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上周末，Cherry去广州考察，一位热心的范蠡君(化名)陪我们踩盘。他在看房的路上感觉，早些年最多10套房，2014年是最低谷，但就算准确，炒房也没赚到钱。
我一瞬间傻眼了。这怎么可能呢？
开车的时候，李俊给我们讲述了他难忘的投资故事。
一个
回到十年前的2008年，全球金融危机爆发，房价以过快的速度下跌，李俊第一次感觉到了买房的机会！
然而，刚工作几年，他只有8万元的积蓄，于是向朋友借了几万，凑了十几万的首付，在广州天河北买了一套总价70平米的小两居室，总价80多万，单价才一万多。
在随后的几年里，李俊一直在稳步工作。他在广州一家国企工作。因为出色的工作表现，他30岁就成为最年轻的科长。
2012年底，李俊打算换房，于是把第一套房卖了2万多元，转手后赚了100多万。
房子的出售让李俊第一次尝到了房子的甜头。原来房子这么好赚钱！
“那种感觉太爽了！我没心情工作！所以我才敢加杠杆玩大的。”回想起第一次卖房子的感觉，李俊满脸兴奋。
于是在2013年，李俊正式开始研究如何炒房。加上前几年的几十万积蓄和一百多万，他把一套换成了两套，在珠江新城买了一套学位房，在广州科学城买了一套。
2013年，广州房价上涨一年。然而，由于他的职业生涯带来的远见，李俊知道地方土地财政将继续下去。他也知道整个城市的规划和城市未来的发展方向，甚至他能收到在哪里建高铁和地铁的第一手资料。
2014年广州楼市再次停滞，他意识到绝佳的抄底机会来了！所以我进军房地产市场。
这一次，李俊打算把他所有的财产都放在长杠杆上，但他手头只有100多万现金，此外，他还用两套房子做了两笔200多万的抵押贷款，总共筹集了近400万现金。
一共买了8套，父母老婆表亲家人的地方都用上了，平均每套100万左右，其中增城买了4套，金地丽湖城7000多，恒大山水城买了二手房，新塘海龙春天；南沙2套，时代蓝湾，1.1万左右；科学城2套，起拍价2万左右，保利香水山一套，凯德一套。
2
李俊踏上了房价上涨和下跌的周期。2014年下半年以来，各地也纷纷放松调控，深圳楼市蠢蠢欲动。2015年深圳房价开始暴涨，一天一个价。
暴涨迟早会转到广州，李俊会被复制到真正的底部。他就指望这个赌局来实现财务自由，然后他就辞职单干，想去哪旅行就去哪。
看到二线城市房价飞涨，传统一线城市广州的反应速度有些不太当，明显比北上广慢，而广州郊区的增城、南沙甚至二线城市都不如。
2016年下半年，广州房价开始疯狂，但热度还没有传导到增城、南沙的二手房市场。他在增城的房子，2015年上市一年，一直无人问津。
李俊开始担心，因为他的现金流正在枯竭。
2015年，李俊贸然跳槽到一家自认为平台更好的市直单位，但没想到，自己的优势在新单位不受欢迎，收入直线下降，不到原来的三分之一，还意外遇到了流动性危机。
然后，噩梦开始降临...
“我老婆名下在增城有一套房。已经连续三个月没发了。银行已经要求律师事务所发出传票。当时我吓得魂不附体。第一次以为会被拿走，第二次就麻木了。”
为了维护银行的信用信息，李俊厚着脸皮向亲戚朋友借钱。过去，他的朋友面前有10栋大房子。不知情的人以为他是个有钱人，只有他明白自己是个失败者。他卖了车还了贷款，刷信用卡维持基本生活，以为自己没钱还贷了，一天都无心工作。在那段时间里，李俊掉了一半的头发。
“我因为没钱买单，不好意思参加同学聚会。有一次弟弟打牌，我陪着他，不敢打。他输了，所以我从微信到2000的支持都拿不到，最后还是从三张卡里拿的。”
那种尴尬让李俊记忆犹新。
三
如果还不起房贷，银行会起诉收楼，但是房子放了半年了，没人接手。
银行的压力，亲戚朋友的眼光，工作的不如意...这些都使李俊处于崩溃的边缘。
曾经期望财务自由的一堆金矿，现在变成了烫手山芋。
李俊在珠江新城和科学城的房子不卖了，但他舍不得卖，在增城和南沙远郊的资产流动性太差，最终决定割肉。
增城地产2015年上市，对面新盘卖13000元/平米，李俊挂10000，给中介底价9500。差价被中介赚了，中介就有了推盘的动力。
李俊当时买增城的想法是，只要几千块钱一平米。这里是广州，但是是一线城市，他的家乡需要几千块钱。相比之下，增城价值凸显，但没想到已经涨到一万多的账面财富变现这么难。
最后增城的四套终于在2016年亏本卖了两套，2017年初又甩了两套。当时新塘的房价已经是12000元了。当李俊开始的时候，已经是7500元了。加上各种费用和两年的还款，李俊可以说不仅没赚到，还亏了。
高铁站出来后，新塘海龙的春天大涨。本来是稳定资产，他知道规划后肯定会涨，但是现金流难以承受，就转卖给了同学。
在疯狂抛出资产以减少债务后，李俊现在还剩三套房，一套在市区，一套在科学城，一套在南沙。虽然资产不多，但他终于熬过了最艰难的阶段。
经历了一场过山车般的梦后，李俊再也没有看郊区所谓的价值投资市场。他说这些都是坑，房地产流动性差是空。
远郊对好消息反应慢，对利润反应快空。增城和南沙与市区相比上涨最晚，下跌最快。新市场比二手房价格高很多。看着涨，是纸面上的财富，二手房很难变现。这是投资的大忌。
最重要的是现金流不能出问题。即使李俊抄到了最低点，看中了大势，准确把握了涨跌周期，这期间只要他的收益出一点意外，他也等不到天亮，就像增城新塘的概念股房子一样。就算他知道会涨，他的现金流也撑不住，只能被迫转移。
高负债在经济上升期是春药，在经济下滑期是毒药。我们必须抓住我们的杠杆，把安全放在第一位，直到春天的到来。
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