前段时间鸿鑫地王的开盘价似乎引起了某些人的不适，开口必涨、今年房价将破15000的论调似乎要失去了市场，无敌是多么的寂寞？
8999的小高团购价、9500的开盘价、均价11500的小洋房确让以上“砖家叫兽”始料未及，前几天枣庄楼市老和尚对正信荟萃和润景做了价值性剖析，可谓入木三分!
还在交智商税？新城顶级学区房之华山论剑！
相同的价格你还选择荟萃那就是为交智商税买单了，何况润景开盘价整体低于荟萃！据闻老和尚会对这两个盘再做进一步分析，在这两个盘犹豫不决的韭菜可以关注上文公众号。
想在新城置业哪里有潜力？新城哪里房子的性价比高？这也是想在新城置业韭菜们的普遍疑问，我们首推的鸿鑫润景、中梁国宾府、云溪御园、金玉嘉园等盘许多老铁们还不知道位置在哪？
周边有啥规划？未来会如何？今天带着这些疑问我们做一下系统性的盘点以回应粉丝诉求。
01▶
盈园中学
盈园中学这个有着四十余年建校历史兴城街道唯一的公办初中一直默默无闻，直到去年10月23日市教育局郝局长的一句话：盈园中学初中部变为十五中新城校区，犹如平地一声惊雷！周边二手房及回迁小区也闻风上涨，一路之隔被学区困扰良久的君悦府项目得以瞬速清盘。各地产大佬纷纷朝拜，十五中之威名响彻中京大地！
同年11月8日市政府宣布十所中小学同时奠基，盈园中学赫然在列。扩建金额达1.14亿，60个班级3000人的学位规模居于首位。
盈园中学在新城处于什么规模？
大家都知道新城片区目前除了盈园中学还有三所初中：市直实验学校、龙潭实验学校、祁连山学校（在建）。
市直实验学校位于武夷山路西侧，海河东路北侧。
从卫星图测量出市直实验学校的占地面积为7.359万平方（约110亩），该学校为九年制学校意味着包含小学部，总建筑面积3.9万。
龙潭实验学校位于：黄河路北侧，太行山路西侧。总用地面积76198㎡（约114亩）；总建筑面积38604.2㎡，为九年制学校。
我们从以上数据对比得知：十五中新城校区（盈园中学初中）占地约164亩＞龙潭实验学校（初中+小学）约114亩＞市直实验学校（初中+小学）约110亩＞祁连山学校（初中部）约36亩。
以上可以看出光十五中新城校区（盈园中学）初中部占地面积足以秒杀新城其他九年制学校的用地面积了，再加上小学部：实验小学东校区（兴城小学）约97亩的占地面积，其小学初中部总面积约260亩将会是新城面积最大的学校了。
260亩枣庄有史以来最大的学校占地面积规划在南石片区，给了十五中，如此安排让人不禁浮想联翩！
关于生源
根据2019年度市教育局公示的各区中小学班额情况显示：盈园中学仅仅16个班级在校学生为812人。
根据盈园扩建班级规模为60个班，学位规划为3000人。那么现盈园农村班额及生源仅仅占到总数的约四分之一。
我们知道盈园中学的招生范围为黑龙江路以北，君悦府、金玉嘉园、中梁国宾府、云溪御园都是其招生范围，这些优质生源占到四分之三的比例进入盈园中学后，你还认为盈园是农村学校吗？
光明路南的龙潭实验学校包含了原住民东西托的生源，其农村生源比列和盈园相比也不过如此了，因此生源未来也不是问题。
年前有老铁咨询我们君悦府的门市能不能买？我说在等等，等到盈园中学扩建项目的动工，这样比较稳妥。
上个月底兴城街道开展了对盈园中学、天衢三期扩建项目征地附着物清点工作，那么意味着盈园中学的扩建工程正式启动，盈园中学60班级3000余人、兴城小学48班级2100余人近五六千人的师生规模都是君悦府商铺有力的流量保证。
02▶
南石各楼盘
目前南石片区在售和即将入市项目为：鸿鑫润景、金玉嘉园、云溪御园、中梁国宾府、润泰公馆、东山华府二期。
因长白山路以西、黑龙江路以南属于实验学区，鸿鑫润景在此列。楼市老和尚已对其做了简单分析，这里不做讨论。
东山华府二期多层，东山华府一期问题突出，物业管理堪忧，前期业主因房产证及物业服务问题经常和开发商爆出矛盾甚至对簿公堂，因此我们建议韭菜谨慎看待该盘。
润泰公馆产品我们以前多次讨论，产品“感人”，开发商口碑也一般，不建议韭菜买入。
那么我们今天只讨论南石片区的主流大盘：金玉嘉园、云溪御园、中梁国宾府。
金玉嘉园
该盘位于大数据中心北、君悦府南侧，最早叫信和花园。资料显示：在2013年3月1日就被鲁南投（鲁南经济开发投资有限公司）拿下，占地16.99万平方，成交价2.06亿，约合80万/亩。这个地价也等同于当年抵给德圣地产壹号院、玉兰花园、二号院、风华里的地价。
我们之前说过金玉嘉园绝对是搅局者，之前传闻公务员事业单位团购一事也是出自该盘。因为该地块为鲁南经济开发投资有限公司所有，而鲁南投直属市财政局。
总用地面积155509平方米 或约233亩，
1.0＜容积率＜3.0
建筑密度：未知，绿地率：未知
成交价2.06亿，约80万/亩
约合楼面价436.4元/平方
我们从4月2号挂出的金玉嘉园的招标公告可以看出：
总地块面积155509平方、总建筑面积47.2万平方、预估造价14.5亿、总工期730天。
对比周边楼盘君悦府、云溪御园我们判断金玉嘉园容积率约为2.2-2.4之间，根据以上招标信息预估建筑造价约3072元/平方，加上436元/平方的楼面价，其综合成本在4000元/平方左右。
至于售价：之前传出的团购价6800元/平方，普通韭菜能买到吗？
何时开工预售？
依据招标文件显示：金玉嘉园项目
计划工期：730天
计划预售：2021年1月1日
计划交付：2022年5月1日前
无论如何金玉嘉园项目都是新城楼市的搅局者，鲁南投及各企事业单位的团购群体都是该盘的金字招牌。预计体量：2400套
云溪御园
GX2019-9（云溪御园地块）规划指标：
该地块出让面积69866平方米 或 约104.8亩，
1.0＜容积率＜2.2
挂牌价4.72亿，约400万/亩
GX2019-9地块成交价6.02亿、约510万/亩 、溢价1.3亿、最低楼面价约3478元/平方，由山东兴科置业有限公司摘得！成交时间2019年12月9日。
云溪御园开发商为山东兴科置业，而山东兴科置业又直属高新区财政局。君悦府东侧的南石回迁房也属于兴科置业开发，相比薛城城建公司能拿的出手的金水湾来说，兴科置业其早期开发楼盘：燕山小区、科苑小区、阳光花园小区的口碑就较为一般了。
相对来说国企我们更信任本土的，高新区的兴科置业、 薛城的城建公司、市中的中安中汇虽在产品上与汇众、鸿鑫、中梁、融创、儒辰、碧桂园等有较大差距外，但是建筑质量与用料还是值得信任的。举个简单例子：前段时间去了中安的湖西景苑考察，其防水卷材用的就是东方雨虹品牌。小小细节即可看出一二.........
而广西建工虽为国企，其建筑质量口碑却不能和本土的国企相提并论。为什么？公园悦府、湖景花园一次次的维权即已明了........
云溪御园规划9栋高层、9栋洋房。其3478元/平方的楼面价就决定其毛坯房综合成本就在7000左右了，至于售价？不敢预测，毕竟这块地皮都是自家的.......
中梁汇众国宾府
GX2019-10规划指标：
该地块出让面积69866平方米 或 约104.8亩，
1.0＜容积率＜2.2
成交价4.297亿，约409万/亩
楼面价约2795元/平方
国宾府由汇众集团和中梁地产合作开发，汇众集团在本土口碑不错，其早期作品：苹果花园、广泰花园依然保持着片区的最高价，二手房保值性极佳。究其原因产品过硬、办证快，物业服务口碑佳。
中梁地产不必多说了，18年匆忙进入枣庄落户老城客运总站南侧。在枣庄这个维地段不认的市场环境下，任其产品力再高也无人喝彩。相反我们认为在学区均衡化的趋势下，枣庄的房地产最终会回归理性，回归到产品本身上，认真做产品的房企终将会受到市场的回报！
接近0公摊、得房率近100%！谁才是枣庄房地产行业第一产品力？答案来了
从以上链接我们就领教了中梁的产品力，至于国宾府的产品信息并无公布，从以上的鸟瞰图可以看出有高层、洋房、合院，尤其这个在南方风靡已久的合院首次在枣庄出现，由此我们对国宾府的产品多了一份期待！
总结
我们简单梳理一下南石楼盘的体量：鸿鑫润景约700套、金玉约2400套、云溪约1100、国宾府约1100，加上润泰公馆、东山华府二期，其总量在6000套以上。
如此体量都集中在一起，除鸿鑫外各楼盘的都在等学区，而盈园中学扩建工作已经启动，那么你认为盈园中学挂牌十五中高新校区还远吗？毕竟教育局领导已经表态过......
市直国企、区直国企、本土知名房企、外部一流开发商云集南石，金玉嘉园的公务员团购何时启动？中梁产品能否独领风骚？鸿鑫教主单挑群雄？以上种种我们后期在做探讨！
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原文地址"15中新校区，十五中高三校区"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/270111.html。
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