文/乐居财经李一禾
在昆明盘龙区北京路，矗立的俊发中心在众多小区的包围中显得有些独立。这家被外界普遍称为“云南地王”的房企，最近并不平静。
由于房企债务“雷雨”，日前，中建投信托安泉560号(君发临泉雅苑)集合资金信托计划违约事件甚嚣尘上，君发集团作为该信托发行的背后主体，一度被冲到舆论的风口浪尖。
4月23日，君发“云南瑞久房地产开发有限公司”孙公司发布延期声明，宣布中建投信托安泉560号(君发临泉雅苑)集合资金信托计划自动进入6个月延期期，至2022年10月23日。
然而，这只是给了俊发一个暂时的喘息机会。近年来，其在商业和旧改领域的不断努力，沉淀了大量资金。但在疫情和调控的影响下，楼市的持续低迷使得其销售回款困难。和现阶段大多数面临资金压力的房企一样，俊发也不得不面临两难。
两亿信托产品风波
中建投信托560号安泉(君发临泉雅苑)集合资金信托计划于2020年10月20日发行，规模4亿元，产品期限18个月。融资方为云南瑞久房地产开发有限公司，募集资金投资于君发集团位于昆明安宁的“君发城”项目。
也就是说，按照正常期限，该信托将于今年4月下旬到期。根据云南瑞久地产出具的展期说明，中建投信托于2020年10月先后向公司出借资金2.733亿元。截至2022年4月23日，贷款余额为21897万元。
公司解释称，2021年12月，安宁市发生疫情，安宁市疫情防控指挥部立即启动疫情防控应急预案，停止一切聚集活动。安宁俊发市也受到疫情影响。
此后，南瑞久地产发布公告称，该信托计划将自动进入6个月的展期，至2022年10月23日。至于新的还款期限，其表示安宁俊发城目前的抵押价值和货物价值足以覆盖中建投贷的余额。近一个月来，随着疫情的好转，销售正在逐步恢复，公司完全有信心在2022年10月23日前还款。
被外界称为“云南之王”的俊发集团，始创于1998年。截至目前，已落户大湾区、长三角、华中、西南等14个城市，开发了100多个房地产项目。
值得一提的是，信托融资已成为君发集团资金来源的重要组成部分，君发集团从云南房企的一隅扩张至全国版图，尚未完成上市，与多家信托公司往来密切。
2020年6月，俊发集团通过中铁信托设立银杏2023俊发春城一期项目集合资金信托计划，产品规模4.4亿元。募集资金主要投向俊发海东袁俊三期19-4地块。
当年9月，俊发集团还发行了佳缘400号集合资金信托计划(一期)和佳缘400号集合资金信托计划(二期C类)。这是平安信托发行的一款信托产品，规模分别为3.4亿元和5000万元，为昆明观云海云中苑A6地块二期开发建设募集资金。
此外，俊发集团还引入信托公司持股，直接为项目公司输血。去年年中，君发与AVIC信托共同设立深证君航投资合伙企业(有限合伙)，双方各持股50%左右，标的公司注册资本为13.6亿元。唯一的外资公司是云南君轩房地产开发有限公司。
乐居财经发现，除了新公布的中建投信托安泉560号(君发临泉雅苑)集合资金信托计划外，君发集团通过中铁信托和平安信托设立的三个信托计划目前均处于执行期。
除了依靠信托输血，俊发集团还多次质押旗下公司。2021年以来，旗下子公司已质押15次，合计质押股权126.74亿元。最大的两笔认捐发生在今年。
1月25日，俊发集团将全资子公司云南俊发宝运置业质押，质押股权46.167亿元，占其100%的股份。2月25日，俊发集团再次质押云南和君地产100%股权，质押股权17亿元。
事实上，连续大量股权质押，说明俊发集团资金压力加大。
商业+旧改拖累
事实上，在此之前，俊发集团在3月初就已经因为“惠誉评级下调”和“1200亿债务顶格”的言论，被疑现金流承压。当时惠誉将君发地产的长期外币发行人违约评级(IDR)由“B+”下调至“B-”，展望为负面。
据了解，君发地产2021年6月底拥有无限现金45亿元，而2022年10月到期的境内公司债为20亿元，其中2022年12月到期的债券为2.37亿美元，2023年3月到期的公司债为20亿元。该机构预计，俊发地产的流动性和融资渠道将会减弱。
此后，针对此次评级下调，3月2日，俊发集团不得不说明情况。截至2021年6月底，俊发集团总负债1236.65亿元，全口径有息负债429.07亿元(俊发集团权益负债仅为321.49亿元)，其他负债807.58亿元为预收账款、往来账款和应交税费，因此不存在支付压力。
预测到2021年底，有息负债减少60亿，全口径有息负债减少到369.56亿，权益负债只有267亿。君发表示，截至声明发布之日，公司已按时足额向金融机构支付贷款本息，不存在拖欠或延迟支付本息的情况，公司偿付能力未受到重大不利影响。
殊不知，这个说法一个月后，中建投信托安泉560号(君发临泉雅苑)集合资金信托计划延期。
俊发集团的流动性危机与其在商业地产、城市更新等领域的大举扩张不无关系。最为外界所熟知的，2017年11月，俊发集团以452亿元的负债收购，收购了资金链断裂的云南中豪集团。
接手中豪的君发集团成立昆明君奥商业有限公司，接手中豪螺蛳湾国际商贸城主体商业项目。收购俊发后，项目更名为俊发·新螺蛳湾国际商贸城，庞大的项目建设开发重新启动。
然而，这项债务收购让俊发在收购M&A项目的同时，接手了中豪集团的大量债务。先后与民生银行、信达资产、工商银行等多达21家金融机构达成债务重组协议，并签署相关协议。
据乐居财经此前报道，截至2020年10月，整个螺蛳湾仍面临138亿元贷款本金余额需要归还。这对俊发来说是一个很大的债务负担。
此外，在城市更新领域，俊发集团也没有放松。其定位为“城市更新综合服务商”，近年来先后在上海、Xi、石家庄、广州等地推进旧改项目。
2021年2月，俊发集团在广州增城岚山村旧改中被认定为竞争企业。该项目总用地面积128.59公顷，改造范围内总建筑面积55.85万平方米，改造总投资高达82.15亿元。
去年3月，方俊还与平安地产签署了战略合作框架协议。当时的信息显示，双方合作的重点是围绕“城市更新”领域。截至2021年8月，俊发集团已开发城市更新项目61个(含在建)，改造面积2378万平方米，累计交付面积2713万平方米。
事实上，近一年来，土地供应出现变化，房企资金紧张。俊发集团依然活跃在土地市场。当一批房企少拿甚至不拿地的时候，俊发集团依然是当年云南拿地最多的企业。
此外，2019年至2020年将业务拓展至上海、深圳等地的君发，携手上海灿辉国际集团、上海许婧资产管理，于去年6月以15.37亿元收购上海青浦区土地。
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