房地产政策精准调控，房贷利率持续下行。是否提前还清房贷以节省贷款利息，最近成了房贷购房者的热门话题。
本周，山西晚报全媒体记者走访市场发现，不少市民扎堆申请提前房贷还款，个别银行已预约三个月后。提前还贷为什么需要排队？提前还贷有什么好处和坏处？对此，山西晚报全媒体记者进行了调查采访。
最近很多人都提前还贷了。
2月3日，在太原交通银行迎西支行，几名市民正聚在一起咨询房贷提前还款事宜，工作人员耐心解答。这些市民中，李先生同时有两笔房贷。他告诉山西晚报记者，“以前银行的手机APP可以申请提前还款，后来关闭了。我想提前付款，但是银行客户经理说我得去柜台。银行借款人多，我5月份就已经约好了，意味着要多付两三个月的贷款利息。”
农业银行的工作人员也表示，提前还房贷必须提前申请。银行在确认客户身份信息、核对客户贷款情况、审批等流程后，会与客户沟通协商具体扣款时间。随后，山西晚报记者发现，多家国有大行APP的线上房贷还款通道已经关闭，系统提示需要到网点手动申请预约。
但是有些银行提前还贷条件比较简单。比如晋商银行需要提前跟客户经理申请，申请单发出后需要在系统中手工扣款；光大银行相关工作人员表示，如果房贷需要提前还款，可以在每月指定日期前将钱存入账户。“提前还款根据不同的银行有不同的要求。有的银行只能在还款一年后申请提前还款。如果提前还款不满一年，可能会收到违约金。有的银行可以随时申请提前还款。”一位银行工作人员说。
人民大学国际货币研究所研究员陈嘉告诉山西晚报记者，从近期对宏观利率市场的跟踪和微观家庭房贷时间序列数据来看，近几年来，家庭在年底会出现一波提前还款的情况。以近年来备受关注的LPR为例，它是近年来中国利率市场化改革的基准指数。随着基准利率在空之间下降，包括LPR在内的还款利率也在下降，房贷边际成本的明显变化为居民提前还款创造了客观环境。
IPG中国首席经济学家柏文告诉山西晚报记者，购房者提前还贷的资金来源于原本准备用于机会主义投资和消费的现金储备，但经济下行下投资机会减少、风险上升导致投资趋于保守，消费意愿降低产生了继续持有这些现金储备的机会成本。所以提前还贷可以减少这些机会成本损失。当然，还款资金来源不排除理财资金提取后的资金，因为理财是居民的主要投资方向之一。在预期低迷、投资机会缺乏、消费保守、储蓄率较高的情况下，购房者为了节省利息支出、降低机会成本，提前还贷也是理性的选择。对于银行机构而言，购房者提前还贷不仅会打乱原有的资金计划，影响资产规模和利息收入，还会对银行的存贷比、流动性和资产负债结构产生直接影响。
申请的话记得注意这些。
如果确定需要提前还款，业内人士建议综合考虑自己的家庭经济状况。
河南金泽律师事务所主任付剑认为，由于房贷利率下调，购房者可能更愿意提前还贷，而不是按照之前的利率承担债务。而且目前购房者都不愿意贷款，大部分人主动选择存款。对于是否提前还款的问题，借款人需要仔细考察违约金、银行规则等因素，结合自身实际情况制定还款策略，避免自身遭受损失。如果房贷利率比较高，没有其他投资理财项目，有闲置资金的购房者可以考虑提前还款。
陈嘉说，对于居民来说，提前还款意味着短期内家庭账户的大量现金流。家庭必须在投资消费、养老、子女教育等方面进行综合平衡，在实现房产即期价值最大化的同时兼顾生活质量。对于卖旧房买新房的家庭来说，必须对提前还款的收益做越来越系统的规划。一方面要特别注意款项到位的时机，尽量避免后续交易的期限错配；另一方面，要严守道德和法律底线，对一些非法中介推动的套利等金融套利行为保持足够的警惕，避免因小失大。
对于那些因宏观政策边际变化而打算提前还款的家庭，需要做充分的调查，任何宏观市场的趋势判断本身都是有风险的。一旦利率达不到预期，就必须备案。虽然提前还款后的利率变化并不直接影响交易本身的价值，但会影响房产的现货价值和机会成本，这就需要家庭提前规划。能提前还款的人数从数据上看其实是比较有限的，而且基本都是经济富裕程度优秀，收入增长预期优秀的家庭。
陈嘉说，许多案例表明，如果仅仅通过杠杆提前还款来减轻未来还款的压力，很容易导致家庭资产负债表恶化，公民家庭在做出提前还款决策时必须尽力而为。
聚在一起还贷不然继续。
陈嘉表示，提前还款潮表面上是一些家庭做出的决定，这涉及到宏观利率环境、居民收入预期、消费转型浪潮，甚至产业链升级、迁徙等一些经济趋势。产业链和消费者都需要明确自己深层次的商业逻辑，才能有的放矢。
随着我国金融供给侧结构性改革的深入，利率市场化进程加快，居民预期利率的变化一旦超过门槛，就会引发提前还款的浪潮。除了金融环境的变化，还有产业链供应链优化浪潮下的居民迁徙。从产业链来看，一些高能耗、低附加值市场前景较差的产业链开始转型，向高附加值市场前景看好的市场和地区迁移。产业链和地方政策的不断优化，直接带动了国内优质人才迁移的浪潮，也间接带动了很多家庭的房产决策。因为一旦决定变更结算，只是需要提前还贷，家庭需要卖旧买新。可见，宏观政策的走向对微观居民的还款决策影响越来越大，效果越来越明显。
此外，从房地产行业分析，春节前后，国内宏观政策精准调控，微观上注重防范化解房地产风险，不断加大力度救助身处险境的房地产企业。一系列治理措施提振了市场参与者的信心，稳定了当地短期房价。原则上，投资者只有看好房产目前的交易价值，才会积极计划提前还款，实现价值最大化。因此，当前这波提前还款不仅是居民投资层面的最优决策，也是民间供需两旺的证明，更是对当前房地产市场企稳并走向高质量发展的鼓励。山西晚报全媒体记者章雷
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