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一段时间以来，北京、广州、深圳、杭州等一二线城市房价大幅上涨。除了政策驱动，他们还有配资的杠杆。一些新的金融产品也搅动了济南购房者的心。济南楼市杠杆是否在上升？在去杠杆、去库存的争论中，济南楼市怎么走？
济南楼市再探
“首付贷款利息挺高的。如果可以，还是可以找亲戚借。”3月16日上午，位于东乡县的中介公司纪在现阶段并没有刻意回避“首付贷”这个敏感字眼，还说了一句“不建议”。不过在上个月的沟通中，他已经好心地为记者推荐了首付贷。
其实之前所有中介公司都可以首付贷，很多业务人员都可以通过首付贷按时完成资金过桥。“首付贷的成本比较高，普通购房者一般不会用，除非一两个月内暂时缺一些资金。”
2016年2月2日，央行、银监会宣布，首次购买普通住房的商业性个人住房贷款首付比例降至25%，不限城市最低首付比例为20%，二套房首付比例降至30%。
在从事中介服务五年的李林看来，首付的作用增强:如果买一套价值百万的房子，济南的购房者需要准备20%的首付，也就是20万，剩下的80万可以选择公积金贷款和商业贷款的任意组合。但如果买家目前只有10万现金，买家还是可以购买100万的房产，剩下的10万可以通过首付贷等金融服务解决。对于购房者来说，这很好地解决了遇到的资金问题。当然，在专业人士看来，之前购房者的杠杆是5倍，现在是10倍，所以首付贷颇有楼市交易“异地集资”的嫌疑。
不过，李林也表示，“济南购房者对首付贷持谨慎态度”。在他接触的客户中，能咨询首付贷的只有两种人。一类是刚工作的年轻人，刚需买房，但家庭有效储蓄不足，可能需要通过各种方式补足资金。然后就是熟悉这个领域的人，比如金融行业的购房者，他们不一定是缺资金，而是因为更方便获取资金，熟悉运作模式。
虽然热闹，但一二线城市火爆的楼市和盛行的投资，在济南并没有出现。然而，房地产开发商无疑是看好市场的，再加上二孩政策的影响，济南楼市今年开始飘红。目前，在新一轮政策的刺激下，所有楼盘的价格都有上涨的趋势。东部一两栋楼价格会上调500元左右，西部新城调价100元-200元不等。
二手房方面，虽然上海、北京、深圳等城市存在房东跳价现象，但济南二手房波动不大。SouFun.com晋安分公司区域总监张宏庆表示，挂牌价上涨了3%到5%，但实际成交价没有达到这个范围，基本没有变化。
“但也有很多房主趁机涨价。上周因为房主临时涨价2万到3万，13单没做成。”张宏庆说，这两年房主主动涨价的现象很少见。“以前他们只是说不会降价销售。”
杠杆资金从哪里来？
其实首付贷由来已久，开发商用的比较早，尤其是在楼市低迷时期。一些开发商为了尽快回笼资金，有时会推出“零首付”活动，实际上是联合金融机构向购房者提供首付贷款，期限从一年到三年不等，开发商还会为购房者补贴一部分首付贷款利息。
2014年，搜狐旗下的搜易贷高调推出“首付贷”产品。但今年春节后，随着上海链家被查，在一线城市房价高烧不退的背景下，首付贷被视为助推房价上涨的“罪魁祸首”。有人将其比作股市配置，称之为楼市的“异地配置”。
随着房价的上涨和门槛的提高，房地产相关链条上的各个环节都逐渐意识到首付贷等产品前景广阔。中信证券3月6日的一份研究报告显示，不完全统计显示，目前市场上的首付贷产品有世联行的嘉源云贷、中国平安新贷、房天下首付贷、吴空贷吴空首付贷、中原地产的E贷、绿地集团的凡格贷、365的安家贷、搜狐的搜易贷等
那么首付贷的资金来源是什么呢？
根据《杜南周刊》之前的调查，涉足“首付贷”主要有两种模式。一种是房产中介自营平台，和开发商合作，由代理商和售楼处推荐给客户。中介提供的首付贷有两种。一种是中介机构有自己的小额贷款等金融牌照，可以直接提供金融消费服务；另一种是中介只为业主提供中介服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行和链家属于前者，中原属于后者。具体来说，用户在申请贷款时，需要填写用户信息，包括收入、流水、具体房产信息等。贷款人审核通过后会把钱借给客户，客户用来支付房款。
例如，2013年，世联行推出了针对购房者首付的小额贷款产品——佳缘云贷，包括:新房购房贷款、二手房购房贷款、按揭购房消费贷款、装修贷款。据了解，自该年下半年以来，世界银行已暂停担保、抵押和止赎等服务。到2014年，其贷款额达到19.7亿，是2013年的13倍；2015年贷款金额达到29.9亿，共贷款32209笔。
理论上新房贷款最高可达150万，二手房贷款最高50万。但计算显示，去年每笔交易的平均金额只有9.28万。其中，一线城市贷款数量不足8%，其余92%集中在二、三、四线城市。
另一种是房地产开发商、中介机构与互联网金融平台、小贷公司等第三方机构合作。据一位房贷金融产品资深从业者介绍，大部分中介主要以寻求第三方理财机构合作的形式提供产品，尤其是与P2P平台的结合。资金大部分来自个人投资者，通常称为私募基金。
盈灿咨询提供的数据显示，截至目前，已有近50家P2P网贷平台出现首付贷标准。目前有20家P2P网贷平台主要从事对接首付贷资产，包括搜狐的搜易贷、多宝贷、贺辉贷等。不过，在20家P2P网贷平台中，已有多家平台暂停了首付贷相关业务，包括广州e贷、房天下理财等平台。
此外，银行还参与个人贷款，如抵押贷款、止赎中的过桥贷款，理财资金通过私募股权证券化产品和融资租赁渠道间接参与异地贷款。
楼市金融平台可能迎来规范契机
“这种融资跟股票的场外配资不一样。首先，股票的价格波动很大，目前的楼市还是一个比较稳定的市场。其次，股票的配资可以多达10倍，但目前首付贷款只能占首付的50%，也就是说最高15万的首付贷款可以用于一套100万房子的30%首付，这种风险控制能力还是很强的。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，“根据我们对行业的观察和测算，整个房产交易中使用‘首付贷’的比例在5%左右，个别大的中介公司很难超过10%，而这些使用首付贷的人，大部分都是刚需。”张宏伟说。
“目前并不是每个公司都使用P2P进行首付贷业务，部分银行业金融机构也发放首付贷。目前首付低，平均年化利率10%。以上述100万的房子为例。如果借15万，一年的利息是1.5万，但是一套100万的房子，一年可能涨到120万。所以部分购房者选择首付贷也是可以理解的。”张宏伟说。
多位业内人士指出，在放大杠杆方面，降息、降低首付比例等金融措施的杠杆效应要比“首付贷”强得多。
日前，央行宣布清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作的“首付贷”金融业务。专家认为，“首付贷”不仅放大了金融杠杆，制造了楼市泡沫，还将风险传导给了银行。在清理整顿“首付贷”的同时，也要更加关注“高评估、贷款套利”等二手房市场乱象，加强贷款管理和风险防范。
在3月12日举行的十二届全国人大四次会议记者会上，中国人民银行行长周小川表示:客户首付不能借。从另一方借钱变成了首付，借剩下的会导致整个贷款和自有资本的比例发生变化，包括未来的还款能力。
中国人民银行副行长潘表示，房地产中介机构、房地产开发企业自营金融服务或与P2P平台合作的金融服务提供的“首付贷”产品，不仅增加了居民购房的杠杆，削弱了宏观调控政策的有效性，也增加了金融风险和房地产市场风险。
潘表示，央行将会同有关部门，结合即将开展的互联网金融专项整治活动，清理整顿房地产中介机构、房地产开发企业及其与P2P平台合作的金融业务，严厉打击为客户提供“首付贷”融资、提高购房杠杆、变相突破住房信贷政策等行为。此前，北京、深圳、上海等地已相继开展楼市场外配资排查。
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