31年房贷市场亟待变局：存量按揭38万亿，证券化半年为零，下面是南方周末给大家的分享，一起来看看。
深圳住房贷款统计
2023年9月25日起，商业银行将依法有序批量调整存量首套个人商业性住房贷款利率（文中简称“存量房贷利率”）（详见《25万亿存量房贷降息倒计时，4000万按揭人谁最受益？》）。
央行和商业银行希望通过此次调降存量房贷利率抑制提前还贷现象，它能如期实现吗？与美国等发达国家相比，中国房贷市场又有何差异之处？银行如何实现跨周期的资产和负债匹配？
南方周末新金融研究中心研究员调研发现，利率变动是促使借贷人实施提前还款的重要因素，但单纯的利率因素并非引发按揭借款人加速提前还款的最主要因素。按揭贷款办理时的宏观经济、利率、贷款成熟度、季节、地域等差异，贷款存续期间的失业率、离婚率，贷款有无担保、借款人与银行的密切程度等，都会综合影响提前还款率的变化。
对比国外房贷市场，南方周末新金融研究中心研究员建议，在稳定居民收入预期的基础上，鼓励支持住房贷款资产证券化等房贷相关业务保持合理发展，拓宽商业银行在个人房贷业务上的政策空间。
利率变动非提前还贷的主要因素
借款人加速提前还贷现象是促使决策层出台此次房贷新政的重要背景，公众普遍关心的利率变化是造成提前还贷增加的主要原因吗？哪些因素会导致提前还贷潮发生？
中国首批房贷试点参与者、中国人民大学商学院财务管理专业博士研究生、拥有长达25年零售金融风险管理领域工作经验的苏正对此有过专门研究。他对南方周末新金融研究中心研究员称，他曾对1999年1月至2009年5月某商业银行来自北京、上海、广州、深圳和南京等18个主要城市的约13.22万笔浮动利率个人住房按揭贷款统计分析后发现，宏观经济、利率、贷款成熟度、季节、疲乏效果(burn out effect)、地域性差异甚至失业率、离婚率、贷款有无担保、借款人与银行的密切程度等，都会影响到提前还款率的变化。其中，利率变动是促使借贷人实施提前还款的重要因素，因为它是按揭借款人产生贷款置换需求的主要因素。
但单纯的利率因素并非按揭贷款人实施提前还款的最主要因素。例如，从2001年到2007年7月，中国处于“加息通道”，贷款基准利率持续上升，而提前还贷率总体上也处于上升通道。2007年7月后，加息通道迅速转变为降息通道，而同期的提前还款率也开始进入下降通道。
为何会出现市场利率和提前还款率同向变化？苏正认为，一般情况下，当市场利率下降时提前还款的可能性增大，但中国由于居民储蓄率较高，且绝大多数按揭贷款采取浮动利率制，当市场利率快速上升时，借款人有可能将个人储蓄用于提前还款，因而导致提前还款率上升。
究竟什么因素是影响提前还款最主要的因素呢？苏正研究发现，按揭贷款的发放年份是相对影响最大的变量，且这一现象在研究按揭贷款违约现象时依然成立。换言之，按揭贷款发放当年的经济社会环境变化，很大程度上决定了该笔按揭贷款出现提前还款的概率变化。
对于房价下跌、收入下降、其它投资收益亏损等，苏正认为都是影响提前还贷的新因素，但他当初基于数理统计和数学计算写论文时，这些现象还没出现，更没有相关的数据，因此论文本身没有涉及。
提前还贷对银行的三重冲击
银行为何如此不愿提前还贷的发生？换言之，提前还贷对银行的冲击有哪些？
个人住房按揭贷款绝大多数属于中长期贷款，其在银行资产中所占比例越高，对银行的资产管理能力要求越高；从负债端看，尽管2022年以来超额存款和定期存款明显增加，但商业银行存款结构中活期存款和一年期以内定期存款仍占多数。
南方周末新金融研究中心研究员统计分析，国内资产规模最大的20家上市商业银行，截至2023年6月末，活期存款在存款总额中占比高达42%。资产和负债期限的匹配考验商业银行的管理能力。
当然，按揭贷款一直也是商业银行的优质资产。在目前优质资产稀缺的情况下，商业银行当然不希望看到提前还贷款现象发生。
南方周末新金融研究中心研究员认为，如果提前还款规模依然显著增长，商业银行将面临如下风险：
第一，提前还款使贷款期限缩短，贷款利息收益减少；
第二，提前还款会显著影响商业银行的现金流和资金安排，商业银行需要为提前归还的资金寻找新的渠道，支付再安排成本。如果市场利率下降则银行的收益会降低；
第三，过早的本金偿还可能使商业银行承受贷款发放费用、调查成本、审批人力、管理费用和服务费用等方面的损失。
南方周末新金融研究中心研究员认为，决策层及时通过调整房贷政策，减轻借款人的还贷压力，有利于稳定市场信心，一定程度上平抑提前还贷波动，也为各大商业银行减轻资产端经营压力创造了条件。
房贷五年持续放缓，集中度大幅提升
除了提前还贷潮再现，已发展31年的中国房贷市场有何新现象？
作为一个“舶来品”，中国的住房按揭市场起步于1992年。当年，建设银行在深圳试点发放我国首笔个人住房按揭贷款，早于住房改革启动6年。直到1998年，住房改革开始，个人住房逐步走向了市场化，银行开始大力投放房地产开发贷款和个人住房按揭贷款，个人住房按揭贷款业务出现爆发式增长，并逐渐成为居民购房融资的主要方式，规模快速扩大。
南方周末新金融研究中心研究员研究发现，有别于美国等发达国家按揭贷款市场，中国按揭贷款市场发展31年，目前呈现如下引人深思的趋势和现象：
一是以浮动利率按揭贷款为主。目前国内绝大多数银行的按揭贷款都属于浮动利率按揭贷款。银行与按揭人在合同中约定实际执行利率的浮动方式，通常为基于基准利率上下浮动，浮动方式大多数为按年浮动，每年调整一次。
二是市场规模快速扩张持续20年。南方周末新金融研究中心研究员查询人民银行公开信息显示，在住房改革启动前的1997年末，全国商业性个人住房贷款余额仅为190亿元。但到2022年末，金融机构个人住房贷款余额规模已增至38.8万亿，年均增速达35.64%。中国业已成为全球第二大个人住房贷款市场。
三是近5年住房按揭规模增速持续放缓。自2017年以来，个人住房贷款余额增速逐渐放缓，特别是2022年以来，个人住房贷款余额增速快速收敛，其中2023年第二季度净减少3400亿元。截至6月末，全国个人房贷余额为38.6万亿，较年初下降0.7%，为有统计以来首次出现负增长。
（梁淑怡/图）
四是个人按揭贷款在银行资产负债表中的占比持续增加。南方周末新金融研究中心统计发现，2012-2022年的10年间，国内资产规模最大的20家上市商业银行个人住房贷款余额增长了3.7倍，年均增速16.7%。个人住房贷款在零售贷款中的占比则从61%逐步增至65%；在贷款总额中的占比，则从16%增至25%；在总资产中的占比，则从8%增至14.4%。
五是国有大行按揭贷款市场主力军作用愈加强化。工商银行、建设银行、农业银行、中国银行和邮储银行是按资产规模排名前5位的国有大型商业银行，其中建设银行始终保持个人住房按揭贷款规模第一，2023年上半年已达6.41万亿。
六是按揭贷款资产证券化缓慢。受2008年次贷危机的影响，国内房贷资产证券化（MBS）自2006年起步后发展缓慢。2020-2022年，银行间市场个人住房抵押贷款资产支持证券（RMBS）发行量分别为4243.85亿元、4992.99亿元和245.41亿元；2023年上半年，RMBS没有发行。
这或与2022年和2023年谈优质资产较少，银行资金充裕有关。但不失为银行存款期限短期化和信贷资产长期化之间寻求平衡和稳定经营的常态工具。
（梁淑怡/图）
2012年末，五大行个人住房按揭贷款总额在贷款总额中占比17.71%，仅比排名第6-20名的15家大中型上市银行的占比高4.94个百分点；2022年末，五大行的上述占比指标已提升至28.72%，对其它15家大中型上市银行的占比指标领先幅度进一步拉大到10.46个百分点。
美国按揭贷款余额平稳之因
住房按揭贷款起源于19世纪的美国，兴盛于20世纪。迄今为止，美国仍是全球最大的住房贷款市场。公开数据显示，截至2022年末，美国房贷市场总规模已达19.33万亿美元，其中住房按揭贷款规模已超11万亿美元。
南方周末新金融研究中心研究员对比研究发现，美国按揭贷款主要有以下特点：
一是固定利率按揭贷款为主。
目前美国固定利率按揭贷款占比约80%-90%。固定利率最大特点是可以锁定按揭人每期还款的现金流。但市场利率出现波动尤其处于降息周期时，借款人会采取借新还旧等方式提前还贷以降低利息负担，因而会推升提前还款现象增多。反之，当市场利率上升时，提前还贷的情况会大幅减少。
市场利率波动引发的提前还贷并没有影响整个美国房贷市场的稳定。其主要原因是，美国按揭贷款分为购房贷款（Purchase）和再融资贷款（Refinance）。再融资贷款占比与固定房贷利率走势相反，房贷利率下行时，提前还贷现象明显。但由于再融资占比显著提升，提前还贷现象时间较短风险较小，按揭贷款余额仍维持平稳增长。
二是浮动利率按揭贷款曾引发次贷危机。
美国的浮动利率贷款通常会设置5年或7年的锁定期，锁定期内利率不变，之后方可随市场利率波动。2001年至次贷危机发生前，为吸引更多购房者，美国商业银行会将浮动利率贷款锁定期内的利率设计为低于当时的固定房贷利率。随着2002年美国进入降息周期，美国浮动利率贷款规模开始大幅攀升，占比从2001年低于20%迅速提升至2005年近50%。在此期间，大量资质不佳的次贷借款人受锁定期较低利率的吸引申请浮动利率贷款，仅2004年，美国78%的新增次贷为浮动利率贷款。
2004年后美联储开启加息通道后，浮动利率贷款的后期还贷利率随基准利率的抬升而上升，次贷借款人贷款违约率飙升，由此产生的风险在银行体系和金融系统不断蔓延扩大，最终酿成百年一遇的全球金融危机。次贷危机后，美国浮动利率贷款市场占比自高位回落，目前稳定在15%-20%之间。
三是美国按揭贷款资产证券化发达。
住房按揭贷款因其长还款周期、足值的抵押担保、可预期的未来现金流、较低的不良率，是天然具备证券化条件的优质资产。随着住房按揭贷款规模持续增长，美国商业银行迫切需要在存款期限短期化和信贷资产长期化之间寻求平衡和稳定经营。在此背景下，将住房按揭贷款资产证券化后在市场上出售，降低按揭贷款业务的潜在风险进而锁定收益，成为各大银行的优选工具。
自1969年发行首宗不动产抵押债券以来，按揭贷款资产证券化已经成为美国债券市场上仅次于国债的重要交易工具，市场规模约在10万亿美元以上。
南方周末于2023年2月26日发布的《提前还贷潮在其它国家发生过吗》曾对此进行详细分析，并指出，美国与欧洲的银行并非依靠资产负债表上的贷款息差赚“长线慢钱”，而是依靠交易出售MBS赚“快钱”。MBS在市场中价格时有波动，银行在波动中赚取交易的“快钱”。机构投资者通过二级交易能够识别资产的优劣，在价格出现分化后，反方向更加刺激交易。
期待更具价值的精准措施
2020年末，监管机构发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称“通知”），对商业银行分档设定房地产贷款以及个人住房贷款占比上限。20家最大的上市银行中，6大国有商业银行个人住房贷款占比上限为32.5%，股份制银行及城商行的占比上限为20%。
根据各大银行年报，2020年末，建设银行、邮储银行、招商银行、兴业银行和北京银行均超过了各自个人住房贷款占比上限要求。
虽然2022年底监管机构再发通知，对商业银行延长房地产贷款集中度管理政策设置过渡期，但南方周末新金融研究中心研究员发现，2020年以来，多数大中型商业银行的个人住房贷款占比指标持续下降，降幅最大的正是国有大行。截至6月末，工农中建4大行均较2022年底下降了3个百分点；与2020年末相比，平均占比指标下降多达6个百分点，降幅接近20%。而本应更具经营活力和竞争意识的众多股份制银行和城商行，面对国有大行流失的大量个人房贷客户，却少有2008年时的积极进取态度，在个人房贷业务上普遍采取跟随策略，市场竞争氛围不足，其背后原因令人深思。
南方周末新金融研究中心研究员认为，提前还款大幅增长是造成商业银行个人住房贷款占比下降的直接原因之一，其背后是居民在自身收入预期下降情况下，主动优化个人资产负债表的理性行为。
针对提前还贷对银行体系带来的冲击，南方周末新金融研究中心研究员建议，应该从政策自身寻求解决办法。当下，存量房贷新政利好作用正在释放，对缓解首套房贷款人的还本付息压力确有实质利好，但类似“房地产贷款集中度管理”的调控政策还有很多，促进房地产市场加快复苏仍需决策层拿出更多更具价值的精准措施。
基于当下已经出台的各项优惠政策措施，南方周末新金融研究中心研究员建议，对早偿率指标在阶段时间内运行趋势，各商业银行应予以高度关注和充分预期；从流动性风险管理角度出发，及时深入研究个人按揭贷款出现提前还款、违约等情况下的流动性风险变化，并做好应对措施。
此外，从促进房地产市场平稳健康发展长效机制角度，南方周末新金融研究中心研究员建议，在稳定居民收入预期基础上，鼓励支持住房贷款资产证券化等房贷相关业务保持合理发展，拓宽商业银行在个人房贷业务上的政策空间，进一步稳定市场信心，增强市场预期，有效引导居民理性积极进行住房消费，为经济复苏和房地产市场可持续发展创造新的条件。
对此次存量房贷新政及其它房贷政策变动的效果，南方周末新金融研究中心将持续跟踪研究。
南方周末新金融研究中心研究员 李鹤鸣 张文景 助理研究员 刘伟钊 张琦 彭君婷
责编 谢艳霞
深圳公积金怎么贷款
刚刚（3月24日），深圳市住房公积金管理委员会发布关于印发《深圳市住房公积金贷款管理规定》的通知。据悉，新规将于4月7日正式实施。
《贷款规定》进一步加大了对购买首套住房、多子女家庭购房、购买绿色建筑住房的支持力度。按照不同情形，贷款最高额度分别上浮20%、30%、40%。其中：
1、使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%；
2、使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；
3、生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年，下同）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；
4、生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。
政策调整后，满足条件的职工个人住房公积金贷款最高额度可由原来的50万元提高至70万元，职工家庭公积金贷款可由原来的90万元提高至126万元。
深圳市住房公积金贷款管理规定
第一章 总 则
第一条 为了加强住房公积金购房贷款（以下简称公积金贷款）管理，规范公积金贷款行为，提高职工住房消费支付能力，支持职工解决自住住房问题，根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《贷款通则》等有关规定，结合本市实际，制定本规定。
第二条 本规定适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。
前款所称公积金贷款包括普通公积金贷款和商业性住房按揭贷款转普通公积金贷款。商业性住房按揭贷款转普通公积金贷款（以下简称商转公贷款），是指职工在本市购房并办理商业性住房按揭贷款后，又以普通公积金贷款偿还该商业性住房按揭贷款的一部分或者全部的贷款。
第三条 公积金贷款应当坚持循序渐进、可持续的方针，遵循资金安全、公平、便民的原则。
第四条 深圳市住房公积金管理委员会（以下简称公积金管委会）负责本市公积金贷款政策及相关重大事项的决策。
公积金管委会办公室负责审核提请公积金管委会决策的本市公积金贷款政策及相关重大事项。
深圳市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）负责本市公积金贷款业务的组织实施和日常管理。
第五条 公积金贷款发放应当符合国家、省和本市房地产市场宏观调控政策和住房保障政策要求。
第六条 公积金贷款手续由受公积金中心委托的商业银行（以下简称受托银行）办理。公积金中心应当通过招标等公开方式选择受托银行，并与受托银行签订公积金贷款金融业务委托合同（以下简称委托合同）。
受托银行应当依据委托合同和公积金中心制定的工作规范为职工办理公积金贷款金融业务，并接受公积金中心的考核和监督。
第七条 公积金中心应当强化公积金贷款风险管理，保障资金安全，并应当推动公积金贷款服务质量的提升，创新服务模式，建立标准化服务机制。
第二章 公积金贷款申请
第八条 在本市缴存住房公积金的职工作为申请人按照本规定申请公积金贷款。
在异地就业且缴存住房公积金的本市户籍职工，其本人或配偶在本市购买首套住房的，可以持就业地公积金中心出具的缴存证明（包括缴存明细），按照本规定向本市公积金中心申请公积金贷款。
申请人的配偶、父母、子女可以作为共同申请人。申请人的配偶、父母、子女是购房人的，应当作为共同申请人。
第九条 购买保障性住房和商品住房申请公积金贷款的，应当同时具备以下条件：
（一）申请人和计算可贷额度的共同申请人申请当月之前6个月在本市或异地连续、按时、足额缴存公积金，且申请时在本市处于正常缴存状态；本市和异地缴存公积金的时间可以合并计算；
符合本规定第八条第二款规定条件的申请人和计算可贷额度的共同申请人申请当月之前6个月在异地连续、按时、足额缴存公积金，且申请时处于正常缴存状态；
（二）申请人家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）和共同申请人家庭在本市未发生公积金贷款或者已经还清公积金贷款；
（三）申请人和共同申请人有偿还贷款本息的能力，信用状况良好，且不存在本规定第十二条所规定的信用记录；
（四）申请人已按规定支付购房首付款；
（五）申请人同意提供符合本规定要求的担保；
（六）公积金贷款申请符合国家、省和本市房地产市场管理政策要求，在公积金贷款办理期间遇政策调整的，按照“老人老办法，新人新办法”的原则处理，但国家、省、市房地产市场管理政策已有明确规定的，从其规定；
（七）符合公积金管委会规定的其他条件。
申请公积金贷款时，房产套数按购房人各自所在家庭名下房产套数多的一方的套数计算。
第十条 申请商转公贷款的，除符合本规定第九条规定外，还应当具备以下条件：
（一）提前偿还部分或者全部原商业性住房按揭贷款的申请，已经取得原商业性住房按揭贷款银行同意；
（二）申请人或者其配偶是申请商转公贷款住房的权利人；
（三）申请当月前6个月内，原商业性住房按揭贷款未出现贷款逾期记录，且不存在本规定第十二条所规定的情形。
第十一条 存在下列情形之一的，不能申请公积金贷款：
（一）申请人购买的住房存在除配偶、父母、子女外的其他权利人的；
（二）购买单套住房部分产权份额的（所购住房属于共有产权住房的除外）；
（三）申请人与父母、配偶、子女之间买卖住房的；
（四）申请人和计算可贷额度的共同申请人未按照《深圳市住房公积金缴存管理规定》缴存公积金，存在以弄虚作假等方式汇补缴公积金、调整缴存基数、挂靠单位缴存公积金等违法违规情形的；
（五）公积金贷款本息全部清偿后，就剩余的商业性住房按揭贷款申请商转公贷款的。
第十二条 申请人或共同申请人申请公积金贷款时存在以下信用记录的，不予公积金贷款：
（一）单笔贷款或者单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内有8次以上逾期达1期，或者2次以上逾期达2期，或者1次以上连续逾期达3期记录的；
（二）单笔信用卡（含准贷记卡）近24个月内状态为“呆账”、“冻结”或者“止付”的；
（三）贷款存在被“担保人代还”或者“以资抵债”等特殊交易记录的；
（四）被纳入失信被执行人名单的；
（五）单笔贷款或单笔信用卡（含准贷记卡）存在五级分类中的次级、可疑、损失三种不良贷款信息记录之一的。
第十三条 申请公积金贷款应当提供下列材料：
（一）公积金贷款申请表；
（二）有效身份证件；
（三）婚姻状况证明；
（四）购房合同、首付款凭证。
申请人和父母、子女共同申请公积金贷款的，另需提供户口簿或者诚信申报承诺书。
共同申请人无法到公积金中心指定的业务网点（以下简称业务网点）办理公积金贷款的，可以委托其他人办理，受托人除提交本条第一款、第二款规定的基本材料外，还应当提交本人的身份证件以及经公证机关公证的授权委托书。
申请人或者共同申请人可能存在本规定第十一条第四项规定情形的，公积金中心可以要求申请人和共同申请人补充住房公积金缴存相关证明材料。
第十四条 申请商转公贷款的，除提交本规定第十三条规定材料外，还需提交以下材料：
（一）原商业性住房按揭贷款合同、抵押合同以及载明借款金额、借款期限等信息的材料；
（二）原商业性住房按揭贷款银行盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明；
（三）抵押物的不动产权证复印件。
第十五条 业务网点收到职工递交的符合要求的公积金贷款申请资料后，应当在5个工作日内完成贷款受理工作，公积金中心应当在业务网点完成受理工作之日起5个工作日内作出是否给予贷款的决定。给予贷款的，由职工与受托银行办理公积金贷款合同签订、担保等贷款手续；不予贷款的，应当说明理由。
职工对公积金中心作出的决定有异议的，可以自收到决定之日起6个月内向公积金中心申请复核。公积金中心应当自收到复核申请之日起5个工作日内作出答复。
自公积金贷款决定作出之日起超过180日未能发放的，申请人应当重新申请。
第十六条 公积金贷款可贷资金额度不足时，公积金中心应当按照轮候规则受理职工的申请，并向符合条件的申请人发放公积金贷款。轮候规则由公积金中心根据本规定、房地产市场宏观调控政策和住房保障政策等另行拟订，报公积金管委会批准后公布执行。
第三章 公积金贷款额度、期限和利率
第十七条 公积金贷款可贷额度为申请人公积金账户余额或申请人和计算可贷额度的共同申请人公积金账户余额之和的14倍，且同时符合下列要求：
（一）根据贷款额度计算得出的每月还贷额度（按等额本息还款法计算的本金和利息）不超过申请人公积金缴存基数或申请人与计算可贷额度的共同申请人公积金缴存基数之和的50%；
（二）不高于购房总价款与首付款的差额。首付款比例应符合国家、省及本市房地产调控的相关要求；所购住房为存量商品住房（以下称二手住房）的，购房总价款以网签备案合同价与公积金中心认可的房地产评估机构作出的评估价中较低者为准。
公积金贷款可贷额度计算中涉及的评估价，公积金中心可以本市二手住房成交参考价作为重要参考进行认定。
第十八条 公积金贷款可贷额度除应符合本规定第十七条规定外，还应符合本条相关规定。
公积金贷款可贷额度不高于单套住房的公积金贷款最高额度。单独申请的公积金贷款最高额度为50万元，申请人和计算可贷额度的共同申请人共同申请的公积金贷款最高额度为90万元。但是，符合下列情形之一的，公积金贷款最高额度可以上浮一定比例：
（一）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮20%；
（二）使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；
（三）生育二孩及以上的多子女家庭（至少一个子女未成年，下同）使用公积金贷款购买首套住房的，其公积金贷款最高额度可以上浮30%；
（四）生育二孩及以上的多子女家庭使用公积金贷款购买首套住房，且所购住房为绿色建筑评价标准二星级及以上的绿色建筑的，其公积金贷款最高额度可以上浮40%。
申请人和计算可贷额度的共同申请人申请公积金贷款前连续三年以上未提取公积金的，按照住房公积金账户余额倍数计算的公积金贷款可贷额度可以提高10%，但应符合本规定第十七条规定的其他要求和本条前款规定之要求。
第十九条 商转公贷款可贷额度除应符合本规定第十七条、第十八条规定外，还应符合下列要求：
（一）不高于原商业性住房按揭贷款余额；
（二）不高于按可贷比例计算的贷款额度。该贷款额度以申请商转公贷款的住房购房合同价作为该住房总价，按照公积金中心受理商转公贷款申请时国家规定的首付款比例确定贷款可贷比例后计算得出；
（三）申请人按照本规定以其他商品住房（不包括申请商转公贷款的住房）或者第三人的商品住房进行抵押的，可贷额度不高于抵押物评估价的70%。
公积金管委会可以根据本市房地产市场及风险控制等情况，决定对申请商转公贷款的住房开展价值评估。
第二十条 以城市更新、棚户区改造项目中回迁住房面积大于安置补偿面积的部分住房申请公积金贷款的，以增加面积的住房价款作为购房总价计算可贷额度。
第二十一条 公积金中心每年在住房公积金年度报告中向社会公布上年度末本市住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率），公积金贷款最高额度根据上年度末住房公积金个贷率进行动态调整。
上年度末本市住房公积金个贷率小于85%时，公积金贷款最高额度按照本规定第十八条第二款规定的贷款最高额度执行；上年度末本市住房公积金个贷率处于85%（含）-95%、95%（含）以上两个区间时，本规定第十八条第二款第一项至第四项规定的贷款最高额度上浮比例分别回调10个百分点、20个百分点。
按照前款规定需要对公积金贷款最高额度进行调整时，自当年公布住房公积金年度报告之日起调整。当年公布住房公积金年度报告之日前确因资金流动性等需提前调整公积金贷款最高额度的，由公积金中心拟订调整方案，报公积金管委会批准后公布执行。
第二十二条 公积金贷款期限以年为单位，普通公积金贷款最长贷款期限不超过30年，且贷款期限与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年；申请商转公贷款的，原商业性住房按揭贷款已还贷款期限与商转公贷款期限之和不超过30年，且上述贷款期限之和与申请人申请贷款时的年龄之和不超过70年。
第二十三条 公积金贷款利率按照国家有关规定执行。公积金贷款发放后，遇国家公积金贷款利率调整的，公积金中心应当按季度对贷款利率进行调整。
第四章 公积金贷款担保
第二十四条 公积金贷款可以采用抵押等担保方式。担保财产不足以偿还借款余额的，借款人应增加相应担保。
普通公积金贷款抵押人应以所购买住房作为抵押物，与受托银行签订抵押合同，并按本市规定办理抵押登记手续。
商转公贷款抵押人应以所购买住房或本市其他具有完全产权的住房作为抵押物，与受托银行签订抵押合同，并按本市规定办理抵押登记手续。
按照本市住房政策、房地产市场调控政策，属于在一定年限内限制转让、仅限于向特定对象转让或其他类似情形的商品住房，可以作为抵押物。
第二十五条 办理商转公贷款的，若原商业性住房按揭贷款的抵押物是已取得不动产权证的保障性住房或商品住房，申请人可以将该住房作为抵押物，也可以将本市行政区域内已取得不动产权证的本人其他商品住房，或者第三人的商品住房作为抵押物。
以原商业性住房按揭贷款的抵押住房作为商转公贷款抵押物设定抵押权的，该住房除为原商业性住房按揭贷款提供担保外不得存在其他抵押权人或被查封等权利限制。
以本市行政区域内已取得不动产权证的本人其他商品住房或者第三人的商品住房作为抵押物的，该住房不应存在其他抵押权人或被查封等权利限制。
第二十六条 申请公积金贷款购买预售保障性住房或商品住房的，该住房项目开发单位应当就公积金贷款提供连带责任保证，直至该住房办理完成不动产抵押登记。
就城市更新、棚户区改造中的回迁住房面积大于安置补偿面积的部分住房申请公积金贷款的，该申请人、项目实施主体或者开发单位应当提供足额担保。
公积金贷款尚未清偿，因城市更新、棚户区改造等原因需要拆迁抵押住房并注销抵押权的，抵押人或者第三人应当重新提供公积金中心认可的足额担保。
第五章 办理程序
第二十七条 申请普通公积金贷款的，按照下列程序办理：
（一）申请人和共同申请人提出公积金贷款申请并提交材料后，公积金中心依法对申请材料进行审核；
（二）申请人与受托银行签订公积金贷款合同，并办理担保等相关手续；
（三）受托银行按照贷款合同约定放款。
第二十八条 申请商转公贷款的，按照下列程序办理：
（一）申请人向原商业性住房按揭贷款银行提出提前偿还部分或全部贷款申请，并取得该银行的同意以及其盖章确认的贷款余额证明、贷款明细证明；
（二）其余程序按照本规定第二十 七条进行。
第二十九条 普通公积金贷款无法满足职工购房需求时，职工可以同时申请商业性住房按揭贷款与普通公积金贷款的组合贷款，按照下列程序办理：
（一）在向公积金中心提出申请前，应当到受托银行咨询组合贷款具体办理事宜；
（二）在签订公积金贷款合同前，应当向受托银行申请组合贷款中的商业贷款，受托银行确认可发放商业贷款额度；
（三）其余程序按照本规定第二十七条进行。
第六章 公积金贷款偿还
第三十条 借款人应当按照公积金贷款合同约定的还款时间、还款方式偿还贷款本息。公积金贷款利息的具体计算方法应当在公积金贷款合同中明确约定。
借款人可以申请提前偿还公积金贷款。
第三十一条 父母或子女没有作为共同申请人的，可以申请作为共同还款人，通过扣减其公积金个人账户的余额用于提前偿还申请人的公积金贷款，每年扣减一次。
前款规定的共同还款人不应成为其他公积金贷款合同的债务人。
第三十二条 公积金贷款合同约定的还款日期届满前，借款人可以申请变更借款人信息、还款日期、还款方式、还款账户、贷款期限等信息。
借款人申请缩短贷款期限的，缩短后的每月还贷额度应符合本规定第十七条第一款第一项关于每月还贷额度之要求。
使用公积金贷款购买住房后申请变更登记住房权利人的，应当首先清偿公积金贷款。
第七章 监督管理
第三十三条 职工在申请公积金贷款或提取公积金时，应当按照本规定第八至第十四条的相关规定如实申报信息。如对婚姻状况、亲属关系、购房行为、住房数量、公积金贷款等情况进行隐瞒或虚报，或者以弄虚作假等方式汇补缴公积金、调整缴存基数，或者在无劳动关系的单位挂靠缴存公积金或在公积金贷款发放后故意停缴或少缴住房公积金的，公积金中心或受托银行可以终止其公积金贷款办理手续、提前收回贷款，或自上述行为发生之日起按同档次商业住房贷款利率计息。
前款规定的行为涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。申请人自上述不诚信行为被认定之日起5年内再次提起公积金贷款申请的，公积金中心不予受理。
第三十四条 借款人未按时履行还款义务的，受托银行应当依法行使催收或担保权利。
受托银行未按照公积金贷款业务操作流程办理公积金贷款业务或拖延发放公积金贷款，或者不依法进行催收或行使担保权利的，公积金中心应当根据委托合同追究受托银行的责任。
受托银行违规挪用公积金的，公积金中心应当依法解除委托合同，限期办理公积金委托业务及相关资料移交手续，并追究受托银行的法律责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第三十五条 经催收后仍不还款，或者存在本规定第三十三条第一款规定的不诚信行为的职工，公积金中心应当将其不诚信行为录入住房公积金监管档案（系统），并可以依法纳入人民银行或其他主管部门认可的个人信用征信系统。
第三十六条 公积金中心及其工作人员在公积金贷款管理工作中存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的，依法追究行政责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。
第八章 附则
第三十七条 本规定中的单套住房的公积金贷款最高额度、职工公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占公积金缴存基数的比例、信用标准、首付款比例等指标，应当根据国家、省、市住房政策及本市公积金缴存、提取和贷款情况适时调整。
前款规定中的单套住房的公积金贷款最高额度由公积金中心拟订，报公积金管委会批准后公布执行；职工公积金账户余额的倍数、每月还贷额度占住房公积金缴存基数的比例，由公积金中心根据住房公积金资金流动性、贷款风险等因素制定后公布执行，并报公积金管委会备案。
第三十八条 本规定的商品住房是指以下住房：
（一）本市有关主管部门登记备案的购房合同或者不动产权属证书载明，土地用途包含居住用地属性，且房屋用途为住宅、单身公寓、单身宿舍、公寓、宿舍的住房；
（二）本市有关主管部门认定为住宅的住房。
第三十九条 公积金中心可以根据公积金贷款业务开展实际需要，对本规定第十三条、第十四条所要求提交的相关材料进行调整，经公积金管委会办公室核准后公布执行，并报公积金管委会备案。
第四十条 职工通过自助服务平台办理相关公积金贷款业务的，应当与公积金中心签订公积金业务自助办理服务协议。
第四十一条 本规定自2023年4月7日起施行。
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