美国房贷利率创22年新高，“刚需”迎来高利率、高房价双重暴击，下面是21世纪经济报道给大家的分享，一起来看看。
美国学生贷款利率
21世纪经济报道记者 吴斌 上海报道
在高企的房贷利率和高房价双重打压下，美国“刚需”愈发压力山大。
当地时间8月24日，美国住宅贷款抵押机构房地美公布周度抵押贷款市场调查，美国最受欢迎的30年期抵押贷款利率本周升至平均7.23%，创下2001年以来的最高水平。
自去年初以来，美国抵押贷款利率已经翻了一番。在高利率冲击下，普通民众的首次买房和置换需求被迫搁置，二手房市场供应短缺，买家争夺有限的房源，“冰封”的美国楼市陷入量跌价涨的尴尬境地。
居外IQI集团联合创始人兼CEO卡希夫·安萨里（Kashif Ansari）对21世纪经济报道记者表示，房贷利率上涨了两三个百分点，利息负担会大幅增加，30年还款总额将几乎增加一倍之多。预计相对较高的贷款利率可能将维持好几年，很难回到疫情初期的低位。
美国房贷利率为何持续走高？
在美国房贷利率走高背后，近期飙升的美国国债收益率是关键原因。
抵押贷款利率以美国国债为基准，在美联储维持高利率更久等因素支撑下，本周10年期美债收益率一度突破4.35%，创下2007年以来新高。
与房地美数据类似，美国抵押贷款银行家协会（MBA）本周公布的数据显示，截至8月18日当周，30年期固定抵押贷款利率上升15个基点至7.31%，创下2000年末以来的最高水平。
虽然美联储9月会议大概率将暂停加息，但未来的货币政策仍未明朗，美联储大概率仍将偏鹰派，美债收益率和美国房贷利率短期内恐难大幅回落。Realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示，虽然外界普遍预计美联储政策制定者9月将保持利率不变，但更开放的问题是，9月之后美联储是否会进一步加息。
一些经济学家预计美国房贷利率或仍有上涨空间。穆迪分析公司副首席经济学家Cris deRitis表示，如果美联储再次加息，10年期美债收益率继续上涨，那么抵押贷款利率将达到8%。目前，30年期固定抵押贷款利率和10年期美债收益率之间的利差约为300个基点，这样的利差是极不寻常的，从历史上看，只有在金融危机时期才会达到这个水平。
在房贷利率持续走高的同时，贷款需求则在持续下滑。本周MBA抵押贷款申请指标降至184.8，创下近30年来的最低水平。MBA副总裁兼副首席经济学家Joel Kan表示，利率上升和购买力下降导致购房者退出市场，住房供应不足也使许多市场的房价居高不下，增加了购房者的负担，购房抵押贷款申请降至1995年4月以来最低水平。
美国楼市陷入“畸形”
在高利率冲击下，美国楼市陷入“畸形”，量跌价涨让不少刚需已经放弃了购房希望。
美国全国房地产经纪人协会（NAR）8月22日公布的数据显示，美国7月成屋（二手房）销售总数年化为407万户，不及预期的年化415万户，6月为年化416万户，7月份房屋销售速度为2010年7月同期以来最慢。环比来看，美国7月成屋销售总数下降2.2%，差于预期的下降0.2%，6月为下降3.3%。
截至7月底，美国有111万户待售成屋，为1999年以来最低的7月份库存水平，较去年同期下降了14.6%，约为新冠疫情前供应量的一半。按照目前的销售速度计算，只需要3.3个月的时间就能消耗掉市场上的供应量。
由于二手房市场上的房源很少，一些买家只能转而购买新建房屋，新建住宅销量升至一年多来的最高水平。美国商务部8月23日公布的数据显示，美国7月新屋销售意外环比增长4.4%至年化71.4万户，创逾一年来新高，开发商继续受益于房地产市场有限的库存。
美国住宅建筑商协会首席经济学家Robert Dietz表示，新建房屋通常占住房库存总量的12%，但目前却至少占整个市场的30%。
需要注意的是，新房市场的机会也吸引了巴菲特的目光。8月中旬的13F报告显示，截至二季度末，巴菲特旗下伯克希尔哈撒韦新建仓的3只股票都是房地产股，包括美国销量最大的房屋建筑商DR Horton，持仓市值为7.264亿美元。另两家房屋建筑商为NVR和Lennar，持仓市值分别为7056.8万美元和1723.8万美元。
库存方面，截至7月底，美国共有43.7万户新屋待售，按目前的销售速度计算，需要7.3个月的时间消耗掉市场上的供应量，为2022年初以来的最低水平。
在美国楼市整体成交量下滑的大背景下，房价保持了坚挺。随着供应短缺继续推动买家竞价，7月份美国成屋价格中位数为40.67万美元，比去年7月份上涨1.9%。此外，7月新屋售价中位数攀升至43.67万美元，远超新冠疫情前的水平。
对此，房地美首席经济学家Sam Khater表示，由于下定决心购房的买家不得不争夺“低得可怜”的房源，房屋价格正在攀升。
楼市“解冻”仍需时日
在抵押贷款利率居高不下和高企的房价双重暴击下，美国楼市“解冻”仍需时日。
根据Black Knight Inc数据，美联储连续加息导致潜在买家的购买力不断缩水，再加上库存供应不足，房价被不断推高，市场交易量接连下滑。美国的住房可负担性已经跌至1984年以来的最低点。
美国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun分析称，如果未来房贷利率升至8%，房地产市场将进一步冻结，买家减少，卖家也大幅减少，但高利率不会立即影响房屋价格。只要就业市场不极速冷却，房价将保持稳定，房屋销售将再次下降。如果发生因大面积裁员造成的经济衰退，那么由于一些人被迫卖房而买家又减少了，房价将下跌。
在一系列因素打击下，接下来美国成屋销量或将进一步下滑。牛津经济研究院美国经济学家Michael Pearce对21世纪经济报道记者表示，7月成屋销售跌幅超出了预期，在今年余下时间里，预计较高的抵押贷款利率和温和的经济衰退会挤压需求，供应将保持紧张，成屋销售可能会进一步下滑。
与此同时，7月房价上涨的势头可能很难持续。Michael表示，美国成屋库存仍处于紧张状态，抵押贷款利率高企将使更多卖家在未来几个月持观望态度。尽管美国7月房价中位数同比上涨了1.9%，但鉴于美国经济仍在一步步走向衰退，预计价格增长不会持续下去。
整体而言，美国楼市已经彻底告别疫情初期低利率时代的狂欢。安萨里对记者分析称，业主、买家和房产业界将接受新现实，楼市也会有一系列转变：高利率使业主越来越不愿卖掉手头现房，更多买家会转向新房市场，利好建筑商；越来越多的居民也会转向出租房市场，推高房租，出租公寓会吸引更多关注。
在买房难大环境下，租房就成了一些本要买房的刚需无奈的选择。Bright MLS首席经济学家Lisa Sturtevant表示：“进入秋季，房地产市场正处于关键时刻。按揭贷款利率飙升，对于一些消费者来说，租房和购买之间的决定将倾向于租房，特别是在租金下降和新公寓上线的地方。”
需要注意的是，在高利率冲击下，全款买房的优势愈发凸显。安萨里对记者表示，对于美国楼市的外国买家来说，由于他们更倾向于全款购房，高利率的影响相对较小，他们在谈判中也能获得更大优势，亚洲留学生与新移民家庭抵美后的购房意愿将更明确，而亚裔经纪人也将越来越忙。
与此呼应的是，美国全国房地产经纪人协会（NAR）8月公布的《2023年美国住宅房地产国际交易报告》显示，在美国房贷利率飙升的背景下，更喜欢全款买房的海外买家相对具有成本优势。在海外买家的交易中，全现金销售占42%，而在所有现房买家中，全现金销售仅占26%。
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美国助学贷款与中国助学贷款的区别
21世纪经济报道记者 家俊辉、胡天姣 广州报道、北京报道 “我们不会让任何一个有志气的孩子因为钱的原因读不起书。”此前，一位因论文走红网络的中科院博士，在致谢部分感谢了国家和社会的帮扶。中科院在回应此事时，作出如上“承诺”，这份“承诺”背后，是我国日益完善的助学体系。
目前，我国已经形成一套以“奖、贷、助、补、减”为主体的、多元化的资助经济困难学生的政策体系。其中，“贷”主要包括国家助学贷款、生源地信用助学贷款、高校利用国家财政资金对学生办理的无息借款和一般性商业助学贷款四种。需要强调的是，国家助学贷款资助力度和规模最大。
又一个好消息是，9月10日，财政部、教育部、人民银行、银保监会联合发布《关于进一步完善国家助学贷款政策的通知》（下称《通知》），对国家助学贷款政策作出最新调整。
根据《通知》，全日制普通本专科学生每人每年申请贷款额度由不超过8000元提高至不超过12000元；全日制研究生每人每年申请贷款额度由不超过12000元提高至不超过16000元。
助学贷款咨询人数增多
国家助学贷款是国家利用金融手段完善我国普通高校资助政策体系，加大对普通高校贫困家庭学生资助力度所采取的一项重大措施。
“学生申请的国家助学贷款应优先用于支付在校期间学费和住宿费，超出部分可用于弥补日常生活费。”《通知》指出，国家助学贷款承办银行要加强贷款及其使用范围审查，合理确定学生助学贷款金额。
需要指出的是，国家助学贷贷款本质上仍是商业性贷款，纳入正常的银行贷款业务管理。工农中建四大国行是央行批准的国家助学贷款经办银行，负责办理国家助学贷款的审核、发放和回收等项工作。
21世纪经济报道记者了解到，目前上述四大国有银行在开展国家助学贷款业务方面积累了成熟的经验。以中国银行为例，该行国家助学贷款期限为学制剩余年限加15年，最长不超过22年，利率按照同期同档次贷款市场报价利率（LPR）减30个基点（BP）执行，具有金额够、期限长、利率低、申请简、负担轻、还款易等特点。
“我们承接了5家院校的校园地国助业务，其中4家部属院校（中山大学、华南理工大学、暨南大学、广州民航职业技术学院）、1家地方院校（汕头大学）。”中行广东分行相关负责人向记者表示，截至今年8月末，该行累计发放国家助学贷款6亿元、资助学生2.92万人次。
除了央行指定的四大国行，其他金融机构也开展了一系列助学贷款业务探索。比如兴业消费金融公司在2020年推出“兴才计划”，内容涵盖奖助学金、兴才励志成长基地和高等教育贷款等。其中，兴才计划高等教育贷款面向所有大学生家庭，学生在校期间及毕业五年内只需还息，贷款期限为20年。
政策性银行的探索更进一步。比如国家开发银行近期推出的“三大礼包”，即共同设立每年总额超1亿元的专项奖学金，对获批助学贷款的优秀学生给予资助；共同为借款学生每年提供超过2万个实习机会，共同为贷款学生每年提供超过2000个就业岗位。
国家开发银行普惠金融部相关负责人表示，所有国家开发银行助学贷款的受资助学生将自动获取此次“金融普惠行动”大礼包的资格。其中，品学兼优、家庭经济尤为困难、多次续贷助学贷款的学生将优先获得支持。
最新的调整政策出台后，更多的需求也随之而来。“今天来电询问助学贷款的人数增多数倍。”某银行工作人员告诉记者，他建议有意向申请的学生前往生活居住范围的营业厅进行详细咨询，营业厅已开设助学贷款专线。
建立风险补偿机制是关键
国家助学贷款的推出，最早可以追溯至1999年，二十多年间经历多次调整和完善。包括，将贷款范围扩大到全国高校，贷款对象扩大到研究生和攻读双学位的全日制学生，延长还款年限，财政补贴贷款利息等，现已成为我国助学贷款的主要内容。
回顾来看，1999年，国家助学贷款试点工作正式在北京、上海、天津、重庆、武汉、沈阳、西安、南京等8个城市启动。“与以往的助学贷款相比，学生办理国家助学贷款不需要担保，只需提供贷款介绍人和见证人，且介绍人和见证人不承担连带责任，最大限度便于学生申请贷款。”教育部表示。
2000年2月和8月，该政策进行了两次调整。具体而言，贷款范围扩大到全国高校，承办银行扩大到工、农、中、建四大国有银行，贷款对象扩大到研究生和攻读双学位的全日制学生，并将担保贷款改为信用贷款，纳入正常的银行贷款业务管理。
不过在2003年，国家助学金贷款遭遇了推出以来的最大挑战。
由于助学贷款笔数多、金额小、成本高、风险大，部分商业银行不愿意发放，各地的国家助学贷款发放工作出现一定停滞，国家助学贷款有所下滑。
为此，教育部、财政部、中国人民银行、原银监会4部门对国家助学贷款政策和机制进行了重大改革，建立了以风险补偿机制为核心的新政策、新机制。
据了解，风险补偿金的数额等于当年贷款总额乘以风险补偿金比例。在商业银行就学地助学贷款模式下，根据高校所隶属的政府层级的不同，由相应层级的政府和高校分别负担一半的风险补偿金。风险补偿金比例在选择助学贷款经办银行的招投标时确定。在国家开发银行就学地助学贷款模式下，风险补偿金比例由省学生资助管理中心和国家开发银行省级分行协商确定，由省级政府财政和高校分别负担一半。
按照此次最新调整，风险补偿金比例按当年贷款发生额的5%确定。“风险补偿金比例根据经济社会发展状况适时进行调整。风险补偿金由中央和地方分担，具体分担比例按照教育领域中央与地方财政事权和支出责任划分改革方案执行。”《通知》指出。
此外，《通知》还补充，其他银行业金融机构开展生源地信用助学贷款业务的，风险补偿金管理由各省财政、教育、人民银行、银保监部门与该金融机构根据实际情况确定，生源地信用助学贷款损失超出风险补偿金部分由该金融机构承担。各省生源地信用助学贷款风险补偿金，中央财政按照不高于当年贷款发生额的5%和规定的分担比例承担，超过5%的部分全部由地方财政自行承担。
“总体来说，助学贷款的相关政策措施在持续完善，但还是存在一些问题。”招联金融首席研究员董希淼向21世纪经济报道记者表示，比如覆盖面不够广、经办银行偏少、额度需要进一步提高等。
此外，董希淼还强调，助学贷款的贷后管理成本偏高，这降低了金融机构开展此类业务的积极性。“因为单笔金额并不大，但催收的成本很高，另外这项业务本身政策性很强，而商业性偏弱，银行等金融机构的参与度不足。”
对此，董希淼建议，从银行层面来说，要提高其履行社会责任的意识，“从培养未来潜在客户的角度更积极的参与助学贷款业务”；从受助对象层面来说，要提升大学生的诚信水平，包括采取适当的惩戒措施加强借款人的还款积极性，“要对那些确实有困难，非主观原因不还的给予照顾”；从机制层面而言，董希淼建议，在风险补偿金之外，能够出台一些更好的激励政策，“应该以更合适的方式引导更多银行进入这个市场，把政策性和商业性结合起来，才是解决问题的根本之道。”
各国助学贷款政策比较
纵观全球，不同国家因社会观念与经济发展程度，有着不同的助学贷款政策。
德国、芬兰等大部分欧洲国家基本不收取学费，或象征性收取一些，由此，助学贷款大多用于学生生活开支。德国助学贷款，即《联邦教育资助法》，不仅包括本国国籍学生，也包括持有永久居留权或许可证的外国学生。无需支付利息，最高还款总额为10000欧元。学生最早在毕业5年后才开始还款，还款期限最长为20年。
在美国社会情境里，大学生需自己承担高等教育的成本，学生因此主要依靠学校校友捐赠而设立的奖学金与联邦政府贷款，后者为目前主要方式。从2020年7月1日开始，联邦学生贷款利率为2.75%，研究生贷款利率为4.30%，家长加贷款利率为5.30%。
联邦助学贷款进入还款期时，将自动执行标准还款（计划）。在这种情形下，借款人拥有10年（用来）偿还其贷款总额。总账单分成120份 每月还清，款项用来还清每月利息，加上原来贷款金额（含启动资金）。根据贷款金额，贷款期限不能超过10年。
在新冠肺炎疫情的影响之下，各国政府也加大了对大学生的扶持力度。
英国政府官网公布的最新政策显示，2021至2022学年英国本国硕士贷款方面，不同开学日期所能获得的贷款额度相异，大约为11570英镑至10906英镑。
新冠肺炎疫情在美国初显时，拜登政府先是一次性减免1.7万亿美元本国学生债务负担，再是将联邦学生贷款支付期限宽限顺延至2022年1月底，又敦促国会再为每个学生减免10000美元贷款债务，且额外取消因期债而受损的5560万美元学生贷。此番操作，共计抹掉约15亿美元学贷债务。目前，所有联邦学生贷款利息为零。
国内贷款偿还方面，据21世纪经济报道记者了解，一般情况下，借款学生毕业当年不再继续攻读学位的，可享受60个月的还本宽限期，还本宽限期内只需还息无需还本。有条件的借款学生可提前偿还贷款。因学费与生活成本相对低廉，与全球其他国家相比，学生负担较小。
“如果最终无法还清，一般会上征信。”上述银行工作人员说，普通贷款如果客户配合银行会先救济，慢慢还，不行就催收，最后诉诸法院。但她同时也表示，学生贷款方面，如果学生并非故意拖欠，又比较配合银行工作，不会断联，又有还款意向，那么问题不会太大，银行愿意配合与帮助借款人。
在美国的情况是，学贷已成为除房贷外最大的债务市场。
纽约联储（NY Fed）统计，美国学生贷款目前已增长至1.57万亿美元，较10年前高出两倍不止。接受布鲁金斯学会（Brookings）调查的学生中，申请硕士及其以上学位的学生只占学生贷款人数25%，但却占未偿还学生贷款数额的近一半。皮尤研究中心（Pew Research Center）研究指出，在常青藤大学为攻读硕士学位而申请贷款的人中，至少有43%的人在毕业后两年内没有偿还任何本金，或拖欠了还款。
英国如今成为继美国之后，第二大学贷负担市场。教育新政后，英国本国大学学生学费上限由9000英镑/年提高至9250英镑/年以上，在经济合作组织（OECD）成员国中仅次于美国，但前者的收入却不及后者。伦敦政治经济学院（LSE）统计数据显示，英国毕业生平均年薪资为3万英镑。
与中国国内学生毕业后按等额本金或等额本息偿还，英国按学生毕业后收入比例偿还，而英国本地学生30年没有偿还完毕的贷款将被免责，政府承担最大风险。
根据伦敦智库财政研究所(IFS)研究报告，在毕业成本大幅增加的情况下，多数毕业生至50岁左右时，仍未清偿完全学贷。“若按此标准继续执行，约77.4%的毕业生将永远无法还清贷款。且从长远来看，英国政府每年支付学生贷款的将达到59亿英镑。”
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