58月付是贷款吗（自如月付属于贷款吗）

租金贷新规一出，长租公寓赛道会消亡吗？，下面是投中网给大家的分享，一起来看看。

58月付是贷款吗

租金贷新规一出，长租公寓赛道会消亡吗？

“估计如果严格执行的话，分散式的长租公寓不会剩下几家了。”一位长租公寓创始人评价最近几天系列出台的租金贷新规。

经历两年时间的急速扩张后，2021年，长租公寓迎来最强监管。不过这“炮火”集中在分散式公寓身上，目前来看集中式公寓受到的影响有限。

一直以来，个别长租公寓借助租金贷，长收短付巧用杠杆，如今租金贷新规，直接掐住这个“命门”。

1、租金贷新规出台，是长租公寓末日还是新生

2月2日晚，深圳市住建局在发布的《征求意见稿》中指出，从事房屋租赁的企业需要在开展业务范围的辖区范围内设立银行住房租赁资金专用账户，用于收取租客的押金及租金。

与此同时，住房租赁企业向租客收取的押金及租金超过四个月以上的资金，超出部分资金由监管银行进行监管。

而对于租客最为关心的租金贷，《征求意见稿》明确指出，金融机构为租客提供的个人住房租金贷款，应当直接拨付至租客个人账户。并规定住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租客使用住房租金贷。

新规一出，有人叹气，有人鼓掌。那么，租金贷新规，究竟是长租公寓的末日还是新生？失血的长租公寓还能活下去吗？

一位长租公寓创始人对PropTech研习社表示，北京的《通知》可能是风向标，此次的监管方向很准确，在杜绝长租公寓乱象发生的同时，对运营企业也提出了更高的要求。

具体对于房租和租金贷的监管，长租公寓从业者称，长租公寓没了资金沉淀，本来利就很薄，基本就雪上加霜了。

中原地产首席分析师张大伟在接受媒体采访时则称，北京新政将是史上最严厉长租公寓政策，没有资金池，没有租期错配就不再有暴雷的可能性。北京调控解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。

不过，监管虽严，但也有从业者对此仍持乐观态度。

对于北京新出的《通知》，成都的一家长租公寓联合创始人表示：“各个城市都在陆续推出这些政策，大面上都差不多，都是从付款周期，资金监管，租金贷，合约规范上入手从而降低整个市场的系统性风险和维持市场的稳定。可以看到整个行业在不断完善和成熟，侧面也在反映整个行业在不断发展。”

在他看来，行业优胜劣汰，投机者退场，整体门槛上升，精细化运营价值及长期价值凸显，政府和国企的引领作用才能得到凸显。

而对于监管之下，长租公寓是否迎来终点，上述人士表示, 对于一个事物的判断应该关注的是核心，这个行业是不是创造了价值，提供这个价值的方式是不是效率成本合理。如果答案是否定的，那么也就是所谓的终点。而很明显，无所谓长租公寓存在与否，总有房东要招租，总有租客要租房，长租公寓的出现某种程度上来说提升了这段交易关系的效率，但是一定是最佳的解决方案吗？当然也未必，各家有各家的玩法。

2、长租爆雷的根源：租金贷和资金池

一直以来，缺乏监管的租金贷和资金池，被认为是长租公寓频繁爆雷的根本原因之一。从此次北京和深圳发布的文件来看，这两者就是本次监管的核心。

但其实租金贷并非从一开始就不受待见，这个产生于互联网金融风口时代的产物，也曾是部分创业者们眼中的香饽饽。

时间回溯到2015年，随着长租公寓市场的兴起，租金贷应运而生，彼时的租金贷还叫租房分期，如火如荼，风靡一时。诸如房司令、会分期、丁丁白条、斑马王国、自如白条、58月付、租了么、租房宝等代表平台如雨后春笋般崛起。

这对于长租公寓而言是一大利好，他们可以利用租客与租房分期平台签订的贷款协议，提前获得租客在签约时间内的租金，用于扩充平台规模或日常运营。但对租客而言，他们并不知道自己每月缴纳的租金实际上是还贷，他们更不知道自己仅仅只是租了个房，实际上已背上了一笔债。

2017年，长租公寓开始爆雷，一些投机者在利用租客获得租房分期平台的贷款后，卷钱跑路或用于其他投资，最后导致租客钱房两空。

一个较为典型的案例是，一家名为克尔达的长租公寓在获得贷款后，将资金用于新项目投资，结果投资失败，克尔达资金断裂，无钱给房东支付房租，房东最终选择将租户赶出门外，维护自身的权益。

但这还不是最惨的，更可怕的是，一些租客明明租房一年，却背上了两年的租房贷款，最后公寓爆雷，还得继续给金融机构还款，否则将会因为逾期而影响征信，给日后生活带来不便。

暴雷高潮发生在2018年10月，彼时，上海老牌长租公寓品牌寓见公寓因租金贷问题爆仓，长租公寓以及租金贷模式推向风口浪尖，随后，多地相继出台关于长租公寓及租金贷相应监管措施。虽有一定成效，但却并未从根本上解决问题。

2019年12月，住建部、国家发改委等6部门下发规范租赁市场秩序的意见，其中明确提出租金贷收入占比不能超过租赁企业租金收入的30%。但在实际运营中，诸如蛋壳，青客这样的长租公寓，其租金贷收入却曾是平台运营的主要收入来源。

2020年初，蛋壳公寓因擅自涨租和解约被租客、房东声讨，随后又因租金贷被再次推向高潮，种种乱象之下，监管再次出手。

此次，北京，深圳两地在发布的文件中对住房租赁企业收取的租客租金及押金提出明确要求，住房租赁企业要设立专门的资金专用账户，金融机构为租客提供的个人租房贷款，应当直接拨付至租客个人账户这或能从根本上解决租金贷给租客带来的风险，也令长租公寓失去了挪用资金的可能性。

但与此同时，一个新的问题又产生了，金融机构如何能确定租客申请的租金贷就真的用于租房了呢，毕竟，早期各大金融机构被骗贷的事件也并不少见。

自如月付属于贷款吗

昨天，杭州出现了首家“爆仓”的长租公寓，租客在受损后才发现不知何时竟申请了房租分期。北京的“租房贷”情况又如何？记者调查发现，也有租客遇到了“被网贷”的情形。市住建委昨日重申，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实确有违规行为，将从严处罚。

记者注意到，就在8月17日市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中，第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中，不按约定用途使用融资资金的行为也被列入“三严查”之一。

昨天，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

昨天，有媒体报道，位于杭州的鼎家长租公寓因经营不善导致资金断裂，于8月20日宣布停止运营。长租公寓破产后，已经不得不搬出公寓的约4000名租客却发现，不仅先行支付的押金拿不回来了，还得按月支付租金，因为当初在签订租赁合同时，已经不自知地使用了房租分期贷款。

租客顾先生说，自己在毫不知情之下，通过银行卡绑定了一个名为51返呗（现更名为“爱上街”）的App，看似是在App上交房租，其实是使用了网络贷款。爱上街作为贷款方已将一年的租金一次性支付给了鼎家公寓，因此，尽管现在公寓破产了，办公处也是人去楼空，但顾先生还得继续在App上交房租，也就是向爱上街还款。

“听说杭州长租公寓破产后，我才发现，自己也‘被贷款’了。”昨天下午，相寓的租客童佳（化名）向记者反映了被“套路”的全程。

童佳当初和相寓签约时，用了经纪人推荐的“押零付一”模式，即只要支付宝“芝麻信用”值达700以上，就可以免去押金支付，直接按月交纳房租。“当时，经纪人就说用信用租房可以省钱，全程都没提分期贷款的事儿，我看自己的芝麻信用分够，便同意了。”

直到昨天，童佳仔细查了一下合同，才发现自己还和名为“房司令”的平台有一份贷款合同，自己实际上已通过房司令申请了个人租房消费贷款，这家互联网金融公司早已将一年租金划转给租赁企业，自己每月支付的所谓“租金”实际上是租金加上5.8%的服务费。

“这样我才想通，为何每月房租从看房时的3000元变成了3150元，本以为芝麻信用就是这样，其实我是在还网贷。”童佳说，由于经纪人故意不予明示，而自己不懂消费贷，没想到去追问每月多出来的150元是什么，才莫名当了回贷款人。

随着资本进入长租市场，长租公寓被添上了金融产品的色彩，租客可以消费贷的形式申请租房贷款，运营商也可以通过资产证券化融资。各种金融创新，给住房租赁企业提供了现金流，也带来了如何使用和管理的新课题。

以自如发行的“1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”来说，首期发行规模5亿元，就是以房租分期为底层资产。自如CEO熊林2017年在接受媒体采访时就提到，2016年自如过手租金超过90亿元，如果以10%优质季付租户作为自如1号底层资产计算，折合到每月为0.75亿元，按季预付租金中除去当月租金，自如手中每月至少有1.5亿元应付给房东的租金结余。

熊林口中的租金结余，打的就是租金时间差。自如是统一以月付方式向房东支付租金，而其向租客收取租金的方式则分为月付、季付、半年付和年付，若租客选择月付则将上浮一定的租金和服务费。在北京租赁市场，季付是主流方式。另一方面，引入房租分期产品后，金融机构提前将租客申请贷款的全年租金一次性支付给长租公寓企业，再按月从租客身上回收本息，而这1年租金企业无需一次性支付给房东，这又让企业提前获取了现金流。

“杭州长租公寓破产一事，说明当长租公寓涉足金融业务后，就不再是单纯的房屋出借了，而增添了金融色彩。”易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，杭州长租公寓破产一事暴露出了三个风险。第一个，是租客信用被违规使用的风险。租赁企业在租赁中加入了一层消费贷业务，租客表面上看是每个月支付租金，可实际是每个月在偿还消费贷。“当业务稳定时，这样并没问题，可一旦中间资金不到位，导致房东不愿意继续出租，租客就会变得很被动。”

第二个，是租金收益监管不到位的风险。就像杭州的这家长租公寓名为鼎家网络科技有限公司一样，很多公寓都在公司名称中带有网络、科技、资产管理等字眼，旗下公司也是鱼龙混杂，发放给租客的房租分期消费贷究竟是支付给房东还是用于收购房源或是挪作他用，都面临很多不确定性。这样的不确定性也带来了风险，即一旦资金断裂或被挪用，“爆仓”的多米诺骨牌效应就会显现。

第三个，就是长租公寓内部管理混乱所带来的风险，“当长租公寓规模做大后，若内部管理依然不健全，违规乱象就会出现，从而牵连到租客和房东。”

严跃进建议，长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务后，当地金融管理部门和互联网管理部门就应积极介入，进行风险管控，对于部分信用滥用下的租房贷款业务，应该及时叫停。同时，搭建资金“防火墙”，设立一个独立的第三方监管账户，对租金收入进行监管以保证专款专用，“至少要让租赁企业交纳一定比例的保证金，保证金的额度可以和企业的信用挂钩，当投诉增多时，保证金的交付比例也随之增加。”

来源：北京晚报

北京晚报记者：赵莹莹

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