根据第三方评估机构给出的评估报告，目前该地块项目进度约为5.8%。图片来源:JD.COM拍卖平台
如今该地块起拍价约为52.69亿元，相当于比当年拿地时打了7.6折，亏损16.4亿元。
中国住房报记者李北京报道。
龙光集团位于深圳南山区的一幅地块被摆上了拍卖台。
11月21日，JD.COM拍卖网更新了一条拍卖信息。深圳市南山区西丽街道留仙洞总部基地第二地块国有建设用地使用权及地上物将于12月19日拍卖，起拍价52.69亿元。这是第一次拍卖。
公告显示，标的物所有权人为深圳市龙光骏博置业有限公司(以下简称“龙光骏博”)，实际控制人为龙光集团，查封单位为北京市第三中级人民法院，土地面积为21，370.32平方米。
11月22日，中国房地产报记者向龙光集团一位内部人士求证。该人士表示，公司将于11月23日至11月24日发布相关公告。
截至发稿，未回复记者。
根据过往资料，上述地块为2021年5月龙光集团以69亿元的价格对抗招商局和万科特建开发联合体竞得的南山西里T501-0101地块。地块名称为“龙光九林商务中心”。
如今该地块起拍价约为52.69亿元，相当于比当年拿地时打了7.6折，亏损16.4亿元。
鉴定报告还显示，该地块司法拍卖涉及中信信托有限责任公司(以下简称“中信信托”)与龙光俊波之间的一桩案件。
带过去。
图片来源:JD.COM拍卖平台。
回到两年前，刚刚以44.95%的溢价率竞得南山西里T501-0101地块的龙光集团，曾极力称赞，“深圳本次集中供地最大商住地块，相当稀缺”，“地货比合理，利润有保障”。
综合来看，T501-0101与DJI总部“天堂之城空”、创智云城、万科云城相邻。交通便利，距离地铁5号线留仙东站仅数十米，在物业租赁、人才房销售方面有很大的市场优势。
但地块性质为“商业用地+二类居住用地”。根据土地出让要求，可售人才住房总套数将不低于960套，其中65平方米不低于750套，80平方米不低于210套，总建筑面积7.21万平方米。最高售价不高于55400元/平方米。
此外，还有25000平方米的商业、150000平方米的办公室和40000平方米的酒店。
所以当时参与竞拍的很多企业都不看好该地块。
“其实在我们公司前期的判断中，投资团队觉得西丽地块还是可以拍的，但是这块地的一些挂牌条件是自持，结算起来比较困难。决策层最终选择了放弃。”一位参与过房企拍摄的投资人在接受媒体采访时坦言。
某Top20房企深圳区域投资负责人也表示，如果后续商务办公做成纯办公业态，从目前的情况来看，现金流和利润空肯定实现不了。
至于这个地块建成后的发展前景？现在已经不可能知道了。
在该地块被拍下的次年3月，龙光集团就公司债券相关事宜发布临时公告，称公司短期内存在一定的偿债压力。2022年1月起，公司积极对接国企、金融机构，进行资产盘活处置，力争2022年上半年取得实质性进展，回笼资金改善流动性。
8月7日，龙光公告中公布的5笔美元债务违约全部未到期。
总公司财务告急，也直接影响了项目的建设进度。
几乎与此同时，“龙光九林商务中心”项目传出施工缓慢、停工的消息。
根据评估报告，目前该地块工程进度约为5.8%，仍处于桩基工程阶段。同时，龙光还有未支付的工程进度款，但具体金额不清楚。
与失信有关吗？
图片来源:第三方评测报告。
回到案件本身涉及司法拍卖的情节。
在第三方评估报告中，详细写着本次拍卖的标的物已经设定抵押，抵押权人为中信信托。其中，被担保的主债权金额为人民币50亿元，抵押登记日期为2021年7月23日。目前该包裹已被法院查封，查封期限为2023年2月3日至2026年2月2日。
中信信托与龙光集团的交集发生在T501-0101地块拿地一个月后。
2021年6月25日，“中信信托-龙光广东顺成融资集合资金信托计划”成立，融资规模50亿元。融资主体为龙光集团控股子公司珠海顺兴置业有限公司(以下简称“珠海顺兴置业”)和潮州程悦房地产开发有限公司(以下简称“潮州程悦”)，资金用于龙光集团珠海项目和潮州项目的开发建设。
根据介绍材料，该信托计划期限为2年，正式到期日为2023年6月2日。融资人需要在信托计划运作满15个月的时点偿还信托计划本金的30%，20个月后偿还30%，到期时偿还40%。
今年上半年，中信信托向投资者披露，珠海顺兴地产和潮州程悦未能在2022年9月支付回购本金。因违约，债务人本信托项下剩余回购本金于2022年11月3日提前到期。
在房地产行业，龙光集团曾经是一匹不可阻挡的“黑马”。
9年前以85%的溢价率拿下深圳百世龙的“地王”，在业内声名鹊起。此后，龙光集团也被外界授予“王迪专业户”的称号。由于周转能力高，2014年以来，龙光在深圳频频以几乎相当于“面包”的价格拿下“面粉”。
房地产企业在项目开发中往往通过信托、资产管理、合伙人投资、私募股权等渠道筹集资金，龙光集团并不感到意外。
在市场低迷、销售不畅的背景下，房地产信托成为违约大户。
2022年3月，市场传出龙光集团在平安信托违约的消息。3月7日，龙光集团在公告中对网上“平安信托”进行了说明，解释为公司子公司向平安信托申请的担保融资。目前融资余额为11.8亿元，双方仍在按照合同的相关规定和双方的约定进行推进。
2022年8月7日，龙光集团发布公告，正式宣布暂停5笔海外美元优先票据的利息支付，其中2笔于2025年到期，另外3笔分别于2023年、2026年和2028年到期，共计16亿美元。
龙光集团今年上半年财报显示，截至2023年6月30日，龙光集团有息负债总额达1011.3亿元，其中短期债务610.4亿元，占比60.5%；其账面上的现金及现金等价物为143.2亿元，现金短期负债率为0.23，净负债为206.5%，扣除预收账款后的资产负债率为80.4%。
试图化解债务
值得注意的是，今年以来，房地产利好政策不断落实，不少脱险的房企也迎来了债转股的进展。
11月20日，融创中国发布公告称，境外债务重组所有条件均已满足，今日生效。
这意味着融创海外债务重组正式宣告成功，也让其他身处险境的房企看到了希望。
龙光集团在债转股方面也采取了多种措施。
2022年8月，龙光集团开始与多组债权人沟通协商，对境外债务进行整体债务管理，最终对境内债务采取一揽子方式。
同年11月，龙光集团向机构投资者提交债务重组方案，明确将境内债券持有人本金支付时间从今年11月10日延长至2027年5月10日；月底之前会优化展期条款和付息比例。
龙光提交国内债务重组方案后不久，相关监管部门开始密集出台政策缓解房企流动性压力。央行、银监会联合发布《关于做好金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。第四条明确支持开发贷款、信托存款等股票融资合理展期。
2022年12月6日，龙光境内债券整体展期获得债券投资者通过。展期债券和ABS的展期期限为36个月，未到期债券和ABS的展期期限为48个月。
今年11月2日，龙光集团宣布正在探索与重组相关的各种结构，包括但不限于通过将一定数量的现有债务转换为公司股份来进行去杠杆化。集团将继续参与积极和建设性的对话，并保持积极的姿态，以便尽快敲定重组计划的条款。
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