来源:广州日报
为了买房，有人想到借亲戚的名义来规避购房政策。但需要注意的是，单靠亲情并不能规避所有风险，稍有不慎就可能导致感情和财务上的困难空。在广州白云区，曾发生过一起实名买房的纠纷。为了躲避限购政策，姐姐借用哥哥的名字买房。没想到因为一笔债务纠纷，弟弟登记在自己名下的套房被法院查封，妹妹自称是房屋的实际所有人，向法院提起诉讼要求执行。那么房子可以排除吗？日前，该案经过一审、二审，判决驳回姐姐的诉讼请求。
据悉，民法典明确规定了不动产物权，其设立、变更、转让、消灭，经依法登记后生效。
文/广州日报全媒体记者宪章通讯员云
以哥哥的名义买了房子后，房子被查封了。
2014年8月，李某鑫、蔡某奎为规避限购政策，借用蔡某奎弟弟蔡某华的名义在佛山市南海区买房。李某鑫在《广东省商品房买卖合同》的“买受人”上签了蔡某华的名字，并按了手印。房子只办理了预售合同备案，没有办理过户登记手续。
该房屋由李某鑫、蔡某奎二人居住，房屋缴纳税费、物业管理费、水电气费等一切与房屋相关的费用均由二人支付。
2015年，白云法院判决蔡某华等人向宏新公司偿还该款项。洪欣公司向法院申请强制执行后，查封了上述登记在蔡某华名下的房产。
2019年1月18日，李某鑫、蔡某奎提出执行异议。白云法院于2019年9月作出裁定:驳回李某鑫、蔡某奎的异议请求。
两原告不服该裁定，认为上述房屋系其实际购买，于2019年10月提起执行异议之诉。
法院裁定驳回执行异议之诉。
李某鑫、蔡某奎是否有权主张涉案房屋归其所有？可以排除一审法院强制执行房屋吗？
法院认为，涉案房屋经房管部门确认登记在蔡某华名下，生效判决确认蔡某华对洪欣公司负有清偿借款债务的连带责任，但未实际履行。因此，涉案房屋被依法强制执行为蔡某华的财产。
李某鑫、蔡某奎以涉案房屋是其名下购买并登记的为由，主张涉案房屋归蔡某华所有，并据此主张其有权排除强制执行。法院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；没有登记不生效的约定，涉案房产既没有登记在蔡某华名下，也没有登记在李某鑫、蔡某奎名下。李某鑫、蔡某奎主张确认涉案财物归其所有，无法律依据。
至于李某鑫、蔡某奎是否享有足以排除强制执行的民事权益。即使李某新、蔡某奎主张的购房属实，李某新、蔡某奎、蔡某华之间也是购房合同关系。基于此，李某鑫、蔡某奎仅享有请求蔡某华履行贷款人义务的债权，不应先于洪欣公司的债权受到保护。
同样，将涉案房屋预售登记至蔡某华名下，是因借款名义下购房合同的实际履行，也符合李某鑫、蔡某奎作为借款当事人的意愿。李某鑫、蔡某奎应在条件具备时，通过请求蔡某华履行贷款人义务的方式取得涉案房屋的权属登记。因此，李某鑫、蔡某奎基于其名下的购房合同直接申请确认没有法律依据。
因此，白云法院作出一审判决:驳回原告全部诉讼请求。
李某鑫、蔡某奎不服判决提起上诉，广州市中级人民法院作出二审判决:驳回上诉，维持原判。
法官说:“借名买房”不靠谱。
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义购房，俗称“托名购房”。
如果借名购买的房屋因名义购房人被法院采取强制措施，借款人能否基于借名关系排除强制执行？
办案法官指出，根据《民法典》相关规定，本案中，以其名义购买房屋属于双方的债权债务关系，不足以对抗洪欣公司享有的强制债权；两原告借名规避限购政策，主观上具有故意。过错在两原告，由此产生的风险应由两原告承担。
有些购房者通过“名下买房”来规避，却忽略了“名下买房”的风险。除了案例，常见的风险有:注册人反悔，在投资人没有足够证据证明双方关系的情况下，很难取得产权或者收回购房款；房屋被征收，征收补偿款由登记人收取，产生纠纷；房屋的实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产的风险。
民法教室:
民法典第二百零八条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依法登记。动产物权的设立和转让，应当依法交付。
民法典第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"弟弟借姐姐的钱买房,现在没能力还,姐姐能收回房子吗，弟弟买房作为姐姐没有钱借给他"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/266249.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
