2019年可谓新城地产元年。先是洪欣主投6.3亿进唯一一栋楼后面的地，接着是十五中入驻迎园中学，十所中小学改扩建同时奠基，上千亩土地入市的消息。都是“震撼性”的好消息，都体现了新城开发第一的庄严承诺。
从去年下半年开始，新城将建公务员宿舍的消息在韭菜界广为流传，选址也是众说纷纭，但所有的消息都指向一个地方:石楠区。
本文仅结合资深地产专家“nave与达人”及网络信息整合进行探讨！
01▶
新河花园
位于路南大数据中心北面、君悦府南面的信和花园，多年未动工。传言该地块属于三拓集团，其实不是。
该地块早在2013年3月1日就被鲁南投资(鲁南经济开发投资有限公司)拿下，占地16.99万平方米，成交价2.06亿，约80万/亩。这个地价也相当于当年支付给德胜地产一院、玉兰花园、风华里二号的地价。
路南头是谁？鲁南经济开发商投资公司，前身为枣庄市行政国有资产运营中心，隶属于市财政局，名为拓宇地产。
与薛城城建公司、中汇集团等国企不同，鲁南投资更倾向于投资城市基础设施；政府投资的公共和公益项目。
众所周知的烂尾楼项目:双子星城市广场项目于2019年9月16日重新奠基，由鲁南投资接手，这意味着双子星被私人商业项目收归国有。民企不接手，国企牵头，中建八局承建。国企强强联合为双子星的顺利完成提供了有力保障。
路南投也是台儿庄古城的投资方之一，也是优胜美地社区的股东之一。项目基本都是公益性和城市基础设施投资。
02▶
金玉花园
关于鲁南大数据中心北面建设公务员宿舍和君悦府南苑新和花园项目的传闻由来已久。我们只知道这块地是2013年鲁南投资以80万/亩的价格拿下的。它是什么建造的？
我们向中国蔡照学习。com关于金域嘉园的规划招标信息:项目位于长白山路以东，宁波路以南，三亚路以北，是信和花园所在地。
总占地面积238亩，建筑面积约46万平方米。结合路南经济投资公司是招标主体，以及公务员群体中的传言，我们确信这些传言绝非空 hole。
金域嘉园项目规划设计方案最终由青岛理工大学建筑设计研究院中标:中标时间为2019年7月5日。
项目户型的平面图已经出图:出图时间2019年10月，需要注意的是边户户型为连体阳台户型。
最新的进展是今年3月6日已经完成工程地质勘察阶段，与真正的施工又进了一步。
03▶
价值探讨
讨论项目的房价和未来潜力，需要盘点新城各区的区域价值。目前新城南部属于高值，实验学区高层新房均价过万元大关。目前，石楠区和城北矿务局属于低值。
那么这两个领域的价值是什么呢？
去年9月25日，市政府主持召开的土地推介会共推出5宗地块，其中包括宗地五的挂牌信息:
该地块出让面积为27445平方米，约合41亩。
1.0 <地积比率< 2.2
建筑密度:
挂牌价1.24亿，约300万/亩。
挂牌楼面价约2053元/平方。
市政府将矿务局区域的土地起始价定位为300万/亩。石楠在哪里？
9月25日市政府主办的土地推介会信息:
GX2019-9规划指标:
该地块出让面积为69866平方米，约合104.8亩。
1.0 <地积比率< 2.2
挂牌价4.72亿，约400万/亩。
GX2019-9、GX2019-10挂牌价400万/亩，比矿务局地价高出100万/亩。可见市政府认为石楠地区的地价比矿务局高！
700万亩洪欣王迪不予讨论。毕竟不同的学区有不同的价值观。
君悦高层为什么敢卖六千多？去年楼层数只有8000左右。我们来看看君悦府的拿地成本:
GX2017-5规划指标:
成交面积117991平方米，约合117.16亩。
1.0 <地积比率< 2.23
成交价3.187亿元，约179.89万元/亩。
楼面价1174元/平方左右。
交易单位:枣庄水务房地产有限公司(水发集团)
君悦府项目由水发集团和如辰集团合作建设，土地成交时间为2018年2月1日。大概一年半的时间，这一带的地价不到今天的180万亩，翻了一倍多。
这也是为什么君悦府高层敢卖六千多，多级官员敢卖八千。以后还会有更多吗？
最终GX2019-9地块成交价6.02亿元，约510万元/亩，溢价1.3亿元，最低楼面价约3478元/平方，由山东兴科置业有限公司竞得！交易时间为2019年12月9日。
兴科地产属于高新区财政局。小区规划已经拟定，预计下半年开盘。从3478元的楼面价来看，其高层成本已经达到7000元左右，高于君悦府高层的售价。我们也给这个区域7500的高层毛坯和多层住宅价格9000元左右每平米！
显然，君悦府项目的价格在这一带将是独一无二的，可惜的是项目基本清盘。
金域嘉园怎么样？首先，属于公务员团购。普通人一般买不到，只能求转让额度。建设期两年左右。随着大数据中心东兴分行地产的开发，金域嘉园的转让费也会水涨船高。
比如中老城区的湖西景苑，是最大的区级公务员小区，A区均价差不多9000元每平米，比碧桂园精装修还高。价格高还热，无非是公务员的认可！因为公务员小区都在未来的发展高地，毕竟规划都是他们说了算！
大数据中心刚刚获批国家新型工业示范基地，南面与之相邻的云柯大厦项目去年破土动工:
总用地面积39226平方米，总建筑面积144464平方米，建筑容积率2.6，建筑密度30%。该塔高80米，属于高层建筑。这个项目包括一个酒店，两个办公楼和一个商业平台。
随着公务员的加入，十五中的入驻，云柯大楼的开工，薛城占地230多亩的英园中学改扩建工程，石楠的地价都在吹起来。未来，该区域高层毛坯每平7000元以上的起拍价将成为常态。......
待续.....
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