省费用。过去二手房交易模式下，需要卖方先筹集资金把银行贷款还清再过户，“带押过户”节省了卖方为提前还贷衍生出的过桥费，以及过桥费带来的利息和担保费等，利于卖方尽快回笼资金。

另一方面还省时间。过去，一旦卖方在约定时间内凑不齐未结清的银行贷款，则很可能对买方产生违约。“带押过户”减少了办事环节，缩短了交易时间，避免时间拖延出现的违约情形。

二、有利于化解交易风险

传统模式下，买方想要贷款购买二手房，就需要向贷款银行提出申请，银行先行审批，后过户登记，最后才放款。在这个过程中，为了配合买方的贷款，房子是先完成过户的，这也就意味着，此时卖方承担的风险是巨大的，有可能落得房财两空的境地；同时，买方一旦在办理贷款的过程中出现征信等问题的影响导致银行不放款，为避免违约，买方就需要通过其他方式来筹措大量资金支付给卖方。

因此，在传统的二手房买卖过程中，买卖双方都承担着很大的压力，有些交易也会因为存在较大的交易风险而取消。而“带押过户”政策不需要先解押买方即可办理贷款，买方把房款打到提存账户就可以拿到房，如果最终过户出现问题，房款还能原路返还，以最大程度保障双方利益，将风险降至最低。

“带押过户”的法律风险

——————————————

由于“带押过户”模式之下，会有短期“双抵押并存”的情况存在。也就是说，在买方尚未将卖方贷款还清的阶段，房屋既存在卖方先前贷款所设定的抵押，又存在买方后续贷款所设定的抵押。当房屋实际拍卖价值不足以清偿原抵押与现抵押总额的情况出现时，抵押在后的抵押权人权利势必会造成损耗。从这个层面而言，银行作为抵押权人，权利并没有得到充分的保障甚至有所减损，亦或使得银行降低对买方的房贷数额。

此外，“带押过户”模式之下，由于卖方贷款所设定的抵押并未解除，因此卖方的还款义务也并未结束，一旦房屋出现不可弥补的价值贬损或者房屋灭失，就会加速卖方的贷款到期，使得卖方短期承担巨大的还贷压力。

综上，对各方风险提示如下↓

1、买方在二手房交易中，需注意到房产登记部门查询核实抵押权人是否有备案登记，禁止或限制抵押人对抵押物进行转让；

2、抵押权人避免放贷数额超过房屋实际价值，以最大限度保障自己的贷款利益。

END