本报记者陈婷、赵毅、深圳报道。
为了主动适应新环境，房企“刀刃向内”破局。
《第一财经日报》记者了解到，碧桂园(2007.HK)近日宣布组织架构调整，在控股集团下设立地产集团和科技建设集团两大产业集团，以及新业务事业部和创新与投资事业部两大业务板块。碧桂园内部人士表示，这一变化的主要目的是加强房地产以外其他业务的发展。
其中，控股集团作为碧桂园最大的法人实体，主要负责战略管控，下设财务资金中心、招聘管理中心、人力资源与行政中心、品牌与社会责任中心、风控审计与监督中心、数字化管理中心等六大职能部门。
在碧桂园调整组织架构加强其他业务的同时，保利发展(600048。SH)近日发布公告称，将向控股股东保利南方集团有限公司(以下简称“保利南方”)转让三家公司的股权及相关债权。以上三个标的都是在2015-2018年期间成立的，都是保利多元化转型的产物。对于此次转让交易的原因，保利发展仅表示“公司需要经营发展。”
柯睿提供的数据显示，今年以来，碧桂园、龙湖集团、绿中海地产、越秀地产、中国金茂等超过15家房企进行了组织架构变动，涉及结构优化和人员变动，其中不乏进行了多次调整的房企。
剥离非核心业务
公告称，根据公司经营管理的需要，保利发展将持有子公司保利物业(6049)间接持有的保利乐和(珠海)教育科技集团有限公司(以下简称“乐和教育”)合计32.375%的股权。HK)。因业务需要提供的股东贷款所产生的债权、保利艺术教育投资有限公司(以下简称“艺术教育”)40%股权、广州保利小额贷款有限公司(以下简称“保利小贷”)94%股权按评估值协议转让给保利南方，预计交易总额约为13.37亿元。转让完成后，保利发展将不再持有上述三家公司的股权及提供股东贷款形成的债权。
5月30日，保利发展2023年第三次临时董事会审议通过《关于股权转让的议案》；5月31日，交易各方已签署相关股权转让协议，其中保利小贷股权转让尚需广东省地方金融监督管理局批准。
事实上，乐和教育、保利小贷、艺术教育都是保利此前“一主两翼”(以房地产投资开发为核心，以综合服务和房地产金融为两翼)战略的主要组成部分，也是公司多元化发展的重要载体。
但随着房地产经营环境的变化，行业逐渐从粗放式发展转向精细化经营，企业开始向管理要效益，行业趋于萎缩。
记者注意到，在保利发展发布公告当天，保利物业随后披露，将乐和教育的股权和债权转让给保利南方，股票和债券交易总对价为7937.27万元。与保利的发展一致，保利地产表示，相关资产的转让是“基于公司业务发展的需要。”
乐和教育官网显示，该公司成立于2015年，是中国保利集团公司(以下简称“保利集团”)旗下子公司，专注于幼儿启蒙教育、艺术培训和国际教育。记者注意到，在业务发展方面，乐和教育与保利当年的发展有关，包括引入乐和教育作为保利住宅开发项目的教育配套设施，乐和教育为保利物业搭建专业人才培养和输送平台，推动校企合作。
公告显示，截至2022年12月31日，乐和教育总资产约2.16亿元，总负债约2.6亿元，净资产约-4404万元，全部股东权益评估值为9449.59万元。
距离乐和教育成立颇近的保利小贷，也是帮助保利发展房地产主业的一环。保利发展当时表示，保利小贷的设立符合公司业务经营发展的实际需要，对公司发展具有积极意义，有利于保护公司全体股东的利益。
但从2016年开始，即保利小贷成立一年后，互联网金融行业进入前所未有的监管期，各地收紧了互联网小贷牌照审批。保利小贷随后也变得“低调”，鲜有相关官方信息流出。直到2020年，保利发展才会对保利小贷进行增资。
公告显示，截至2022年底，保利小贷注册资本达到10亿元，主要向保利发展的业主、出租人和使用人提供消费贷款和经营贷款，保利发展持股94%。本次股权拟转让价格约为12.28亿元。
和保利小贷一样，艺术教育也是保利发展的子公司，成立于2018年。是保利集团教育业务的投资管理平台。其主营业务为音乐、舞蹈、戏剧、美术等素质教育课程，发展形式包括出国留学艺考。截至2022年末，艺术教育净资产为2127.03万元，股东总权益价值为4474.66万元，保利发展持股40%。本次交易中，艺术教育股份及债券转让总对价为2916.21万元。
培育第二条增长曲线
在保利发展通过剥离非核心资产聚焦房地产开发主业的同时，碧桂园拉出了房地产主业清单，将强房地产属性的组织架构迭代升级为适应多元业务协同发展的新架构。其出发点也是“应对行业形势的发展变化”。
具体来看，碧桂园地产集团以房地产开发和委托代理业务为主，总部下设投资策划部、品牌市场部、运营管理部、招聘管理部、财务资金部、人力资源行政部等六个职能部门和两个事业部，以及海外和特区事业部、委托代理事业部。
科技建设集团主要包括两个子公司:广东腾越建设工程有限公司(以下简称“腾越建设”)和广东博之林机器人有限公司(以下简称“博之林”)；新事业部主要包括家装品牌“现代楼美”、现代农业、餐饮服务机器人“千玺机器人”和社区生鲜品牌“比游喧”。创新投资事业部负责碧桂园除房地产投资以外的对外股权投资业务，重点关注科技创新、健康、消费、房地产产业链等方面。
根据最新的人事部署，莫斌为碧桂园控股集团总裁、科技建设集团董事长，他还将战略统筹地产集团；程光宇为碧桂园执行副总裁兼CEO房地产集团的；丁杰是碧桂园副总裁，科技建设集团总裁。吴碧君为碧桂园总裁兼财务资金中心总经理；黄宇是碧桂园副总裁，新事业部负责人；周鸿儒继续负责创新与投资部门。
碧桂园内部人士表示，上述举措旨在确保碧桂园“一体两翼”的发展战略，旨在通过科学有效的业务布局和治理模式调整，提高各子业务板块的整体资源配置效率、风险控制能力和对市场机遇的快速反应能力，有利于稳定基础房地产市场，支持科技建设等战略性新兴产业的快速发展，稳步实现公司新的战略目标。
公开资料显示，碧桂园所谓的“一体两翼”发展战略最早提出于2018年。当时“一体”指的是房地产主业，“两翼”指的是机器人和现代农业。如今，发展战略已经演变为“以房地产主业为主体，代管建设和科技建设为两翼。”
事实上，早在2022年6月，碧桂园就整合了腾越大厦和博支林旗下的总承包商，组建了科技大厦集团。据披露，截至2023年1月，碧桂园已有33台建筑机器人投入商业应用，覆盖30个省(自治区、直辖市)600多个项目，累计交付超过1700台，累计应用建筑面积超过1000万平方米。
此外，记者注意到，托管代理建设是碧桂园过去一年突出的业务方向。从行业背景来看，2022年以来，随着各级城投企业拿地力度加大，地产纾困加速，代理建设需求上升，被房企视为未来市场新的机会点。据披露，截至2022年底，碧桂园管理建筑业务超过7年，累计承接工程150余项，累计管理面积近1300万平方米。
今年3月初，从父亲杨国强手中接过碧桂园董事局主席一职的杨表示，碧桂园在托管代建业务方面有先天优势，因为公司从成立之初就涉足设计、装修、交付等全链条业务。从战略角度看，委托代建等轻资产业务是企业中长期平衡收入和利润的一种方式。“托管和技术建设业务一旦完成，其竞争壁垒将非常强大，这是碧桂园的第二条增长曲线，为公司中长期健康发展做铺垫。”
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