一直“跳水”的龙湖物业突然收购了一家物业管理公司。
3月4日晚间，在港交所公告停盘前两分钟，亿达中国发布了出售旗下所有股份的公告。
公告称，龙湖集团全资子公司龙湖佳悦物业服务有限公司(买方)、亿达服务(目标公司)与卖方(包括亿达发展、亿达服务、大连蓝湾、程悦)订立了股权转让协议及补充协议。
根据协议，龙湖将以12.73亿元的交易对价向卖方收购亿达服务100%的股权。交易完成后，亿达中国将不再持有亿达服务的任何权益，并将与前者的合并财务报表分离。
继碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务之后，又有一桩物业行业的大手笔收购，时间仅隔一周。
如此频繁的并购似乎证明了房地产行业正处于激烈的规模“争霸”阶段。
再看长时间线，2020年新冠肺炎疫情爆发后，物业服务公司成为资本市场的热捧对象，随之而来的是物业公司赴港上市热潮。仅2020年，就有16家公司在港交所上市。
这种现象的背后，意味着物业行业的整合正在加速，并购会更加频繁。
对此，龙湖智慧服务集团总经理曾曾表示:“目前行业集中度不高。未来并购会加剧，包括市场集中度越来越高，整个行业会越来越强，马太效应会越来越明显。”
在恒大地产、碧桂园服务等竞争对手大举收购时，龙湖地产也停止“跳水”，强势入市。
益达“弃车保帅”
在签署出售亿达服务协议的当天，亿达中国也签署了与债务人达成和解的协议。
3月4日，债务人(大连亿达、港新、君安)、安度方(洛林、诺曼底、智途、鸿熙)与亿达方(亿达中国、其五家全资子公司、两家合资公司)订立和解协议。
通过订立和解协议，债务人同意其依法欠安度共计约2.088亿美元(最终裁决金额及应计利息)，在履行约定的延期支付义务后，总支付义务将减少至1.75亿美元。
翻阅公告，视点地产新媒体了解到，债务人需要在未来6个月内分4期向安度房偿还1.75亿美元，分别为3月5日、4月30日、5月31日和9月30日的3500万美元、5000万美元、5000万美元和4000万美元。
分期和减少还款3379.34万美元，无疑在一定程度上缓解了亿达中国的流动性压力。亿达中国认为，和解协议可以减轻集团的财务负担，提高其流动性，消除仲裁对公司公众形象的负面影响。
这一和解协议也意味着亿达中国“渡劫”有了一线希望。
2019年初，控股股东中民投遭遇资金困难、债务违约等危机，导致亿达中国未偿贷款触发提前还款机制，使后者进一步陷入流动性危机。
2019年2月和3月，钟敏投资持有的钟敏叶嘉83.29亿元股权及其他投资权益被法院两次冻结，最后一次冻结长达3年，进一步影响了亿达中国签订的多份借款协议。相关贷款债权人有权要求亿达中国立即偿还贷款金额90.8亿元。
面对这种情况，亿达中国并没有足够的资金流来解决“暴涨”的短期债务。亿达中国2020年中期财报显示，公司现金及银行余额约12.89亿元，其中受限制现金约7.2亿元。
虽然债权人没有要求立即偿还贷款，但主营业务为开发经营工业园区的亿达中国一直面临着投入与产出不成比例的问题。借助高杠杆维持发展，其债务高企，2020年中期其净负债率将达到125.8%。
初步判断，亿达中国达成和解协议后急需流动资金。在这种形势下，亿达中国选择了“弃车保帅”，将亿达服务的全部股份出售套现12.73亿元，刚好可以覆盖1.75亿美元的总债务，折合人民币11.36亿元。
公告显示，2020年末，亿达服务总资产和净资产分别约为3.93亿元和1.67亿元。2020年，亿达实现服务收入4.81亿元，税前净利润6224.76万元。根据转让协议，亿达服务需要承诺未来四年账面净利润不低于7147万元。
如果在此期间不能履行业绩承诺，亿达中国需支付14.24倍的差额违约金。根据这一定义，本次交易的对价具有高于目标公司总资产和净资产的溢价。
对此，一位金融分析师表示:“说明龙湖看中了亿达服务的潜力，高溢价基本是因为协同效应。但交易对价是协商好的，不排除是亿达的要求。”
从亿达中国2020年中期财报可以发现，物业管理收入是公司唯一录得增长的业务，同比增长21.6%至2.7亿元，而物业销售收入、租金收入、商务园区运营管理服务收入、建筑、装饰及园林绿化收入均录得下滑。
龙湖与“工业园”相得益彰
早在2018年中民投爆发债务危机之前，对亿达中国的支持度已经明显下降。当年6月22日，中民投副总裁张智超辞任亿达中国董事局主席，并取消7.8亿元认购亿达中国11.6%新股的协议。
此前一个月，龙湖集团已经给亿达中国带来了26亿元的“援助”。
当时双方的战略合作框架协议显示，将围绕大连天地项目的产城深度融合和城市功能配套展开全面合作，即龙湖集团以26.03亿元收购亿达中国大连天地项目，总建筑面积24.69万平方米。
也就是说，亿达中国与龙湖集团合作了三年。基于双方的合作程度，龙湖集团愿意高溢价进行收购，或许是针对亿达所服务的工业园区的运营经验。
对此，上述财务分析师表示，龙湖物业主要集中在住宅和商业领域，此次收购可能是想延伸到工业园区来补充这一短板。毕竟从零开始需要花费大量的时间和精力，亿达的管理经验可以借鉴。
亿达中国官网显示，其成立于1984年，2014年6月在香港联交所主板上市。是集园区开发、园区运营、工程建设、物业管理为一体的综合性集团企业。其中，1998年，公司首创的“官助民营”模式大连软件园正式开业，成为国内工业园区管理模式的代表。
作为亿达中国的全资子公司，亿达服务成立于1996年，是一家专业的工业园区运营服务商，拥有20多年的工业园区运营管理经验。目前，亿达管理的物业包括工业园区、写字楼、公共事业、学院物业、商业和住宅。
为什么要买亿达服务？
事实上，曾在2020博鳌房地产论坛上就透露了原因。他表示，目前随着物业公司的能力越来越强，参与城市管理的范围越来越大，包括保利的大物业战略，碧桂园的城市管理，龙湖也在2018年成立了城市管理公司。
如何在这激烈的竞争中占据优势？他给出的答案是:“如何让这个企业更有价值？就是为了丰富管理业态。”
目前龙湖物业涵盖了13类城管空客房，包括住宅、商业、写字楼、医院、学校，但产城、医院、学校相对较弱。
收购亿达服务可增加龙湖物业管理面积近2000万平方米。
根据亿达中国2020年中期报告，商务园区运营管理项目27个，总委托运营管理面积约330万平方米；经营住宅项目78个，合计约1188万平方米；办公物业管理总建筑面积475.6万平方米。
据龙湖集团预计，2020年中期，龙湖智慧服务实际管理面积将达到1.32亿平方米，年收入增长30%，毛利率超过20%，净利率10%-12%甚至超过15%。
综合以上数据，龙湖物业的收购体量小于恒大地产收购亚太酒店物业和碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务。
其中，恒大地产以15亿元收购亚太酒店物业100%股权，获得8000多万平方米管理面积；碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.6203%股权，管理面积约1.4亿平方米。
在物管并购浪潮中，龙湖物业目前的跟进动作稍慢。在行业整合加速的情况下，仍然不如仅靠自有物业收购来得快、来得直接。
要想在并购浪潮中保住头部物业公司的位置，龙湖物业可能需要更多的动作。
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