南宁市民苏女士买了一套限价房，已经到了转换成普通商品房的年限，想再买一套房子。但因为南宁没有出台限价房转为商品房的细则，她无法办理限转业务的手续，买房受限。从去年4月份开始，南宁市龙凤寿元小区的很多限价房业主都遇到了“限商过户”的问题。连日来，南国早报记者调查发现，除了龙凤寿元小区，南宁另一限价房小区的200多套房源也有同样的遭遇。1月7日，南宁市保障房资格审核管理中心表示，去年12月29日，已经下发了限制转让业务的流程，有两类六种情况可以办理限制转让业务。按照政策，用于自住的限价房即使有房产证，也不能“转商”。
遭遇:东奔西跑半年多了，还是办理不了“限转”。
2013年4月20日，苏女士签订了购房合同，在龙凤寿元小区购买了一套89平方米左右的房子。2016年，她拿到了房产证。随着自身经济条件的改善，她打算换一套面积更大的房子。
根据《南宁市限价普通商品住房管理办法》(南府发〔2013〕46号，以下简称《办法》)的相关规定，限价房自签订购房合同并取得房屋所有权证之日起满5年后，需要另行购买的，在缴纳相关价款后，可以办理转营业。
苏女士告诉记者，从去年4月份开始，她曾多次向南宁市住房保障部门咨询如何补交差价、去哪里办理相关手续等问题，但一直没有得到明确答复。“去年10月初，南宁市房管局虽然回复按照《办法》的规定办理了转业务，并补交了价款，但没有细则和具体程序。直到去年12月，我都没法办理手续，没法把我现在住的限价房变成普通商品房，也没法再买房了。”
调查:细则出台时间不长，业主“解禁”遇到困难
龙凤第一边缘小区还有很多业主，也遇到了“限制商转”的问题。
业主陆先生说，他2013年买限价房的时候刚结婚。现在五年过去了，有了两个孩子后，为了照顾孩子，老人也来一起住，房子不够用。他现在想上市，换房，“但是不知道去哪里，怎么还，很着急。”
业主孙女士婚前购买了一套限价房，购买时间为2013年9月。婚后，她在2017年付了首付买了第二套房。当时去南宁市房管局查档案，明确有一个龙凤首缘的楼盘。把二套房的契税交给税务局后，次月银行很快就放款了。但没过多久，她就接到了开发商的电话，说无法备案。原来她名下的限价房，必须先改成商品房，她才能买其他商品房。
近年来，由于工作调动、子女上学等原因，很多业主需要换房或再买房。到去年12月，该小区符合商转条件的限价房有800多套。想申请限制转让的业主，可以分为三种情况:一是不买不卖，到期想早交钱，因为房价涨得快，越晚补差价，需要交的钱越多；二是想上市置换一套房；第三，想再买一套房。
记者了解到，除了龙凤寿元小区，南宁市另一个限价房小区——长泰尊府，也有200套左右的限价房达到转让期限。同样的原因，小区业主也无法办理营业过户手续。业主们希望主管部门尽快出台限制转让业务的细则和流程。
回应:具体办理流程已经发布，各种情况要求不同。
采访中，不少业主提出疑问:《办法》已经出台好几年了。为什么受限分包商的操作规则和处理程序被延迟？
去年12月28日，记者向南宁市住房保障和房产管理局发出采访函。
1月7日，南宁市保障房资格审查管理中心相关工作人员在接受记者采访时表示，去年已经有不少业主咨询过限制业务过户的问题。经过前期调研和完善，去年12月29日，南宁市限价房上市交易或转为商品房的业务流程正式出台。有两种情况，共六种情况，可以办理上市交易或限制转让业务:一种是签订购房合同满五年并取得产权证购买其他新建商品房；另一类是针对继承、离婚分析、法院判决或裁定、重大疾病、意外等五种情况，需要上市交易或转为商品房的。每种情况的处理要求不同(详见业务流程表)。
工作人员介绍，现在中心一楼服务大厅有窗口办理限制业务。办理过户业务需要提交哪些材料，需要注意哪些事项，有专门的宣传资料供业主查阅。业主如有疑问，可咨询服务大厅工作人员或拨打业务咨询电话0771-5705842。
问题:为什么和“业务转移”不一样？
有细心的业主质疑，经济适用房也是经济适用房。保障房只要达到年限，补足差价，就可以办理商转(以下简称商转)手续，成为完全产权，不存在“必须有买卖需求”的附加条款要求。为什么自住用的限价房不能转商？
“虽然都是经适房，但经适房和限价房的管理政策是不一样的。”该工作人员进一步解释，业主所说的“商转”是指完全产权，不管是否上市都可以办理。但是，限价房不一样。《办法》明确，自购房合同签订之日起五年内以继承等非购房方式取得房屋的，或者购房合同签订满五年并取得房产证的，买受人需要购买其他房屋。限价房在缴纳相关价款后，才能转为商品房。
此外，明确规定限价房应当在签订购房合同满五年并取得房产证后上市交易，或者签订购房合同不满五年，因继承、离婚分析、法院判决或裁定等法律文书确需转移房屋所有权的，或者限价房购买人因重大疾病特别贫困的， 意外等原因，所以他们需要将限价房提前上市交易，才能办理过户业务。 所以限价房转商不是“转商”那么简单。
政策:一次性支付相关价格。
有业主提出，2013年、2014年的毛坯限价房价格为4100元，与周边房价相差不大。但这两年南宁房价上涨很快，成交均价也水涨船高。这意味着越晚过户，限价房业主需要支付的费用就越多。因此，建议在处理分包商支付的相关价款时，是否可以提供银行贷款或分期付款，以减轻业主的负担。
上述工作人员表示，办理挂牌交易或过户业务时补交的价款，按照当时同地段、类似存量房成交均价20%的比例，向主管部门缴纳。因为办理限转业务时支付的价款是缴入南宁市财政专户，纳入财政资金统一管理，必须一次性支付。所以目前无法通过银行贷款和分期付款的方式支付。
来源:南华早报客户端记者徐庆成
值班编辑欧阳美蓉
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