在今年10月的苏州陶土拍卖中，一幅“明星地块”的归属引发关注。
这块起拍价超过30亿元的宅地是当天的“大热点”。经过93轮竞价和线下摇号，一家刚成立一个月的房地产开发公司将这块地收入囊中。
当民营房企都在离开土地市场的时候，谁还在成立新公司吸纳优质土壤储备？一系列的线索都指向了劲牌股份有限公司，也就是制造了“虽然烈酒不错，但不要喝多了”口号的酒企。
近两年，来自湖北的金九在长三角频频出手，在宁、苏等二线核心城市参与了多个地产项目。
与此同时，鄂尔多斯的“煤老板”也在南下，频频在上海购买高档公寓和写字楼资产。
有专家对第一财经表示，目前房地产处于胶着和博弈阶段，市场仍处于筑底阶段，是抄底的机会，而部分煤炭、白酒公司手中富余资金较多，正在寻找优质资产进行配置。也有业内人士认为，现阶段房地产波动性大，抄底房地产资金投入大，资产流动性不足，企业需要慎重决策。
金九进军房地产。
编号为苏地2023-WG-64的宅地位于苏州高新区狮山商务创新区，地铁、医院、学校、商业等优质配套齐全。起拍价高达30.38亿元，是苏州10月份推出的11宗地块中总价最高的。
与其他绝大多数地块相比，苏州本地国资垫底，开发商对这块狮山宅基地的争夺十分激烈。经过93轮竞价，该地块已达到最高限价，转向线下摇号。一家名为“南京方耀房地产有限公司”(以下简称“南京方耀”)的不知名房地产公司，以34.93亿元、溢价率15%幸运拿下该地块。
令人惊讶的是，这家拿出30多亿拿地的房企，刚成立一个月，注册资金只有500万。它的背景是什么？
据天眼查了解，南京方耀成立于2023年9月20日，由上海杜源置业有限公司100%控股，而上海杜源地产背后还有两家东方股份，一家是湖北郑玄联汇股权投资基金管理有限公司(持股70%)(以下简称郑玄联汇)，另一家是武汉郑玄资本投资有限公司(持股30%)。其中，资本的大股东为劲牌股份有限公司，而联汇背后的自然人股东如张、也在武汉联丰小额贷款有限公司任职，公司背后的大股东为劲牌股份有限公司，劲牌的主营业务为酒类、饮料、精制茶的制造，实际控制人为。
据劲牌股份官网介绍，这是一家保健品企业，1953年创立于湖北大冶。经过70年的稳步发展，从一个小小的县级酒厂发展成为覆盖20多个国家和地区的公司。
劲牌公司拥有“保健酒、凉酒、中药”三大业务板块，专注于保健品的研发、生产和销售，分别打造了“中国金九、茅药酒、至正堂”三大核心产品品牌。
1993年，“烈性酒虽好，不可多饮”的口号登陆央视荧屏，传遍全国，为国人所熟知。1996年，金酒厂实现年销售收入近8000万元。1997年，金酒厂先后实施了股份合作制改革和民营企业改制。
由于那句口号已经流行了几十年，金九一路取得了不错的销售业绩。2017年，劲牌公司披露营收达104.9亿元，与贵州茅台、五粮液、洋河一起跻身酒业“百亿俱乐部”。
2020年，金九在国内保健酒市场的份额达到88.72%，2021年，金牌公司实现销售额110亿元。公司最新营收数据出现在湖北省企业联合会、湖北省企业家协会发布的2023年湖北百强企业三强名单中。劲牌公司2022年以年收入106.19亿元上市。
2017-2022年，劲牌公司营收一直徘徊在100亿元左右，而白酒行业有8家企业迈过200亿元大关，包括茅台、五粮液、洋河酒业、泸州老窖、剑南春、汾酒、习酒、郎酒，茅台迈过千亿元门槛。
根据企业调查，劲牌公司拥有100多家控股企业，除了主营酒业，业务版图还涵盖酒店及度假村、房地产开发、矿业、金融等。
过去，金牌投资了黄金山温泉度假村有限公司、黄石摩尔城商业运营管理有限公司、瑞丽文洋房地产开发有限公司、黄石贾母房地产开发有限公司等企业。
近两年，劲牌公司一个显著的变化就是将房地产投资触角伸向了长三角，这是全国房地产市场最火热、最稳定的地方。
比如2023年4月开盘的南京中北金吉汉悦府地产，其项目公司“南京中北金吉鑫业”的小股东中就有一家来自武汉的投资公司。股权穿透后，是劲牌保健酒有限公司。
2023年9月，苏州“世纪金源近湖源大厦”项目，开发商“苏州金源金晨地产”背后的股东，也出现了一家持股50%的实力品牌公司。
在这些地产项目中，强势品牌都是以股权投资人的身份出现，与成熟的地产商合作，让对方交易。
最新消息是，“南京方耀”拿下苏州狮山商业创新区宅地后，已将中国金茂引入存量市场，该项目将成为苏州狮山首个金茂住宅。
“煤老板”南下
除了白酒企业，在房地产下行周期中，“煤老板”们也在积极配置房地产资产。
11月28日，位于上海陆家嘴核心区、毗邻汤臣一品、拥有黄浦江江景的三套豪华公寓正式易主——中粮集团旗下房地产投资管理平台大悦城控股退出，“上海永鹏实业有限公司”在支付41.42亿元后成为中粮海景1号5、6、7号楼的持有人。
据天眼查了解，上海永鹏实业有限公司有两个自然人股东，分别是(持股70%)和刘(持股30%)。于洪泽属于内蒙古满世投资集团，该集团持有内蒙古满世煤炭集团有限公司99%的股份..第二股东曹为鄂尔多斯市汇丰煤炭能源有限责任公司和鄂尔多斯市德润股权投资有限责任公司的法定代表人，德润由准格尔旗煤炭运销有限责任公司和内蒙古满世煤炭集团有限责任公司持有
企业调查显示，内蒙古满世煤业集团有限公司位于鄂尔多斯市，注册资本5亿元，以煤炭生产经营为主业，煤炭物流为辅业，煤化工为产业延伸。公司拥有全资、控股、参股企业20家，现代化生产矿井8座，大型洗煤厂3座，在册员工2000余人。在2021年胡润百富榜中，来自鄂尔多斯的刘满时家族以41亿身家上榜，他从事煤炭行业。
这并不是“煤老板”第一次来上海抄底。就在去年5月，内蒙古鄂尔多斯资源有限公司及其控股子公司电力冶金集团以26.7亿元买下上海苏河湾两栋写字楼。7月，内蒙古汇能煤电集团以62亿元启动上海大粤中心。
为什么近两年煤企频频抄核心城市房地产资产，白酒企业也跨界涉足房地产开发？
镜像咨询创始人张宏伟告诉第一财经，这与目前的市场阶段和行业发展周期密切相关。
“现在房地产市场处于调整期，有很多刺激性的利好政策，但是市场还没有完全开发出来，处于僵持和博弈阶段，还在筑底过程中。这确实是一个抄底的机会。”张宏伟说。
他认为，现阶段有资金实力的企业可以在房地产领域进行一些价值投资。所谓价值投资，就是不根据短期的市场波动做出投资判断，而是根据未来三五年或者更长时间的趋势做出投资决策。
“现阶段房产投资，不用着急，可以慢慢选择，以较低的价格入手。抄底时，无论是机构还是个人，都应该在核心城市的核心区域寻找优质物业。”
张宏伟表示，在煤炭行业和葡萄酒行业，做得好的企业会有富余资金，这些资金必然需要寻找优质资产进行配置。以劲牌的股权投资为例，公司需要和白酒行业做不同周期的投资组合，做周期对冲。
IPG中国首席经济学家白文熙对第一财经表示，近期有部分非房企开始涉足房地产，但现在是否是抄底的时机还需要具体分析。一方面，房地产确实处于低迷期，受到各种因素的调整和降温。有些企业可能会认为这是一个进入市场的窗口期，此时投资风险可能相对较低。另一方面，涉足房地产需要注意市场风险和政策风险。房地产市场具有周期性和波动性，是资金密集型行业，流动性不足，资金投入大，需要充分考虑资金成本和流动性风险。
他认为，非房企如果跨界进入房地产开发，需要充分考虑市场竞争和项目管理能力。如果企业缺乏这些方面的经验，可能会面临更大的风险，需要充分评估市场风险和自身能力，慎重决策。
但是，总的来说，现在大宗房地产产权交易市场并不活跃。据观点指数研究院统计，今年前9个月，全国共发生27起大宗商业资产交易，总成交额261.9亿元，平均每笔交易10.07亿元。与去年同期相比，商业资产的案件数量、交易总额和平均交易金额分别下降了16%、51%和41%。交易金额超过50亿元的商业资产交易数量远少于去年同期。除了部分资金过剩的行业，大部分用人单位对大宗交易持观望态度，机构投资者更加谨慎，判断期延长。
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