本报记者杨京新北京报道。
由于中小房企破产，预售商品房交付困难，也影响了我国部分地区的银行相关贷款。据《第一财经日报》记者了解，2020年国内中小房企倒闭数量超过500家，部分房企预售商品房出现困难，银行被迫向房企或个人收回按揭贷款。同时，由于整体经济原因，市场上“房贷违约”现象明显增多，也加大了此类贷款的风险。
房企破产，银行催债
2021年1月19日，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院公布了数份判决书，涉及焦作中旅银行与郑州拓丰置业有限公司债务纠纷。
2018年12月10日，刘与拓峰置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定以302.2万元购买郑州经济技术开发区拓峰置业房屋一套，其中首付30%为90.77万元，剩余购房款211.5万元由银行支付。
合同约定，首付款时间为2018年12月10日，银行商业贷款付款时间为2019年3月10日，房产交付时间为2019年12月30日前。
2019年1月4日，刘与焦作中旅银行签订《个人住房借款合同》，约定借款金额211.5万元，借款期限30年，年化利率6.125%。
在庭审中，刘承认当时只支付了5万元的首付款，同时将银行贷款资金211.5万元全部转给了郑州拓丰置业有限公司，因郑州拓丰置业有限公司未按期交房，根据合同约定已达到商品房买卖合同的终止条件。
对此，焦作中旅银行起诉至法院，要求解除购房合同和借款合同，并追回已发放的按揭贷款和违约金。在一审判决中，焦作中旅银行的请求得到了法院的认可，但目前房企的破产现状仍给还款留下了很大的不确定性。
公开资料显示，郑州拓丰地产已于2020年12月25日被债权人申请破产，其实际控制人已被列入限制高消费名单。
事实上，郑州拓丰置业有限公司也因期房交付违约而卷入多起诉讼，房贷违约涉及的银行业包括建行等多家银行。
据记者了解，最近两年是中小房地产企业破产的高峰期。人民法院公告网站显示，去年全国共有500多家房企破产，其中大部分是三四线城市的中小房企。
2021年1月28日，郑州市中级人民法院就房地产企业郑州大港置业有限公司破产重整案召开专题新闻发布会。这家公司破产涉及300多套房屋和5000多平方米拆迁安置房无法交付。
“有些购房者贷款买房后，陷入了“房”和“钱”的境地”空。这就意味着房子没有交付或者拖了很久，而银行贷款却要不断还。”某股份制银行信贷部人士表示。
他告诉记者，这种银行按揭贷款违约概率很大，甚至会出现弃房不还的现象。如果企业破产，购房者不还房贷，银行就很难做了。“银行通常会让企业担保房企的按揭贷款，以卖出更快的房子，但能收回多少企业破产债务就不好说了。”
针对银行收回房贷一事，该人士表示:“根据相关法律规定，购房者是实际借款人，也应该是银行追债的对象。但是，房屋交付的问题是开发商的错。购房者可以通过起诉解除购房贷款合同，银行可以直接要求房企返还按揭贷款资金。”
记者在采访中了解到，由于使用经营性贷款、消费贷款等资金购房的灰色产业模式的流行，一些期房买家遇到了房产无法交付的情况。因此，购房者很难通过起诉的方式与银行解除贷款合同，银行也不会直接向房企追债。
违约增加，监管收紧
对于银行信贷业务来说，购房按揭贷款属于低风险业务，在银行零售业务中也占很大比重。但由于房地产企业倒闭或部分地区房价下跌，房贷风险也有所增加。
据相关统计，2020年的拍卖行数量比2019年增长了143倍，其中很大一部分是因为房贷“断供”。
“房贷还款的问题基本上是收入和房价的问题。一方面，收入减少或失业，还房贷的能力会变弱。家庭资金链出现问题后，房贷会越欠越多，最终房产会被法律强制拍卖；另一方面，部分地区房价大幅下跌。一旦房产市值小于房贷，很多人会感到严重的心理落差，很可能选择弃房。”一位城商行人士分析。
他认为，目前疫情对很多行业的影响依然存在，这也意味着一部分人的收入会明显减少，甚至会出现失业。如果个人或家庭负债较多，那么房贷就会出问题。“很有可能一部分人可以通过银行消费贷款等其他负债方式搬家，但这只能解决燃眉之急，不能解决根本问题。”
上述城商行人士也向记者坦言，银行更倾向于房主的持续还贷能力，而不是处置房产。“处置资产的周期过长，往往会导致一定的损失，容易引发纠纷和矛盾。”
在国家对房地产的调控下，目前银行收紧了房贷。2020年12月31日，央行和银监会联合发文，对房地产贷款比例设定上限，严控流入房子的资金。
“目前购房按揭贷款利率略有上浮，但银行临时额度还是比较充裕的。从监管角度来看，房贷管理明显加强，可能会进行相关专项检查。下半年的房贷市场会比往年更紧。”上述城商行人士表示。
(编辑:朱子云校对:颜静宁)
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