回顾过去一年，地产股如火如荼，监管形势严峻，销售端不佳，叠加融资环境收紧。现金流断裂成为压垮众多房企的“最后一根稻草”。
去年底以来，房地产调控政策逐步得到纠正，金融信贷政策也有所放松，房地产市场合理融资需求逐步得到满足。
年初以来，在政策边际宽松环境下，地产板块呈现震荡上行态势，但2月中旬高点过后，整个市场开始呈现下跌态势，尤其是3月中旬出现连续大跌，市场甚至爆发了更多的内外资空对抗。随着高层重磅发声，在“审慎出台收缩政策”、“今年暂停房产税试点”等一系列利好消息下，不仅稳定了政策预期，也极大提振了市场信心，地产板块掀起大反攻。
(来源:富途行情)
放眼当下整个地产板块，大部分机构都看好地产板块的新主线。其中，中信证券指出，从历史经验来看，地产股并不随着基本面价格的变化而波动，而是跟随政策的预期起伏。现在看来，政策措施足以推动基本面见底，信用风险下的政策干预意愿已经达到最高点。中信证券认为，2022年3-4月是继续超配地产蓝筹的重要时点。
结合近期政策动向，房企在融资端和销售端也有多重利好。
从融资角度来看，房企的融资环境也从去年四季度开始出现明显改善。但就传导路径而言，中央国企和房企成为第一受益者，而民企和房企仍在延迟。中银证券的报告显示，2022年2月，国有企业和民营企业债券发行量同比增速分别为27%和-48%。整体来看，民营企业债券融资仍承压，净融资额继续为负。
即便如此，优质民营房企融资仍在政策鼓励下迎来窗口期。
早在去年12月，龙湖、碧桂园、龙光相继获批发债，成为监管层支持优质民营房企发行以来成功发债的民营房企。
此后，房企在国内申请发债的热情不断升温。交易商协会非金融企业债务融资工具登记信息系统(洋洋自得系统)公开信息显示，大悦城、保利发展、保利地产、金茂、金地、北辰实业、首创城发、南京奥体中心等公司近期共提交约295亿元中期票据登记。
值得一提的是，3月30日，包括碧桂园、旭辉、龙湖、越秀在内的多家龙头企业分批受理，注册金额合计250亿元。可以看出，房地产企业在银行间市场发债的渠道正在继续保持稳定和畅通。
此外，随着金融监管部门对房企间项目并购的大力支持，M&A债券方面也出现了明显的回暖趋势。据不完全统计，今年以来，M&A房地产通过各种渠道融资已超过150亿元。
随着国内住房融资市场回暖，房企也在积极寻求海外融资。然而，近一年来，在行业增速放缓、房地产企业接连遭遇雷阵雨的环境下，房地产企业信用评级一再被下调，海外发债难度明显加大。更多的房企只是置换即将到期的海外债务。克而瑞数据显示，2022年1-2月，房企共发行海外债券131亿元，较去年底略有回升，但同比仍下降86%。
近期随着国内政策的回暖，市场信心有所恢复，房企海外融资迎来拐点。
4月1日，旭辉(00884.HK)发布公告称，已成功发行2025年到期的可转换债券，以补充公司流动资金，增厚安全边际，更好地应对行业的变化和机遇。据悉，本次可转债发行规模约为19.57亿港元(2.5亿美元)，票面利率为6.95%，转股价格为5.53港元。这也是今年民营企业的第三只海外可转债。
早在今年1月，碧桂园(02007.HK)和龙光(03380.HK)也成功发行可转债，规模分别为39亿港元和19.5亿港元。
本月18日，06989.HK卓悦商业企业成功发行1亿美元优先票据，成为今年首只民营房企发行的美元债，距离上一次民营企业发行美元债已过去约半年时间。在此之前，1月3日，旭辉已经增发了1.5亿美元的绿色债券。
不难看出，房地产企业境内外融资继续呈现良好态势，这也将有助于行业信心的进一步恢复。能够成功率先发债的企业，也凸显了资本市场对其稳健经营和优质资产的认可。
再来关注一下销售端，哈尔滨最近继去年10月之后再次松绑楼市调控，打响了省会城市取消限售的第一枪。
3月23日，据哈尔滨市人民政府网站消息，鉴于《哈尔滨市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》已完成阶段性调控任务，拟予以废止。这位业内观点指出，哈尔滨取消限售政策，将对整个房地产市场具有风向标意义。一旦实施，预计未来会有更多城市跟进，积极调整。
此外，据中原地产研究中心统计，今年以来，在不到3个月的时间里，全国已有60多个城市出台各种稳定楼市的政策超过70次，重叠部委出台的政策接近100次。其中，3月4日，银监会发文，提出要满足新市民合理的住房信贷需求，合理确定符合购房条件的新市民首套房按揭贷款标准，提高借款还款便利性。
在顶层吹风下，各地也积极调整信贷政策。数据显示，RealData监测的103个城市中，超八成下调了房贷利率。各地银行贷款利率大幅提高。
(来源:RealData)
随着楼市政策的松动，市场将有所回暖，尤其是房贷利率和放贷周期的改善，将为房企销售回款带来有力支撑，也有利于降低负债，补充现金流。
展望后续，房地产行业将迎来全面回暖。对于优质民营房企而言，在融资端和销售端的持续助力下，也将获得更强的业绩修复，有望充分受益于行业格局的改善，迎来新的发展机遇。后续资本市场的表现也将值得期待。
本文来自葛龙会。
温馨提示：注：内容来源均采集于互联网，不要轻信任何，后果自负，本站不承担任何责任。若本站收录的信息无意侵犯了贵司版权，请给我们来信(j7hr0a@163.com)，我们会及时处理和回复。
原文地址"房地产企业境外发债怎么操作，房企掀起一波境外融资潮"：http://www.guoyinggangguan.com/xedk/240091.html。
微信扫描二维码关注官方微信
▲长按图片识别二维码
