业内人士指出，虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营性贷款流入房地产领域显然不合规。银行系统通常监控资金的流动。只要被发现，银行就会要求一次性还贷，得不偿失。
图/视觉中国
文|财经记者闫宇文
编辑|张巍 ·袁满
“利率低至3%，一年能省几个点。你了解银行贷款吗？”在一向活跃的贷款中介的动态朋友圈里，“房贷转房贷”的推广力度越来越大。
《财经》记者从上海一家贷款机构了解到，所谓的“以房抵贷”，就是利用房贷与按揭的利率差来节省利息。以一套还在按揭贷款的房子为例。如果房贷全部还清，可以将房产作为抵押向银行申请贷款，实现“房贷对房贷”。
在一些购房者看来，相比之前适用的9.5折甚至更高的房贷利率，贷款利率3: 00的房贷有一定的“诱惑力”。据不少中介反映，最近接到的住房贷款咨询越来越多，既有资金紧张的小企业主，也有购房者。
值得注意的是，有些住房贷款实际上是经营性贷款。中国人民银行7月29日发布的《2022年二季度金融机构贷款投向统计报告》显示，2022年二季度末，本外币住户贷款余额73.29万亿元，同比增长8.2%，本外币住户贷款余额17.75万亿元，同比增长15.1%，个人住房贷款余额38.86万亿元，增长6.6
住户经营性贷款增速远高于住户贷款和个人住房贷款增速。市场关注经营性贷款流入房地产的现象是否会“卷土重来”。
“热门”住房贷款
“住房抵押贷款是我们目前最重要的指标。现在特别‘卷’，银行之间会有‘价格战’。其操作的权重在于额度和利率。”问及房贷业务，某股份行客户经理告诉《财经》记者。
今年以来，在政策的引导下，各商业银行加大了对小微企业的支持力度。多位从事贷款业务的人士表示，作为小微企业贷款，住房贷款已成为近期的热门业务。
《财经》记者以小微企业主的身份咨询了一家股份银行上海分行的客户经理。根据介绍，只要“名下有房且名下企业成立满一年”，就可以申请办理房屋贷款业务。授信额度一般为房屋评估价的70%，银行可根据还款情况每三年授予一次授信期限，最长20年。
“如果房子已经还清贷款，最低年利率可以是3.6%；如果房子还在抵押，还可以在还款时间满12个月后进行‘二次抵押’，最低利率在3.6%-3.7%左右，但给的金额要扣除还在抵押的部分，会低于已经还清贷款的房子。”上述客户经理表示。
相比之前购房者申请的5%甚至更高的房贷利率，房贷利率相当有优势，这也让很多人看到了“套利”的机会。
“咨询这项业务的客户很多，银行都要排队办理住房贷款。”上海一家贷款中介表示，“有些客户做生意需要流动资金，有些则是用来置换房贷的。”
2021年初在上海买了一套房产的李女士告诉《财经》，最近不止一家贷款中介给自己介绍房贷。“如果用房贷代替房贷，可以省不少钱。”
据李女士介绍，她持有的房产总价在500万元左右。她向银行申请了大约300万元的住房贷款。贷款期限30年，房贷利率4.65%，累计支付利息约257万元。
根据贷款中介提供的方案，如果将房屋抵押转换成利率为3.85%的房屋贷款，总利息可节省50万元左右。
银行严格控制资金的使用
在部分购房者看来，可以提供高额度、低息、长期的住房按揭贷款，完美满足利率较高的置换房贷需求。
《财经》记者以购房者身份咨询了一家贷款中介。他说自己名下没有公司后，对方说可以帮忙提供营业执照和相应的水包装，通过了银行审核。同时，在贷款尚未还清的情况下，中介还可以提供提前通道，完成还贷，提高向银行贷款的机会和额度。
“经营性贷款的期限一般为5 -10年。到期时需要再次借助垫付资金还清本金和后续贷款。中介收取的费用很贵，包装企业的费用根本省不了多少钱。”一位银行人士表示，如果个人单纯以节省利息为目的，将房贷转为按揭贷款，可能达不到预期效果。
根据上述贷款中介提供的信息，中介会收取贷款金额的1.5%作为服务费，包括提供前期融资渠道、与银行沟通、准备申请材料等。如果个人需要办理住房抵押贷款业务，还需要缴纳购买营业执照的费用(5000元起)。另外，如果需要提前还款，日利率在0.07%左右。
在某大行相关业务人士看来，对于购房者来说，无论是将正在抵押的房贷转换成利率更低的房贷，还是通过抵押房产获得购房抵押，如果被查出，都存在“放贷”风险。
“虽然银行通过渠道对接业务是常规操作，但经营性贷款流入房地产领域显然不合规。”上述大行相关业务人士对《财经》表示，银行系统一般会监控资金流向。只要被发现，银行就会要求一次性还贷，得不偿失。"
事实上，经营性贷款流入房地产领域的现象已经被严查。
2020年疫情后，在监管层要求银行惠及小微企业的背景下，经营性贷款与房贷的差价一度被作为套利手段，引起市场关注。
2020年4月20日，央行深圳支行发出紧急通知，要求全市各商业银行立即对2020年新发放的按揭贷款(包括借款人为企业或个人)进行自查，包括但不限于对借款人贷款后新增房地产的监测。
随后，各地相关部门收紧了对流入房地产市场的经营性贷款的监管。包括上海在内的很多监管部门都要求辖内银行对消费贷款和房贷违规流入房地产市场进行调查。
另外，中介提供的方案能否通过也是未知数。
《财经》记者以贷款人的身份咨询了几家银行的客户经理。申请住房贷款时，对方会提前询问资金用途。同时，申请房屋抵押对其名下公司的成立时间、发票、流水有要求。此外，部分客户经理表示需要到营业场所实地考察。
买家需要理性
目前的“房贷转房贷”业务真的如贷款中介所说的“异常火爆”吗？
“我确实听说过这种情况，但一直有严格的监管，现在这种事情不多了。”当被问及是否每天都有客户通过房贷将自己的房贷转为个人经营性贷款时，西南某股份行相关业务人士告诉《财经》记者。
一方面，从房屋销售来看，以前的“盛况”不复存在。根据国家统计局公布的数据，2022年上半年，商品房销售面积68923万平方米，同比下降22.2%；其中，住宅销售面积下降26.6%。商品房销售额66072亿元，下降28.9%；其中，住宅销售额下降31.8%。
另一方面，与去年的房贷紧缩相比，现在的贷款环境更加宽松。在7月21日的国新办新闻发布会上，银监会统计信息与风险监测部负责人刘表示，银监会和央行将首套房贷利率下限下调20个基点，引导银行提高房贷审批效率，目前贷款利率达到2019年以来最快水平。
整体来看，目前流入房地产领域的经营性贷款量并不大。
一位上海购房者对《财经》表示，与抵押贷款相比，他更喜欢利率较低的住房贷款。在持有一套房产的基础上，他手里还有闲钱把二套房纳入计划。“现在存款利率低，不知道买什么理财。我感觉买房很有保障。”
由于首套房不再符合条件，二套房不仅房贷利率更高，还需要支付70%左右的首付。上述买家计划抵押房产，申请“利率更优惠”的房贷。
“有些银行审核不严格，这可能更多取决于客户经理的个人情况。”一位银行从业人员表示，“现在小微企业都有贷款指标，在银行看来，借款人把钱用在房地产领域的风险比拿去经营的风险要低。”
另一方面，上述银行从业人员表示，一般情况下，信贷主体是公司日常业务周转使用的，但如果一个客户“转手好几手”，还是比较难监管的。
值得注意的是，8月1日，某银行发布“调整提前还款补偿金收费标准”的公告。虽然此后该公告已被删除，但反映了提前还款的增加。有市场人士直言，这反映出当前居民不愿承担利率过高的房贷。
“这种事件的背后，至少存在通过提前还贷申请住房抵押贷款的业务，或者申请经营性贷款的业务。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《财经》记者表示，“虽然经营性贷款利息确实很低，但如果朝着这个目标变相拿低息贷款，各地肯定会查处。购房者需要理性看待此类商家。”
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