霸州之困：新产业景气度低，土地收入降幅超7成，下面是中国房地产报给大家的分享，一起来看看。
胜芳哪里有贷款公司
霸州一正在建设的项目。田傲云/摄
“三乱”事件后这里展现着如同往日的平静，但胶着的问题如增强产业景气度、提升财政收入等依然是政府需要解决的“头等大事”。
田傲云/河北霸州报道
国务院办公厅督查室在2021年12月17日发布的一则通报将河北省霸州市推到了风口，其大面积大规模乱收费、乱罚款、乱摊派问题引发持续关注。
通报称，据不完全统计，2021年10月1日—12月6日，霸州市15个乡镇（街道、开发区）入库和未入库罚没收入6718.37万元，是1—9月罚没收入的11倍，涉及企业和个体工商户2547家，平均每家罚款、收费2.64万元。
从国办督查室通报来看，出现这种情况是霸州市政府财力紧张所致。
一位长期研究京津冀区域经济的人士表示，“霸州钢铁产业在2017年整体退出，给当地贡献了较高税收的两家大型国有钢铁厂生产线又相继关停，减少接近10亿元税收。尽管当地还有不少家具、制造业等家庭式小作坊，但这些民营企业对于提升税收的能力贡献不大。”
钢铁产业此前一直是霸州产业结构的主体，退出钢铁产能后，霸州开始进行产业转型，如建设休闲食品产业基地，但食品产业群的发展并没有为当地政府带来强有力的税收来源。数据显示，在2018年，霸州食品产业产值31.5亿元，税收3.2亿元。
“除去钢铁产业外，霸州的主要税收来源还有房地产，但随着环京城市实施限购，使得房价迅速熄火，当地的土地财政以及和房地产相关的税收自然也好不了。”上述人士告诉记者。
Wind数据显示，自2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。但2017年是一个分水岭，受限购政策影响，之后几年霸州土地市场持续下行，到2021年成交楼面价803元/平方米，全年卖地收入仅12.7亿元。
相关因素叠加下，霸州财政吃紧，一些乱作为现象开始出现。
2022年1月初，记者来到霸州，“三乱”事件后这里展现着如同往日的平静，但胶着的问题如增强产业景气度、提升财政收入等依然是政府需要解决的“头等大事”。
钢铁大城“去钢铁”后
位于京津保三角地带中心的霸州，曾是河北重要的钢铁基地之一。
霸州曾经严重依赖钢铁产业，除去霸州市新利钢铁和河北前进钢铁两家大型钢铁厂，在霸州市胜芳镇，几乎家家户户都经营着钢铁及相关产业的加工厂。
采访中，前述研究京津冀区域经济的人士称，霸州民营经济十分发达。“比如2010年胜芳有1800多家家具企业，产量占国内同类家具产量的65%，出口占到三分之一，总销售额超过80亿元，并带动形成金属加工、玻璃加工、木材加工三大产业集群。”
数据显示，2010年，霸州第二产业经济结构以民营经济为主，其中民营企业27000多家，为霸州创造了85.3%财税收入和85%农民收入，提供了86.7%的项目投资和86.2%的非农就业岗位，是霸州经济结构的支柱与脊梁。
然而，随着能源消耗和环境污染日趋加重，曾经的钢铁大城走上“去钢铁”之路。2013年，河北省开始布局淘汰落后过剩产能，重拳淘汰钢铁等过生产能，到2017年，霸州市退出全部钢铁产能。
退出钢铁产能后的霸州开始进行产业转型，比如建设休闲食品产业基地。这几年，达利食品、稻香村、海底捞、小仙炖燕窝等国内外知名食品企业加工厂纷纷落子霸州。
但食品产业群的发展既没有为当地政府带来强有力的税收来源，也没有立即给霸州带来足够的人口和就业岗位。数据显示，在2018年，霸州食品产业产值31.5亿元，税收3.2亿元。
“产业园的工厂哪里会要我？像我们这些年龄稍大的很难再找到工作。年轻一些的人或许就去其他城市看看机会。”出租车司机王明在一家钢铁工厂工作了20多年，失业后开起了出租车，“赚点零花钱吧，大家都这样。”
“如果不是我们家在这有生意，我也不会回来。”梁超告诉记者，很多一起长大的朋友大学毕业之后除非是回来考公务员，其余的都去其他地方工作。“这里就业机会相对没有那么多。”
市场冷意蔓延
霸州一正在建设的项目。田傲云/摄
尽管新兴产业的引入并没有立即给霸州带来过多人口和就业，也没有取得理想的财政增收效果，但凭借京津冀一体化和雄安新区双重红利，在房地产领域，霸州一跃成为环京的第二批明星城市，碧桂园、华夏幸福、荣盛发展、万科、佳兆业、合生创展等耳熟能详的房企争先抢占霸州市场，其中又以华夏幸福为甚。这使得“去钢铁”后，房地产成为霸州新的财政收入来源。
和多个环京城市一样，随着房企涌入，住宅项目集中供应，房地产市场迅速升温，项目案场大排长龙，“日光盘”频现，房价最高被炒至2万元/平方米。
楼市的火爆迅速传导到土地市场。2015年开始，霸州当地成交楼面价从528元/平方米的单价快速上涨，到2017年成交楼面价已经高达1491元/平方米，土地成交总价也从每年16.1亿元增加到48.6亿元。
转折出现在2017年6月，一纸限购令使得霸州房价急转直下，随着想在此安家的北漂和投资客离场，当地楼市一度冷清下来，到2017年12月房价已跌至9000元/平方米左右，楼市降下虚火。
2021年12月29日-30日，中国房地产报记者在霸州市部分楼盘调查发现，由于缺乏人口支撑，房地产市场持续下行，房企降价几乎是普遍现象。
“行情最好的时候买房全靠抢，客户都没时间仔细看，很多时候甚至为了买上房，另外给我塞红包，不像现在，一天下来也没几个人看房。”在霸州市区一售楼处里，卖房多年的销售主管林语坐在沙发上回忆着2016年前后的盛况，除了楼市量价齐升外，诚意金、指标费等也普遍存在。
限购之下，曾经的盛景早已不复存在，取而代之的是多个在售项目售楼处空荡荡、购房者寥寥无几的景象，销售惨淡、去化缓慢。
贝壳新房廊坊站数据显示，2021年12月霸州新房销售243套，销售均价在7780元/平方米。
不过，记者在实地走访中注意到，实际销售价格在6000-7000元/平方米的项目不在少数，这些项目多集中在霸州开发区，距离霸州北站开车只需要十几分钟，主要客群来自北京和雄安的投资或者置业人群。
在开发区一个已经交房的小区里，记者注意到，一栋楼只有不到三分之一的房子装修完毕，剩下的房子还处于毛坯状态。该项目销售人员赵谦表示，“开发区入住率都不高，该项目现在还有少量尾盘。”
另外，以霸州市区为核心的区域也分布着近多个在售楼盘。据介绍，此区域多是霸州本地人购买，新房均价在8000元/平方米左右。
“现在整个霸州一天大概能卖10套房左右，‘金九银十’的销售情况稍微好些，一天能有40套左右。”林语无奈的告诉记者，即便是经验老到的销售一个月也只卖的出一两套房。“限购政策叠加疫情，这两年来买房的外地客源少了很多。”
和多个环京城市一样，自2017年开始执行限购政策后的一段时间，来自北京的投资或者置业的客源开始减少，销售拓客困难，房地产市场一片冷意。这里也曾多次传出限购松绑的消息，但并没有得到官方证实。
“实际上，上有政策下有对策。”林语告诉记者，通过人才引进来这里买房已经是一个公开的秘密，“早两年他们还需要额外向我们支付5万元左右费用，这两年随着疫情严重，很多北京客源因为进出京手续麻烦，都尽量减少外出。从2020年开始，为了拓客已经不再收取这些额外费用。”
林语的说法在记者走访的其他项目上也再次被印证。多位销售人员强调，“这些业务都是公对公，个人无法办理。”
房企零首付自救
不过在部分本地人看来，此时或是可以抄底的时机。
“现在可能到底了，这些年虽然市场销量不好，但价格变动不大。”刘越是霸州土生土长“80后”，两个月前他又开始和朋友一起看房子，琢磨着在市区再买套房，“现在很多项目有促销，买房就送车位。”
“我们看的是市区的房子，这样即便不住也不会闲置。”刘越告诉记者，由于很多附近乡镇的人来霸州市区工作或者上学，租房市场行情不错，“我有两套房都对外租着，买了后按照现在年轻人喜欢的风格简单装修，挂出去没两天就租出去了，一个月能租一千多元。”
“你要是自己住的话也可以看看市区的房子，虽然贵点但入住率高，小区和周边配套也完善。”刘越表示，开发区房子虽然便宜，但在实际居住中由于入住率极低，部分小区进入冬季甚至没有给业主接入集中供暖。
刘越的说法在记者走访开发区项目时得到证实。走访中，有部分销售人员告诉记者，交房后为保障冬季取暖，业主也可以改为天然气分户取暖。
大学毕业后就回到家里帮着做生意的梁超最近也在看婚房，他告诉记者，前几年的房价让他望而却步。
“太疯狂了！”在梁超看来，“前些年太多人来这里买房投资，房价被炒的那么高，本地刚需族真的最难。这两年房价开始下跌，我们才开始看看有没有合适的房子。”
尽管营销手段不断，也有部分客源开始回归市场，但多数购房者仍处于观望态度。
面对相对低迷的楼市，为了刺激市场多个项目推出购房“零首付”活动。赵谦告诉记者，如果首付不够，现在只需要交1万元购房款，剩余房款最多可以办理30年商贷，贷款利率在5.6%。此外，购房后还会返还几万元购房款。“现在房企着急卖房子回款，几乎都在做促销，希望解决销售难题。”
房企谨慎拿地
霸州一交房小区，绝大多数房子还是毛坯状态。田傲云/摄
房地产市场转冷直接导致房企开始对土拍“不感冒”，土地市场低迷，流拍现象频出。
一位不愿具名的本土房企相关人士对记者表示，现在土地价格预期较高，拿地后风险较大。他表示，楼市下行或是让房企观望的更重要原因。“这些年，市场供应加剧，但新盘卖不动、二手房流动性停滞，市场很冷，开发商拿地欲望很低。”
某全国性房企华北区域投拓人士表示，现在回款放缓、融资收紧，从房企布局角度看，他们更关注一些比较安全的城市，“现在已经不是需要规模快速增长的时候了”。该投拓人士还表示，“现在招拍挂的利润越来越低，我们也在强化旧改、勾地等其他拿地方式，这也是部分其他房企的做法。”
霸州市财政局局长孟宪国曾在霸州市2021年上半年预算执行情况报告中提到，上半年政府性基金收入大幅减收主要原因是，上半年受房地产限购政策的影响，土地市场始终处于低迷状态，多数企业拿地积极性不高，且受疫情影响企业因资金困难导致的流拍现象增多，直接导致土地出让大幅下滑。
Wind数据显示，2018年开始，霸州市土地成交价及实际成交量一路下滑，到2021年末，霸州市2021年全年共供应90宗地块，成交47宗，流拍率约47.8%，成交量同比减少29.85%，其中成交楼面价803元/平方米，成交总价为12.7亿元。而在2017年，全年土地成交总价是48.6亿元。
另据霸州市政府信息公开平台显示，霸州市财政局分别于2021年9月1日、12月24日，两次宣布调整财政收支预算。2021年9月1日公布的霸州市2021年财政收支预算调整方案中，霸州市一般公共预算支出预算拟从年初的79.5亿元调整为61.5亿元。
在方案中，霸州市财政局提出数项确保全年收支预算平衡的措施，其中包括：加快组织土地出让，加强税收征管；在加快非税征收方面，提出“加紧研究修订全市污水、垃圾收费管理办法”等。
值得注意的是，受影响的不止是霸州市。固安、香河、大厂、燕郊等多个环京城市楼市一路下滑；环京楼市惨淡之下，一众重点布局环京房企的日子并不好过。“现在日子比较难，项目上都没有心思想其他的，都忙着卖房子回款。”某布局环京房企人员表示。
（文中销售、购房者均为化名）
东营小额贷款公司
2017年年中以来，山东多家大型企业出现债券违约事件；就东营市而言，自2018年底以来，多家龙头企业爆发债务危机。6月初，胜通集团召开债权人大会商讨破产等事宜：《红周刊》记者独家获悉，胜通及关联企业的总负债超200亿元，建行、农行、中行等多家银行的风险暴露均在20亿元以上。
胜通集团是山东东营市的一家大型民企集团，今年3月申请破产。胜通集团的总负债为274亿、其中已确认债权223亿元，其中债券存续规模为55亿，中泰证券、国盛资管、外贸信托的持仓较大，金元顺安、德邦基金等公募旗下的多只资管计划也涉足其中。不过也有不少私募和券商资管则是基于垃圾债策略而小额买入。
在此次债委会上，破产管理人和债委会提出的债委会议事规则提案未能通过。债权人的担心在于，究竟胜通集团的核心资产还能否继续运营，破产是否有逃废债嫌疑。而且管理人和胜通方面未就兑付方案作出具体表述，也让债权人不满。
债权人多达378家
四大行、中泰证券、国盛资管“领衔”
胜通集团是一家位于山东东营的大型民企，主营业务为钢帘线和化工业务，但2018年底出现信用风险，并于2019年3月底申请破产。6月5日，胜通集团及关联企业总共11家公司召开第一次债权人大会。会议就胜通集团的债委会成员和议事规则，胜通集团的资产管理和运营方案作出了表决。
《红周刊》记者独家获悉，债委会由8家债权人组成，其中6家为金融机构：中国银行垦利支行、农业银行垦利支行、建行垦利支行、中泰证券、恒大人寿保险、对外经贸信托。
据记者掌握的债权人明细表，胜通集团及关联企业债权人的申报债权总额为274亿元、目前已确认债权223亿元，涉及378家债权人，包括了多家银行。据记者不完全统计，建设银行垦利支行对胜通的借款+担保23.28亿元，中国银行垦利支行借款+担保总额22亿元，农业银行垦利支行登记债权20.66亿元，华夏银行东营分行登记债权15.77亿元，浦发银行东营分行的借款+担保总计12亿元，民生银行东营分行贷款+担保为11.29亿元，恒丰银行及其东营分行总共登记债权10.48亿元，中信银行东营分行的债权为8.34亿元，平安银行登记债权7.8亿元，交通银行的总债权为7.29亿元，工商银行垦利支行贷款+担保6.19亿元，垦利农商行的借款+担保总计5亿元，渤海银行登记债权4.6亿元。上述银行中不乏山东本土城农商行，尤其是近期“出镜率”颇高的恒丰银行。
Wind数据显示，胜通集团发行的债券总额为55亿元，存续规模巨大， 因此有大量资管机构性质的持有人。譬如近期因5.5亿元私募基金违约引发宁波土豪讨债的中泰证券，其也持有胜通集团约2.17亿元的债权。上述维权事件的另一个当事人浙江冠石基金，同时也持有胜通债（其管理的冠石1期私募基金持有1000多万的胜通债券）。另外，中泰证券资管公司旗下产品也持有近2000万元。（中泰证券目前正处于IPO的关键时刻，其招股书显示，中泰资管2018年人均薪酬达104万元，远高于投行等部门。）
此前本刊曾报道了国盛资管踩雷多家暂停上市公司一事，此次国盛资管也深陷胜通债务泥潭——国盛资管-胜通集团海胜1号定向资管计划持有约2.45亿元的胜通债，但其债权却处于“暂缓确认”状态；此外，近期被爆出因债券质押回购业务被银河证券起诉的俾斯麦资本，也是胜通债的持有机构之一，且登记规模也是2.45亿元，不过债权登记上却显示为“不予确认”。
对此，有债市从业者猜测，上述两家机构不排除是胜通集团通过结构化的产品设计来承接其发行的债券，此前由于民企债发行困难，因此这种模式曾备受发行人欢迎。记者也致电了国盛资管总裁王宁，他表示，由于目前胜通的债权登记和债务处置工作还在进行中，因此不便作出回复。
此外，还有多家券商出现在债权人列表中：长城证券旗下的长城季季红1号/金福年年2号等4只资管计划持有上亿元胜通债，国元证券旗下的浦江1号、元赢11号等3只资管计划持有约9300万元。第一创业证券旗下的状元红开盈6号持有胜通债的规模超5000万元。
同时，胜通债的公募系债权人有：金元顺安基金旗下的长江1号资管计划和瑞福1号共持有约1.7亿元的胜通债；德邦基金-欣欣向荣2号资管计划持有胜通债的规模超过4000万元，汇安基金发行的汇安泰山纯债1号持有规模超过1700万元，南方基金旗下的南方资本发行的南方顺和1号的债权规模为3100多万元。易方达资产的持有规模超过5600万元。
持仓私募中，深圳万杉资本通过万杉多利8号/9号持有超9000万元的胜通债，上海御勤投资持有约1.1亿元的债券，洛肯投资通过安泰1期等至少3只私募基金持有的债券规模超过1.2亿元，广州吴声资产旗下的4只私募基金持有近7000万的胜通债券，知名债券型私募乐瑞资产旗下的乐瑞匠客2号持有约1000万的胜通债。
值得注意的是，据记者向多家私募了解，包括乐瑞资产等部分私募和券商资管其实是基于垃圾债策略而选择持有胜通债、或作为收益增强策略的一部分，其成本低、持仓规模小，债券市值多则几千万元、少则几百万元，因此也更能接受打折兑付。
此外，在信托系的债权人中，外贸信托“踩雷”产品最多——其旗下的汇鑫115号结构化债券信托计划/汇鑫112号等至少18只信托计划出现在债权人列表中，规模超过4亿元。一位资深的信托投资人向记者表示，外贸信托的全资股东为中化集团，背景和实力都很强，“其是唯一一家央企独资的信托公司，号称历史全兑付”。此外，长安信托旗下的稳健92号等3只信托计划也持有近7000万元的胜通债。西部信托、北方信托、中海信托等对胜通的债权规模也均达到数千万元。
就胜通系债券而言，《红周刊》记者注意到，16胜通01等多只债券的承销商为国海证券，2016年底以来，国海证券多只承销债券出现违约，其固收部门也多次卷入舆论漩涡。而为胜通提供评级服务的是大公国际，在2018年底之前，大公仍维持了AA+的主体评级，但2018年12月，胜通债务危机爆发，债券价格暴跌。对此，一位资深信评从业者向记者直言：“大公的评级根本没有参考价值，只要是大公的客户，那评级普遍都是AA、AA+”。
争议逃废债和隐匿资产
在当天的债权人会议上，债权人还就债委会和破产管理人提出的胜通资产运作方案和债务会议事规则作出表决。譬如资产运营方案显示，在11家企业中，债委会和管理人评估后认为，胜通钢帘线、胜通光科、胜通机械3家公司具备经营价值，将继续经营。比如胜通的核心业务——钢帘线的竞争力就很强，可与普利司通等巨头媲美。
记者也获悉，在胜通宣布破产后，管理人进驻清查资产的同时，还对被债权人申请保全的资产如银行账户、厂房等尽力解封，以保证胜通优质资产的继续运营。其余包括胜通集团、胜通化工、胜通电力等8家企业不具备经营价值，将继续停产或寻机变现。至于处置程序，管理人将采取公开拍卖为主、协议转让为辅的方式，假设流拍，则下次起拍价的降价幅度不超过上次价格的20％。
但现场结果出乎意料：资产管理议案侥幸通过，而债委会议事规则现场被否决（部分债权人需请示总部、或实际管理人后才能做决议，15天内作出决议，因此最终结果或许有变动）。
那么，为何投票结果会有如此大的分歧呢？有债券持有机构的代表质疑，如何定性资产的优劣与否、哪些资产该变现还是该继续经营等事项的标准都不透明，因此投出了反对票。部分债权人的另一个不满之处在于，胜通和管理人未就债务解决方案、譬如兑付进程等细节作出任何表述，兑付前景不容乐观。
而另一个争议之处是胜通是否有逃废债行为？某机构债权人的一位员工认为，“企业在生产经营尚可的情况下破产重整，难免有逃废债的嫌疑。”他进一步指出，“其实胜通在破产重整前是有机会解决债务危机的，例如债务展期，但是目前已经进入破产程序，必然给没有增信措施的债券持有人带来巨大损失”。
相比银行，债券持有人的心情更加焦虑。“在企业债务危机发生时，债券持有人是绝对的弱势群体：一是债券持有人不像地方银行能随时掌握企业真正的生产经营情况，二是信用债普遍缺乏足够的增信措施，发生债务危机时，根本无法找寻到有价值的抵押物和银行账户。”
目前胜通已申请破产，那么债券的偿付比例大概能有多少呢？“从这两年已有的违约债券的兑付方案来看，债券持有人的整体受偿率约为48％。”中国法学会银行法学研究会秘书长、隆安律师事务所高级合伙人潘修平向记者指出，剩余债权要么债转股、要么不予清偿。前述机构债权人的员工态度更悲观，“如果同债同权，银行有担保，债券却没有增信措施，按照以往案例推断，破产企业的清偿率一般不足三成，我们债券投资人将损失大部分本金。”
为此，他希望胜通债的处理可以借鉴超日债破产重整中对债券持有人的保护措施——引入担保公司、对债券持有人的债权进行保护；给债券持有人以留债的选择权，如债务展期、分期偿还，而非一次清偿，这将带来巨额亏损；且在破产重整投票中设置小额债权人组。上述处理方式也有利于争取小额债权人的支持，推动破产方案尽快通过和实施（按《破产法》，需50％以上的持有人、且2/3的债权总额同意，破产方案才能通过）。
记者也就上述事项致电了胜通破产管理人国浩律师事务所的尹律师，对方表示由于破产和债务处置工作目前还在推进中，因此不便接受采访。
山东企业信用危机扩散
其实，胜通的例子不是个案。自2017年年中以来，山东屡屡出现大型企业的债务违约、甚至破产，此前本刊也曾报道过山东菏泽市洪业化工集团破产一事。自2018年下半年以来，东营市也频频中招儿，当地龙头企业大海集团、山东金茂、胜通集团都出现了债券违约，中国万达集团的信用风险也受到金融机构的高度关注。
一家持有胜通债的券商资管业务人士认为：“金融去杠杆必然会带来金融市场整体资金量的减少，原本就面临融资难融资贵的民企就会受到误伤，其融资难度上升，甚至被抽贷断贷，企业如果原先还处于扩张状态，那么骤然收紧，就会影响到正常经营，甚至破产。”
前述机构债权人的员工认为，首先，从企业自身经营来看，山东经济这两年的表现确实不好，山东经济支柱之一化工业及相关产业，“前些年通过银行贷款、发债上了很多产能，但是这些产能因为环保等原因并没有释放；其次，政府前些年也有意无意推动企业增加产能，但在供给侧改革的新背景下，企业背负了较大财务负担；再次，山东部分地区的互保比较严重，某些企业出风险后，银行如集体抽贷，也会导致形势恶化”。
据记者了解，胜通和东营的另一家化工龙头万达集团之间就存在互保，后者也出现在胜通的债权人名单中，但其债权却被认定为“暂缓确认”。在胜通出现违约危机后，同时引发市场对山东万达偿债能力的担忧，其发行债券如17万集01也出现大幅下跌。Wind亦显示，山东万达目前尚有7只债券未兑付，总余额约69亿元。
此外，山东大型企业频繁违约，也引起市场侧目。Wind数据显示，自2017年以来有314只债券违约、总规模2605亿元，其中山东地区公司的违约数量是30只，已违约规模为178亿元。上述债权人员工也坦言，部分企业违约给山东金融环境造成了不小的负面影响，“目前山东民企发债难度非常大”。
本文源自证券市场红周刊
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