重磅 | 存量按揭贷款利率开启下调模式，平均降幅约为0.8个百分点，下面是第一财经给大家的分享，一起来看看。
商用房按揭贷款利率
8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》，提出自今年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由金融机构新发放贷款置换存量首套商业性个人住房贷款，或协商变更合同约定的利率水平。9月25日前，银行进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。
第一财经记者采访了解到，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，几千万户、上亿居民的财务负担会有明显下降，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，可节约借款人利息支出每年超5000元。
值得注意的是，调整后的存量房贷利率要符合贷款发放时的当地房贷利率下限政策。新发放的贷款利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
下表为初步统计的与全国首套房贷利率政策下限不一致的情况（不含按首套房贷利率政策动态调整机制下调或取消下限的情况），具体以人民银行各分支行公布的数据为准。
2019年以来各城市首套房贷利率政策下限与全国不一致的情况
一位接近监管人士对第一财经表示，前些年房地产市场上涨较快，各城市按照因城施策原则确定当地房贷利率政策下限。同时，一些银行对房贷总量实施了控制，但居民购房热度高、房贷申请量大，供需出现了一定的错配，造成当时发放的房贷利率明显高于政策下限，也高于银行补偿风险的需要。当前房地产市场供求关系已发生重大变化，存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分可适当下调。
该人士表示，此次要求调整后的存量房贷利率需符合贷款发放时当地房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。这一方面是为了维护当时房贷利率政策下限的权威性，另一方面也是为了保证政策的公平性，确保调整过程平稳有序，避免由于存量房贷利率调整时间不同，而导致利率水平有所差异等问题。
例如，若以当前的房贷利率政策下限或者实际新发放的房贷利率水平确定，就可能出现不同时间调整的客户，调整后的利率水平有所差异的现象。未来房贷利率政策下限可能下调，或者新发放房贷利率又有所下降，就会导致完成调整较早的客户，利率水平较高。
目前，全国首套房贷利率政策下限为：2019年10月至2022年5月为LPR，2022年5月至今为LPR-20个基点。
房贷商业贷
8月30日，广州正式发文实施“认房不认贷”政策，成为全国首个落实执行的一线城市。
专家指出，多项房贷优惠政策的出台符合市场预期，地方在落实上可能会相对保守。对银行来说，净息差将会有一定不利影响，但从长期来看利好，后续政策的落实仍需平衡多方面的需求。
房贷优惠政策密集出台
8月30日，广州市人民政府办公厅发文称，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行房贷政策。据通知内容，具体执行的时间节点将以8月18日为分界。这也是自“认房不认贷”政策提出后，全国首个落实执行的一线城市。
事实上，从存量房贷利率酝酿下调到近日“认房不认贷”正式纳入“一城一策”工具箱，近期多项房贷优惠政策密集出台。进入8月底，随着半年报披露，多家上市银行也在中期业绩会上就存量房贷利率下调一事作出回应。
8月29日，农业银行副行长林立在2023年中期业绩发布会上表示，在有关政策方案明确后，将抓紧制定具体的操作细则，尽快完善合同文本，加紧系统改造调整工作，积极做好组织实施。
8月28日，招商银行行长助理兼董事会秘书彭家文在2023年中期业绩交流会上表示，存量房贷利率下调势在必行，招商银行已经制定了相应的预案，但还没有最终的方案。
中信银行副行长谢志斌在8月25日表示，中信银行将密切关注监管导向和市场动向，对可能发生的业务调整已经做好了预案。
此前有报道称，交通银行已经着手准备召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议。
“部分城市因城施策，加大稳楼市支持力度，能更好地满足居民刚性和改善型需求，改善房地产预期，促进房地产加快复苏，推动经济持续恢复。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华在接受记者采访时表示，“从宏观看，房地产是国内经济重要支柱之一，上半年房地产低迷表现对经济复苏构成一定拖累，推动房地产加快复苏，对稳增长与防风险均有重要意义。”
地方落实上可能较为保守
“上海还没听说有消息，现在大家都在等呢。”沪上某全国连锁房地产中介的一位工作人员在接受记者采访时表示，近期出台了几项房贷优惠政策，他最近常常接到相关咨询，“因为是‘一城一策’的，也不知道具体会怎么执行。”
此前，中央政治局会议中明确我国房地产市场供求关系发生重大变化的定调，并提出“要适时调整优化房地产政策”的要求。“长期以来，一线城市和重点二线城市的供求关系比较紧张，首次和再次改善型置业的需求是很旺盛的。”中国首席经济学家论坛理事长连平对记者分析道，“在认房不认贷政策落实的问题上，地方政府可能考虑的问题很多，例如房价是否会被炒起来、是否会对当地商贸产生影响等，而作为‘一城一策’中可选择的工具，地方政府在适用认房不认贷上可能会比较保守。”
“最近的房贷优惠政策比较密集，其实也是大家意料之中的事。从整体来说，这些政策本身是积极的，但在实施的速度和力度上可能和市场的预期还有点距离。”连平坦言，“这些政策一个很明显的特点就是要释放需求，例如认房不认贷的政策，主要针对的就是一线城市和重点二线城市的改善性住房需求。”
“部分城市合理调房贷降首付比例、调降房贷利率等，有助于降低购房门槛和购房成本及利息支持负担等，有助于刺激市场购房需求。同时，各地加码稳楼市政策措施，有助于提振市场对房地产加快复苏的预期。”周茂华指出。
影响银行净息差但长期利好
此外，从银行角度来看，房贷优惠政策与住房贷款挂钩，尤其对于商业银行来说，近年来面临着利差收缩和不良贷款带来的压力，相关政策的出台会带来怎样的影响？
“对于银行来说，房地产领域融资主要是两种贷款，一种是房地产企业开发贷款，占比大概在6%左右，另一种是个人按揭贷款，占比接近18%。个人住房贷款一般不良率低且较为稳定，而贷给房地产开发商的贷款，尽管占比小但不良率较高，这说明当前房地产企业的整体状况堪忧。”连平对记者分析道。
“另外，最近几年商业银行的盈利水平增长放缓，究其原因在于利差收窄和中间业务增长放缓，同时不良资产的压力也有所增大。目前房地产政策的变化会收缩银行的利差、增加不良资产的处理成本，对银行是有一定不利影响的。因此在后续落实中，有关方面需要平衡好多方面需求。”连平指出。
“银行降低房贷利率，对部分银行净息差构成一定不利影响，但也要看到，如果房地产持续低迷，楼市需求放缓及部分提前还贷，房企流动性压力增大等，对银行经营构成的挑战更大。”周茂华表示，“房贷优惠政策将助力房地产行业逐步摆脱低谷，促进房地产加快回归长期健康发展轨道，其实对银行来说是长期利好的。”
本文源自国际金融报
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