商业贷款能转公积金贷款吗

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商业贷款能转公积金贷款吗1

只要符合条件商业贷款可以转成住房公积金贷款。凡正常交缴公积金且符合贷款条件的职工都可以向住房公积金中心申请，将住房商业贷款转为住房公积金贷款。
申请“商贷转公积金贷款”，借款人应同时符合下列7个条件：
1、符合我市住房公积金贷款申请条件；
2、借款人必须是原住房贷款的借款人或配偶（需为买受人）；
3、原商业性购房贷款未结清且银行同意借款人提前结清贷款；
4、原商业性购房贷款还款一年（含）以上、信用记录良好且无逾期贷款余额；
5、所购房产已取得当地房地产登记部门出具的房屋所有权证，且为钢混结构；
6、所购房产可以设定抵押权的商业贷款可以转公积金贷款；
7、未申请过住房公积金贷款的。
将商业贷款改为公积金贷款实际上是商业银行与公积金中心的一种债权转让行为，此时借款人与商业银行的债权债务关系转变为借款人与公积金中心的债权债务关系，即借款人由向商业银行偿还贷款变为向公积金中心偿还贷款。
商业贷款与公积金贷款其实是两种本质完全不同的贷款，二者之间在贷款的资金主体、对象、利率审核担保等多方面存在差异。因此贷款一旦发放，债权的转让就存在诸多问题，比如贷款担保方式。
借款人办理商业贷款时采用的担保方式为抵押加开发商阶段性连带责任保证担保，而公积金贷款的担保方式一般是采用连带责任保证担保，两种贷款担保方式的不同使商业贷款与公积金贷款无法衔接。
对于已设定抵押登记的贷款抵押权人的变更还要看房地产主管部门能否进行操作，另外，商业贷款的额度一般较高，而公积金贷款额度是有上限规定的，即使债权转让存在可操作性，但由于受到公积金贷款额度上限的影响商业贷款也未见得能全部转为公积金贷款。
此外，商业贷款转公积金贷款时会出现一个注销抵押和重新办理抵押的时间空隙，在此期间抵押物悬空操作风险度比较大，如在此期间房屋可能遭变卖、产权变更等。
还有就是商业贷款是银行的自营性贷款，银行要考虑到自身的利息收益问题，如果将债权转让放开，势必会影响到银行的收益，所以还要看银行是否有将债权转让的意愿。

商业贷款能转公积金贷款吗2

商业贷款可以转成公积金贷款，首先“商转公”要满足原商业贷款未还清，以及银行约定的提前还款条件。如约定了还款一年以上方可提前还贷、应提前一个月向银行申请，以及相关罚息或手续费要求。其次，还要符合公积金贷款条件，如连续缴存时间达到要求规定，住房公积金贷款额度不超过最高限额等。最后信用记录要符合申请要求。

“商转公”全称是商业性个人住房贷款（简称商贷）转住房公积金个人贷款（简称公积金贷款），是指向在城市购买自住住房时已办理商贷、现符合公积金贷款条件的职工发放的，用于偿还其商贷的住房公积金个人贷款，其本质是一笔住房公积金个人贷款。

商业贷款转成公积金贷款需满足的条件如下：

1、借款人在公积金贷款申请地工作申请贷款时公积金处于正常缴存状态。

2、申请人或共同申请人所在单位按规定为借款人缴存住房公积金满个月含个月以上。

3、申请人具有稳定的经济收入和偿还贷款能力。

4、申请人同意提供中心认可的贷款保证方式。

5、申请人及共同申请人含配偶除申请转公积金的贷款外没有尚未还清的贷款或其他债务。

6、商业贷款转公积金贷款涉及的《房屋所有权证》或《房屋预告登记证明》已办出并能办理抵押登记手续。

7、商业贷款正常还款年含年以上且无逾期还款记录。

8、组合贷款不能申请商业贷款转公积金贷款。

9、商业贷款转公积金贷款只能申请纯公积金贷款。

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目前我国最主要的房贷方式有三种：商业贷款、公积金贷款以及组合贷款（组合贷即商贷与公积金贷结合），三种贷款方式中商业贷款的手续最为简单，要求也最低，放款速度最快；公积金贷款的利率最低，但手续相对会麻烦一些，放款的速度也慢。对于开发商而言，最喜欢的就是商业贷款，正因为如此，开发商给予商业贷款的客户优惠力度往往也是最高的，比如使用公积金贷款的给予99折优惠，使用商业贷款的则可能给予97折优惠。

商贷转公积金贷款？

商业贷款转公积金贷款指的就是你买房时，先使用商业贷款的方式把钱贷出来购房，待以后满足条件了，再去转为公积金贷款。

一般而言，两种情况下会采用这种方式：一是贷款人目前自身条件没有达到公积金贷款条件（比如缴交公积金的时间不够要求的时长），此时只能先办理商业按揭贷款，待达到公积金贷款条件后再办理公积金贷款；二是开发商为了尽快回款，以较高的优惠力度让用户先办理商贷，后续再让客户自行去转为公积金贷款。

为什么商贷回款速度会更快呢？现实中，使用公积金贷款的，必要条件之一就是楼栋主体必须在封顶之后才可以申请，而商业贷款只需楼体建到一定程度，如高层需建到三分之一，多层楼盘需建到三分之二，小高层需建到三分之一，即可申请，而且商业贷款比较注重“五证齐全”，一般购房者在合同备案之后就可以申请贷款。从这点上商贷快了公积金一步。

其次，商业贷款只要银行审批即可，效率快，放款也快。与之相反的公积金贷款或者组合贷款，因为这两个均涉及到公积金，必须公积金中心及银行两方面审核，效率慢，放款也慢。而房地产行业对于资金周转要求可是很高的，这也是为何我们使用商贷买房的打折比使用公积金贷款买房的打折要来得高的原因，因为开发商要尽快回款，毕竟越高的周转速度，可以获得的收益就越高。

商贷与组合贷的利息差

举例分析：假设你购买的房子总价是100万，首付30万，贷款70万，如果纯使用商贷，贷款利率为LPR+50BP（目前五年期及以上的LPR为4.65%，因此LPR+50BP=5.15%），贷款期限30年，等额本息为例进行计算，贷款利息约为67.6万元。

那如果你使用组合贷（即30万的商贷+40万的公积金贷款）呢？同等条件下，贷款利息约为55.6万元（公积金贷款的利率为3.25%）。两者相差近12万元，所以有条件的情况下，还是尽量直接使用组合贷或者公积金贷款（个人公积金贷款最高额度为40万元，夫妻为60万元）。

商业贷款转公积金贷款的要求

既然我们都知道公积金贷款的利率低，那么现有的商业贷款可否转为商业贷款呢？答案是不一定，具体的要看当地的政策，比如宁波、南京、贵阳、福州、莆田、东莞等全国多个城市之前均实行商业贷款转公积金贷款，减轻购房者的压力，不过随着办理人数的越来越多，部分城市已经暂停了该业务，以福州为例，在2020年的时候，已经暂停办理“商贷转公积金贷款”的业务了。

那么如果可以的话，商贷转公积金贷款需要什么条件呢？一般而言，不同的地区都会略有出入，具体要看你们当地的规定，如下图所示，系宁波住建局在2019年回复网友商贷转公积金贷款的条件（目前网上没有查询到宁波暂停办理的商贷转公积金贷款的消息，也没有关于《宁波市区商业性个人住房按揭贷款转住房公积金贷款管理操作细则》废除的通知，所以宁波应该是可以办理商转公积金），由于各地的政策有出入，所以要想办理的可以先查询自己所在地的政策，在按照规定办理即可。