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2014年，地产界人士认为“比任何一年都难做”。但今年蓬江、江海区楼市成交量再创新高，达到12469套。今年因为市场难，月营业额减半，还有楼盘意想不到的营销和降价促销；因为市场难，本报创新全媒体营销，引发全城扫码热潮；举办房交会，帮助楼市去库存；因为市场难，学位房特别强。
伴随着央行放松房贷、降息、放松地方公积金政策的利好消息，犹如一场春天的大风，在黑夜中上来，一个楼市，在寒冬中与暖阳的惊险相遇中度过了2014年。
一个
2月网签套数为年内最低。
事件回放:市住建局公布2014年2月楼市数据，蓬江、江海区一手住宅网签508套，为全年单月最低，环比下跌49.1%；房价继续下跌，至6536元/平方米，下跌220元/平方米，跌幅3.3%。
点评:2013年量价齐升的楼市，终于在2014年进入了平静，而且很吓人。2014年2月前连续三个月，蓬江、江海两区住宅成交5000套，供求关系持续“宽松”，住宅竞销愈演愈烈。2月是自2012年11月以来，蓬江和江海楼市再次没有月成交面积过万平方米、100套以上楼盘的月份。之前的热销神话已经不在了。
2
马年“第一套”在高库存下低价开盘
事件回放:3月23日，位于滨江新区的金富汇景湾正式开盘，首批80款产品迅速被抢购一空。作为江门楼市马年“首套”，金富汇景湾推出“2万抵5万再9.8折”优惠，以最低6180元/平方米的超高性价比获得市场认可。
点评:惠晶湾6180元/平米起价，比对岸保利大都会低1000元/平米左右。对此，江门市房地产行业协会会长叶泽权表示，金富汇景湾开盘价格远低于预期。开卖虽然让人吃惊，但也在情理之中。金夫惠晶湾的低开，显示出房企对马年楼市信心不足，采取低价换汇策略度过市场“寒冬”。随后，滨江新区多个楼盘在推出产品时，都采取了“低开”的策略来面对共同的问题——高库存下的激烈竞争。
三
货币持续收紧房地产超级“低首付”促销
事件回放:4月，滨江新区跃龙湾10万首付开盘，外海翡翠华府只需首付10%...蓬江、江海区多个楼盘推出超低首付营销策略，吸引市民置业。超级“低首付”，相当于开发商替购房者“付首付”，或者借钱给购房者，满足银行贷款要求。
点评:受季节、银行信贷紧缩等诸多因素影响，一季度全国商品房成交量呈现“普跌”。继杭州、常州、温州等城市出现楼盘降价潮后，众多房企相继推出超级“低首付”营销策略。超级“低首付”的营销策略在江门并不少见。天鹅湾早在2011年就用超级“低首付”的营销策略撬动交易量。2014年几个楼盘“低首付”的营销策略噱头大于实际效果，没有实际调价的营销策略在2014年成了“纸老虎”。
四
该市召开了第一次土地项目推进会。
事件回放:2014年4月17日，我市召开的第一次土地项目推介会圆满落幕。本次土地推介会的“主角”——总面积1137亩的16宗房地产地块，受到了近百家房企代表的青睐。招商、恒大、雅居乐、雅居乐等外地“高富帅”房企，以及对此次推出的土地“知根知底”的本土房企，都对这16宗地块兴趣浓厚。记者发现，参会的房企代表既喜欢大面积地块，也爱小面积地块；既想参与“三旧”改造，又想拿核心地段的土地；既有想做复杂项目的，也有想做纯商业项目的...俗话说“咸鱼白菜各有所爱”。在江门市中心医院北侧，甘化区“三旧”改造地块、北部新区陈朗坑地块、环市二路原职院校区地块，受到众多房企的青睐。
点评:本次土地推介会是我市土地市场运作的一次创新尝试。先推进土地项目，同时听取房地产企业对地块出让的意见，再有计划地出让地块。在强调“让市场在资源配置中起决定性作用”的环境下，政府主要调整土地营销策略，是与时俱进的举措。
五
江门市疯狂扫码赢大奖
事件回放:2014年4月29日，江门首张楼市全码图通过报纸、网络、微博、X展板发布。从4月29日到5月3日，市民每天都可以扫描所有楼栋的二维码，但同一栋楼每天只能扫描5次。这五天，江门全城掀起了微信扫码抽奖狂潮。据统计，江门首个楼市“全码”地图二维码已被扫描约80万次，包括iphone5s、ipadmini、移动4g手机等总价值30万元的奖品已送出。
点评:本次活动是江门日报首次利用全媒体平台对江门楼市进行全媒体营销，创下江门历史上前所未有的扫码记录。这一活动受到了众多市民和房地产营销人员的广泛关注和高度评价。
六
楼市调控保护首次购房者
事件回放:5月12日，中国人民银行副行长刘主持召开住房金融服务座谈会，提出优先满足首次购房贷款需求，及时审批发放符合条件的个人住房贷款等内容，被房地产业内人士称为“中央五条”。同样在5月，多地传来“放松限购令”、利率上浮至贴现的消息，对目前不尽如人意的楼市是利好。
点评:2014年以来，部分城市出现了居民购房贷款审批慢、银行缓贷的现象；部分地区首套房贷利率优惠较少，利率水平明显上浮，较基准利率上浮5个点以上。已经成为非常普遍的现象，首套房贷优惠政策已经名存实亡。央行在5月份的叫停有利于促进刚需房贷，再加上“放松限购令”和利率上浮至贴现的消息，说明政府在调控楼市的时候，越来越重视保护刚需首次购房人群。虽然5月份央行喊话效果不明显，但信号对楼市是利好，就像寒冬里楼市见了火。虽然还没暖起来，但至少还有希望。
七
保利大都会“5”字头促销引发降价潮。
事件回放:滨江新区各新盘毛坯房价顽固坚持“6”字头，直至5月30日。5月30日，滨江新区看似平静的“湖”被标杆楼盘保利大都会打出的带“5”字头的广告打破。6月14日，保利大都会在营销中心外的凯悦酒店国际宴会厅首次开业。248套产品卖的差不多一个空，打折后均价6300元/平米左右。保利大都会前期在售产品均价在7000元/平方米以上。
点评:江门上半年的市场比较平淡，需求很不活跃。市场上的一些项目做了一些价格调整，以测试“水温”，但似乎未能形成市场的焦点。保利大都会用市场上可以接受的价格来达到市场聚焦和刺激。保利大都会降价促销，带动其他楼盘跟风。上城美居、帕佳图尚品、奥园逸城国际广场、滨江皇城等楼盘均大幅调价，市场活跃。这是一个去泡沫的过程。购房者可以以合理的价格买到心仪的房子，房企可以在短时间内回笼大量资金，市场可以从亚健康走向健康。房价差距拉开了，好事来了，“好行情”也来了。
八
匿名房地产广告引发房地产营销。
事件回放:“谁敢开7.5折降18万？谁敢平均4600元？总价40万谁敢入手？答案只有一个，敬请期待。”2014年7月17日，江门日报《楼市周刊》封面出现一则匿名房产广告。虽然广告只有简单的文字，但在江门引起了广泛关注。
点评:匿名广告的价格低于消费者的实际心理底线，因此预计会引起人们的热议。因为这个价格已经一步突破了消费者的心理底线。7月26日晚，匿名打出广告的楼盘终于浮出水面——潮连逸城福隆居开盘均价4688元/㎡，其102套产品一夜售罄，成为2014年以来江门楼市首个“夜光盘”。宜城福龙居用匿名广告这种独特的营销方式引发其他楼盘效仿，随后一些楼盘用“出手赢奔驰”等独特的营销方式。市场的激烈竞争显示了营销手段的高明，使得2014年江门楼市的营销活动丰富多彩。
九
学位房从来没有这么热过。
事件回放:2014年5月，市辖区、蓬江区、江海区义务教育阶段招生政策和计划公布。学校的招生区域会根据辖区内学生的分布情况，以及道路和居民小区的界限来划分。地段划分将根据适龄学生数量、学校分布、学校规模、交通状况等因素，科学合理划分。区域的划分是以初中区附近的小学来划定区域内的对口小学。8月5日，蓬江区教育局公布了蓬江区中心城区义务教育阶段学校招生区域(指区直属学校和市街周边学校)，名校学位房明确。
点评:虽然每年招生地区都有变化，但是变化的幅度不会太大。买房离名校越近，进名校的几率越大。2014年，由于小学生不能再“走后门”，买一套有名校学位房的房子成为置业者考虑的重要因素。多个拥有名校学位资源的楼盘持续热销，如越秀星汇名庭、保利大都会、海逸城邦、香溪微公馆等。
10
“拒认贷款不认房”提振置业信心
事件回放:9月30日，“十一”黄金周前的最后一个工作日，央行、银监会对我国房贷政策进行调整，“认贷不认房”正在向楼市“发钱”。通知指出，对拥有一套住房并已结清相应住房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷政策。首套房贷政策要求最低首付比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
点评:央行、银监会在国庆前出台房贷松绑政策，极大激活了江门楼市人气。2014年国庆假期，各大地产项目的到访客户数和成交量均大幅增长。随后，江门多家银行实行“只认贷不认房”政策。江门楼市热度快速提升，置业信心增强。第四季度月成交量在1000套以上。我们官方微信10月份的一项调查显示，约有5成人预计江门房价会因房贷松绑而上涨。
11
房博会助力楼市去库存。
事件回放:10月25-27日在五邑华侨广场会展中心举办的江门房地产博览会，吸引了约8万人到场观展，意向成交约300套房源，总成交面积约3.3万平方米，成交金额约2.1亿元。线下和线上活动相结合，房博会开通了中国江门网和“江门日报官方微信”的线上报名渠道。市民报名并表达购房意向，即可获得参加房博会现场抽奖的资格，赢取总价值20万元的房博会大奖。
点评:市住房公积金管理委员会自10月25日起实施并调整首套房和二套房认定标准，提高二套房公积金贷款额度；邮储银行为房博会提供首套房利率8.8折优惠。在一系列利好消息的背景下，江门房博会凭借自身品牌影响力，为楼市去库存立下汗马功劳。
12
央行降息，减少房地产优惠。
事件回放:11月21日晚，中国人民银行宣布非对称降息决定，同时宣布存款利率浮动区间由原基准的1.1倍上调至1.2倍。自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。江门很多楼盘在降息后减少了优惠，但购房者并没有因为降息而急着入市。
点评:央行降息最直接的影响就是降低了购房者的购房成本。加上此前“9·30”房贷松绑、利率打折等政策，江门楼市出现明显企稳迹象。在政策持续回暖的背景下，四季度蓬江、江海两区楼市成交套数连续创出年内新高。
江门日报记者刘志聪
来源:江门日报
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