为了买房，有人想到借亲戚的名义来规避购房政策。但是要注意！单靠亲情是无法规避所有风险的，稍有不慎就可能导致爱情和金钱空。
这不，在广州白云区，就发生了一起实名买房的纠纷。为了躲避限购政策，姐姐借用哥哥的名字买房。没想到因为一笔债务纠纷，弟弟登记在自己名下的房产被法院查封，妹妹自称是房子的实际所有人。那么这个房子可以排除吗？记者今天从白云法院获悉，最终驳回了姐姐的诉讼请求。
在弟弟名下买房后，房子被查封了。
2014年8月，李某鑫、蔡某奎为规避限购政策，借用蔡某奎弟弟蔡某华的名义在佛山市南海区买房。李某鑫在《广东省商品房买卖合同》的“买受人”上签了蔡某华的名字，并按了手印。房子只办理了预售合同备案，没有办理过户登记手续。
该房屋由李某鑫、蔡某奎二人居住，房屋缴纳税费、物业管理费、水电气费等一切与房屋相关的费用均由二人支付。
2015年，白云法院判决蔡某华等人向宏新公司偿还该款项。洪欣公司向法院申请强制执行后，查封了上述登记在蔡某华名下的房产。
2019年1月18日，李某鑫、蔡某奎提出执行异议。白云法院于2019年9月作出裁定:驳回李某鑫、蔡某奎的异议请求。
两原告不服该裁定，认为上述房屋系其实际购买，于2019年10月提起执行异议之诉。
法院裁定驳回执行异议之诉。
李某鑫、蔡某奎是否有权主张涉案房屋归其所有？可以排除一审法院强制执行房屋吗？
法院认为，涉案房屋经房管部门确认登记在蔡某华名下，生效判决确认蔡某华对洪欣公司负有清偿借款债务的连带责任，但未实际履行。因此，涉案房屋被依法强制执行为蔡某华的财产。
李某鑫、蔡某奎以涉案房屋是其名下购买并登记的为由，主张涉案房屋归蔡某华所有，并据此主张其有权排除强制执行。法院认为，根据法律规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力；没有登记不生效的约定，涉案房产既没有登记在蔡某华名下，也没有登记在李某鑫、蔡某奎名下。李某鑫、蔡某奎主张确认涉案财物归其所有，无法律依据。
至于李某鑫、蔡某奎是否享有足以排除强制执行的民事权益。即使李某新、蔡某奎主张的购房属实，李某新、蔡某奎、蔡某华之间也是购房合同关系。基于此，李某鑫、蔡某奎仅享有请求蔡某华履行贷款人义务的债权，不应先于洪欣公司的债权受到保护。
同样，将涉案房屋预售登记至蔡某华名下，是因借款名义下购房合同的实际履行，也符合李某鑫、蔡某奎作为借款当事人的意愿。李某鑫、蔡某奎应在条件具备时，通过请求蔡某华履行贷款人义务的方式取得涉案房屋的权属登记。因此，李某鑫、蔡某奎基于其名下的购房合同直接申请确认没有法律依据。
因此，白云法院作出一审判决:驳回原告全部诉讼请求。
李某鑫、蔡某奎不服判决提起上诉，广州市中级人民法院作出二审判决:驳回上诉，维持原判。
法官说:“借名买房”不靠谱。
实践中，由于购房资格限制、逃避债务、获取贷款等原因，实际购房人委托名义购房人以其名义购房，俗称“托名购房”。
如果借名购买的房屋因名义购房人被法院采取强制措施，借款人能否基于借名关系排除强制执行？
办案法官指出，根据《民法典》相关规定，本案中，以其名义购买房屋属于双方的债权债务关系，不足以对抗洪欣公司享有的强制债权；两原告借名规避限购政策，主观上具有故意。过错在两原告，由此产生的风险应由两原告承担。
有些购房者通过“名下买房”来规避，却忽略了“名下买房”的风险。除了案例，常见的风险有:注册人反悔，在投资人没有足够证据证明双方关系的情况下，很难取得产权或者收回购房款；房屋被征收，征收补偿款由登记人收取，产生纠纷；房屋的实际购买人意外死亡，导致实际继承人无法继承房产的风险。
文、图/广州日报新华网都市记者特稿通讯员云广州日报新华网都市编辑张宇
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